Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу нового ЖК РФ 1 марта 2005 года, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный - для его заключения достаточно согласования сторонами существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе, возмездный, двухсторонний, взаимный. Однако по условию о возмездности следует оговорится. Для малоимущих граждан, признанных таковыми в целях установленных ЖК РФ, плата за наем не взимается. Это можно воспринимать как то, что для этой категории граждан договор является безвозмездным. Хотя и плата в договоре устанавливается.

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. Например, в Москве таким лицом является Департамент городского имущества города Москвы. До реорганизации наймодателем выступал Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признанным в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет. Как правило, граждане состоят на жилищном учете несколько лет. Жилые помещения они получают в порядке очередности, исходя из даты постановки на учет. Например, в Москве сейчас жилые помещения получают очередники, вставшие на учет в 1990 году. Вместе с тем, нужно отметить, что из-за того, что договор граждане подписывают добровольно, до сих пор есть очередники, состоящие на учете с 1985 года. Таких граждан в очереди в Москве всего 56 семей. Они неоднократно отказывались от предложенных им квартир. Причины отказов – не устраивает этаж, положение дома, хотят получить квартиру рядом со старым домом, хотят большее количество комнат, чем положено по норме предоставления. Есть семья, которая отказалась от предложений более 150 раз. Такие отказы по ЖК РФ не являются основаниями для снятия граждан с жилищного учета. Я считаю, что это пробел нашего законодательства и, фактически, злоупотребление гражданами своим правом нарушает права других лиц и должно быть основанием для снятия с жилищного учета.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Для очередников, состоящих на жилищном учете, членами семьи являются все совместно состоящие на жилищном учете граждане. Это также в дополнение к определению ЖК РФ могут быть братья и сестры, бабушки и дедушки, и другие родственники. Главное, все они должны быть включены в заявление о постановке на учет и состоять на учете в рамках одного учетного дела – адреса жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, комната), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. В Москве она составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

При этом следует отметить, что, хотя по законодательству изолированная комната может быть предметом договора социального найма, предоставлена очередникам комната может быть только в особом порядке. Этот порядок установлен статьей 58-59 ???? ЖК РФ. Сделано это для того, чтобы не создавать новые коммунальные квартиры. То есть политика государства направлена на уменьшение количества коммунальных квартир. Однако, до конца создавать коммунальные квартиры государство запретить гражданам не может. Поэтому до сих пор сохранятся деление квартир на части, путем продажи долей, реального выдела доли и др. Следует отметить, что ЖК РФ не допускает раздела договора социального найма квартиры на части: на договоры социального найма комнат. Но содержит нормы, регулирующие порядок объединения договоров социального найма комнат в договор социального найма квартиры.

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма включает:

• плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);

• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;

• плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например, обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у наймодателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

По вопросам выселения из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, по моему мнению, сложилась самая обширная судебная практика. Из-за того, что после принятия ЖК РФ сложилась разная практика применения норм о выселении Верховный Суд РФ разъяснил правила применения положений части 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей правовые последствия выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор. Согласно закону, в таком случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Верховный Суд России в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 разъяснял, что обстоятельствами, подлежащими выяснению при рассмотрении подобного рода споров, являются: причины и длительность отсутствия ответчика в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

Исходя из этого суды сейчас по смыслу указанных разъяснений при рассмотрении подобных дел, не ограничиваются установлением какого-либо одного из названных обстоятельств, а должны принимать во внимание их в совокупности, чтобы установить действительные намерения ответчика, выехавшего из спорного жилого помещения.

На практике заявление требований со ссылкой на часть 3 статьи 83 ЖК РФ сопровождается как правило обращением ответчиков со встречным иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. Дело все в том, что положения статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат норму о нераспространении на требования об устранении препятствий в пользовании имуществом правил об исковой давности. На это обращают свое внимание и суды указывая, что исковая давность на требования о признании утратившим право пользования жилым помещением не распространяется, поскольку в силу статьи 208 ГК РФ на требования собственника или иного законного владельца, к которым следует отнести и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Следовательно, суды аргументируют возможность применения правовых последствий, вытекающих из части 3 статьи 83 ЖК РФ, следующим:

− основанием применения таких правовых последствий может явиться отсутствие доказательств при установлении факта вынужденного выезда из жилого помещения в связи с конфликтными отношениями, в том числе подтвержденного материалами гражданского дела о вселении, при рассмотрении которого соответствующие требования не были удовлетворены, поскольку тем самым не подтверждены доводы о наличии препятствий в пользовании, и не подтверждено нарушение права пользования жилым помещением;

− подтверждение факта прекращения семейных отношений и добровольный выезд из жилого помещения, создание новой семьи, отсутствие в жилом помещении вещей ответчика, невнесение им коммунальных платежей могут повлечь правовые последствия, связанные с прекращением права пользования жилым помещением по договору социального найма;

− факт оплаты за спорное жилое помещение не признан судебной коллегией в качестве доказательств, свидетельствующих о наличии намерения сохранить право на спорное жилое помещение, тем более если она вносилась частично и с большими перерывами во времени;

− выезд ответчика в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, отсутствие выраженного каким-либо образом намерения проживать в спорном жилом помещении вплоть до рассмотрения дела, отсутствие попыток вселения в спорное помещение.

Обобщая указанные выводы, можно прийти к заключению, что требований в порядке части 3 статьи 83 ЖК РФ подлежат удовлетворению во всех тех случаях, когда ответчик не предоставил суду доказательств вынужденного или временного оставления их спорного жилого помещения. Также следует учесть, что вынужденное, однако длительное непроживание в жилом помещении при неисполнении, в частности, обязательств по договору социального найма или при отсутствии попыток вселения, должно также во всех случаях расцениваться судами как основание для вынесения решения о прекращении права пользования. Напротив, добровольный, но временный выезд из жилого помещения таким основанием для лишения права пользования быть не могут.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Применяя эту норму суды исходят из интересов ребенка. Само выселение из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения осуществляется в порядке части 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ. В отличие от выселения граждан, использующих жилое помещение не по назначению, систематически нарушающих права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращающихся с жилым помещением, допуская его разрушение, где выселение является крайней мерой ответственности и где заинтересованное лицо должно предупредить нарушителя о необходимости устранения допущенных нарушений иск о выселении лиц, лишенных родительских прав, подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. Единственное замечание состоит в том, что применяя указанное основание к выселению, следует обосновать вывод о таком поведении или образе жизни ответчика, который делает невозможным и недопустимым его совместное проживание с несовершеннолетним ребенком в одном жилом помещении.

Защита прав детей, надо отметить, является краеугольным камнем в деятельности нашего суда, свидетельством чему являются положения части 2 статьи 38 и статьи 40 Конституции РФ, статьи 20 Гражданского кодекса РФ, статьи 65 Семейного кодекса РФ и статьи 70 Жилищного кодекса РФ, трактуемых во взаимосвязи областным судом таким образом, что фактического вселения ребенка на спорную жилую площадь в данном случае не требуется. Этот вывод не соответствует содержанию статьей 69 и 70 ЖК РФ, согласно которым для приобретения членами семьи нанимателя равного с ним права пользования жилым помещением необходимо, в частности, их вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение. Несомненно, что на вселение несовершеннолетних детей не требуется согласие нанимателя и иных лиц, имеющих право пользования квартирой. Однако на практике приобретение права пользования жилым помещением несовершеннолетними связывается лишь с фактом регистрации в таком помещении одного из их родителей. В свою очередь это влечет новые споры о признании родителей ребенка лицами, утратившими право пользования жилым помещением.

При этом суды также признают права несовершеннолетнего ребенка на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, проживавшего вместе с родителями после их смерти. При рассмотрении соответствующих требований положения части 2 статьи 82 ЖК РФ подлежат по аналогии, несмотря на то, что в законе упомянуто лишь право дееспособного члена семьи нанимателя в случае смерти последнего, потребовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (определение Верховного Суда России от 7 февраля 2012 года). Жилищные права несовершеннолетнего ребенка не прекращаются, не смотря на то обстоятельство, что он один остался лицом, зарегистрированным в жилом помещении после смерти родителя, проживавшего в этом жилом помещении.

Обоснованием этого мнения является то, что отсутствие дееспособности свидетельствует лишь об ограничениях в реализации существующих прав, но не может явиться основанием к их прекращению, что соответствует как положениям ст. 9 Гражданского кодекса РФ, так и различию между понятиями дееспособности и правоспособности.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

• обеспечивать сохранность жилого помещения;

• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

• проводить текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

• сдавать жилое помещение в поднаем;

• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например, право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, как раньше, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).