Правовое регулирование сделок с земельными участками.
В соотв. с К.РФ и ГК собственник ЗУ вправе свободно распоряжаться ЗУ, но при этом: не должен причинять вред окружающей среде; не должен нарушать права и законные интересы других лиц; оборот земель возможен в пределах, установленных законами о земле.
Оборот ЗУ определяется ЗК, в соотв. с которым выделяются ЗУ, изъятые и ограниченные в обороте, а также приватизация которых запрещена. При совершении сделок с ЗУ должно сохранятся целевое назначение и разрешенное использование. ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» устанавливает особенности совершения сделок с такими ЗУ. Порядок совершения сделок с ЗУ, в том числе, существенные условия договора, его форма устанавливаются гражданским законодательством.
В соотв. с ГК право на ЗУ, как и на любое недвижимое имущество подлежит гос. регистрации. В отношении ЗУ требуется осуществление кадастрового учета, после чего ЗУ признается объектом недвижимого имущества.
Особенности купли продажи зу.
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. 3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
Особенности аренды зу.
Предметом аренды может являться только ЗУ. В соответствии с нормами ГК арендодателями могут являться не только собственники, но и иные лица, уполномоченные на это действующем законодательством, но по нормам Земельного законодательства арендодателями могут быть только собственники ЗУ. Согласно ГК РФ, законами могут быть установлены максимальные сроки аренды отдельных видов имущества. По ЗК максимальный срок аренды 1 год предусмотрен в отношении ЗУ, приобретаемых для проведения изыскательских работ. По Закону «Об обороте земель с/х назначения» и Лесному Кодексу максимальные сроки 49 лет установлены в соответствии с арендой с/х назначения и лесного фонда. ГК предусматривает, что размеры и форма платы устанавливается по договору сторон. При передаче в аренду земель, находящихся в гос. и муниципальной собственности обязательно должно учитываться требования, содержащиеся в ЗК., т.е. РФ, ее субъекты и МО обязаны принять нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок расчета и условия взимания арендной платы с этих ЗУ.
По ГК, арендатор ЗУ, а так же арендатор иного имущества, вправе распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды ЗУ, но в этом случае требуется согласие собственника имущества (собственника необходимо уведомить об этом, если договором не установлено иное). Если же в аренду были переданы земли, находящиеся в гос. и муниципальной собственности на срок более 5 лет, то требуется только уведомление собственника.
При аренде ЗУ требуется соблюдение принципа единства судьбы ЗУ и прочно связанных с ним объектов. В ГК предусматриваются права на ЗУ арендатора здания, строения и сооружения. У него обязательно должно возникнуть право на ЗУ, занятый строением и необходимый для его использования. Если в договоре аренды строение не определили вид права на ЗУ, то возникает право пользования соответствующего ЗУ. Пленум ВАС в постановлении «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении земельного законодательства» разъясняется, что в этом случае, права на ЗУ возникает в силу закона, а поэтому арендатор строения не вправе обращаться в суд, с требованием о понуждении к заключению соответствующего договора в отношении ЗУ.
Основаниями для досрочного расторжения договора аренды являются: По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Прекращение аренды земельного участка не допускается: 1) в период полевых сельскохозяйственных работ; 2) в иных установленных федеральными законами случаях.