Оба метода имеют одну цель: определить уровень рыночной поддержки на настоящий момент и в будущем.

На этапе идентификации сегмента рынка оценщик решает две задачи:

1. Идентификация недвижимости;

2. Идентификация рынка недвижимости, на котором конкурирует объект.

Эксперт оценочной компании обязан изучить характеристики недвижимости для выявления параметров влияния на стоимость. Анализ рынка предполагает его разбивку на субрынки для выявления конкурирующего сегмента. В итоге эксперт определяет внешние факторы влияния на стоимость объекта.

Сегментация рынка определяется факторами:

v Назначение объекта;

v Характеристики (экономические, физические);

v Территориальные параметры рынка разбивают его на национальный, местный, региональный, городской, пригородный сегменты.

Выделяют следующие факторы влияния на развитие рынка недвижимости:

1. Рост экономики страны;

2. Уровень развития экономики региона, влияющий на финансовые возможности для покупки недвижимости;

3. Взаимосвязь стоимости объекта и перспективой развития региона.

Таким образом, рынок недвижимости определяет стоимость объектов под влиянием факторов:

v Социально - экономическая ситуация в стране и регионе;

v Стабильность финансовой политики правительства и банков;

v Стабильность законодательная;

v Стабильность курсов валют.

Таким образом, пользователи, совершающие операции с недвижимостью, отделяются от общей массы участников рынка.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости

На рынок недвижимости влияют определенные факторы: экономические, политические, социально-культурные, природно-географические, демографические и научно-технические. Итак, рассмотрим каждый из данных факторов более подробно.

Политические факторы формируются ограничениями, налагаемыми на деятельность рынка недвижимости со стороны политики, проводимой в стране: например, предвыборная программа; социально-экономическая направленность политики правящей партии; определенные военные действия; политика, проводимая органами власти в экономической сфере; определенная нормативная база, регулирующая деятельность рынка недвижимости; государственное вмешательство в процесс производства и другое.

Экономические факторы представлены экономическим уровнем развития страны, темпами роста валового национального продукта, кредитно-денежной политикой государства, темпами инфляции, колебаниями деловой активности, занятостью населения, покупательской способностью населения.

Социально-культурные факторы включают в себя различные аспекты социально-профессиональной структуризации населения, социально-потребительские аспекты, уровень доходов, условия жизни и многое другое.

Демографические факторы, которые оказывают влияние на деятельность рынка недвижимости, состоят из численности населения, прироста населения, уровня рождаемости и смертности, плотности населения, миграции, степени урбанизации территорий и другого.

Природно-географические факторы - это рельеф, климат, экологические условия, природные ресурсы и другое.

Научно-технические факторы - это факторы, которые влияют на технологию организации строительства.

Каждый из вышеперечисленных факторов может повлиять на рынок недвижимости и на конъюнктурную цепочку «спрос – предложение – цена».

Необходимо отметить, что в каждый определенный период времени конъюнктура рынка недвижимости представлена в виде результата коллективного влияния на нее различных факторов. При этом данные факторы воздействуют во взаимодействии на конъюнктуру рынка недвижимости.

Сложность анализа рынка недвижимости заключается в правильном определении конъюнктурообразующих факторов, определении степени важности и влияния на состояние рынка недвижимости. Возможное представление процессов, которые будут происходить на рынке недвижимости под влиянием факторов, позволяет построить экономико-математическую модель состояния данного рынка в будущем.

Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис.1).

Рис.1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недви­жимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального дохода;

2.2 - объем промышленного производства;

2.3 - занятость трудо­способного населения;

2.4 - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населе­ния;

2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие ре­гиона;

3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы развития региона;

3.4 - притоки капита­ла в регион;

3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе:

4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в ре­гионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис.1, решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэко­номическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономиче­скими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.