Глава 3. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением заключается с гражданином, который является получателем ренты. Для заключения такого договора он передает свое недвижимое имущество, которое находится у него в собственности, в собственность плательщику ренты. Плательщик ренты обязуется по договору осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или указанного им третьего лица или лиц[10].
По природе права получателей ренты по рассматриваемому договору близки к правам сервитутного типа - личным сервитутам, они были известны еще римскому праву. Такие сервитуты (рабство вещи) назывались личными, предусматривали пользование выгодами в чужом имуществе лицом, как физическим, так и юридическим (это пожизненное пользование чужой вещью)[11]. По ГК РФ можно передавать в собственность по договору пожизненного содержания с иждивением любое недвижимое имущество. Плательщиком может быть как гражданин, так и юридическое лицо. В настоящее время ГК РФ не содержит требования, чтобы получатель ренты обязательно был нетрудоспособным. Допускается заключение договора пожизненного содержания с иждивением с плательщиком ренты, у которого уже есть аналогичная недвижимость в собственности. Основным условием, которое указано в законе и является главным, остается то, что получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть гражданин России.
Рассмотрим характерные признаки для договора пожизненного содержания с иждивением, которые содержатся в п. 1 ст. 601 ГК РФ.
Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной ренты тем, что по договору в собственность передается только недвижимое имущество. В договоре пожизненной ренты предусмотрены платежи в денежной форме, в договоре пожизненного содержания с иждивением - в виде обеспечения получателя ренты самым необходимым - питанием, одеждой, лекарствами, жильем. В случае необходимости предусмотрен уход за ним. В договоре также могут быть предусмотрены рентные платежи и оплата ритуальных услуг. Договором может быть предусмотрена замена пожизненного содержания с иждивением на выплаты в денежной форме, но такие изменения могут быть внесены в виде исключения[12]. Такая возможность существует в том случае, если получатели ренты перестали нуждаться в обусловленном договором уходе.
В обязанности плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением не входит исполнять любую прихоть плательщика ренты. Необходимо все его обязанности прописать в договоре, обозначить сумму, в пределах какой будет исполняться обязательство.
Полагаясь на все вышеизложенное, можно сделать вывод, что виды и объем содержания могут меняться в зависимости от ситуации и потребностей получателя ренты. Основное, что должно быть предусмотрено в договоре, это стоимость содержания в месяц и стоимость всего содержания, соизмеримая стоимости передаваемой недвижимости. Если хоть одно из данных условий отсутствует в договоре, договор считается незаключенным.
Отличительной особенностью пожизненного договора и договором пожизненного содержания с иждивением является особый характер отношений между плательщиком и получателем ренты. Особенность таких отношений состоит в социальном назначении договора пожизненного содержания с иждивением. Обязанность по уходу за получателем ренты предусматривается в договоре, но может получиться и так, что необходимость в уходе возникает после заключения договора. В этом случае она также входит в обязанности плательщика ренты на основании уже сложившихся обычно предъявляемых требований.
Еще одна особенность - наличие тесной связи между плательщиком ренты и ее получателем, ведь отношения сторон обычно не ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного предусмотренного представления, а предполагают личные контакты. Иногда на практике содержание с иждивением выходит за рамки обычного материального содержания получателя ренты.
Например, при рассмотрении спора между М.М. и М.Т. о расторжении договора ренты и встречного иска об устранении препятствий в исполнении договора пожизненного содержания с иждивением, по которому в собственность плательщику ренты был предоставлен земельный участок площадью 810 кв. м., расположенный в СНТ «МХАТ-Покровка», суд установил, что доказательств того, что плательщик ренты недобросовестно исполнял свои обязанности не представлено и судом не установлено. Напротив, из показаний свидетелей со стороны М.Т. следует, что получатель ренты М.М. была обеспечена продуктами, одеждой, предметами быта со стороны плательщика ренты М.Т., последняя заботилась не только о материальной стороне жизни получателя ренты, но и о духовной и творческой составляющей М.М.: нашла автора, который бы написал пьесу специально для пожилой актрисы М.М., добилась ее постановки, оказывала М.М. помощь в подборе материалов для книги «Монологи о прошлом и настоящем», сопровождала М.М. на концерты в консерваторию, театр, на творческие вечера, обеспечивала транспортом при поездках в медицинские учреждения и на дачу, обеспечивала ее быт и проживание в доме, выстроенном на рентном участке.
При таких обстоятельствах, когда факт исполнения договора со стороны плательщика ренты нашел свое подтверждение, а получатель ренты не доказал, что такое исполнение имеет существенные пороки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.
Вместе с тем, суд отказал также и в удовлетворении встречного иска, поскольку обязанности плательщика ренты осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты корреспондируется с правом последнего на получение такого содержания. И реализация такого субъективного права не может быть принудительно навязана извне получателю ренты, в том числе и судом[13].
Доверительный (фидуциарный) характер договора обусловливает существование правила, согласно которому отчуждение, сдача в залог, иное обременение объекта недвижимости, переданного в обеспечение пожизненного содержания, возможны только с предварительного согласия рентополучателя.
В ст. 602 ГК РФ указаны способы обеспечения потребностей получателя ренты. Основные из них - жилье, продукты питания, одежда и уход. Рассмотрим каждый из них более подробно.
Жилье, которое предоставлено для проживания получателю ренты, должно соответствовать требованиям, которые установлены жилищным законодательством. После заключения договора получатель ренты может оставаться проживать в своей недвижимости, которую он передал по договору ренты, в случае необходимости и по согласию получателя ренты ему может быть предоставлено другое жилье, даже меньшей площади, при наличии всех необходимых удобств, чтобы затем занять жилье большей площади[14].
Плательщиком ренты обеспечивается предоставление продуктов питания получателю ренты. Продукты должны отвечать всем необходимым нормам, учитывая местные традиции, обычаи и особенности рациона жителей данной местности. Потребности в питании подразумевают не просто утоление голода, а наличие рациона, который содержит весь необходимый набор питательных и полезных веществ, это необязательно должны быть деликатесы, но и не хлеб с молоком. Если есть такая необходимость, то плательщик ренты может оказывать помощь в приготовлении пищи.
Договором может быть предусмотрено предоставление одежды и обуви. Речь идет о необходимом минимуме, с учетом погодных особенностей.
Под уходом следует понимать помощь в приеме пищи, медицинском обслуживании и т.д. Медицинский уход включает в себя покупку лекарств, вызов врача на дом, организацию лечения в стационаре. Сторонами могут быть оговорены и другие услуги, предоставляемые получателю ренты. В договоре стороны могут предусмотреть оплату ритуальных услуг.
Денежная сумма, уплачиваемая за передаваемый объект недвижимости, устанавливается по соглашению сторон и может быть любой, к примеру, 20-40% от его рыночной стоимости, определенной на основании оценки. Получателю ренты выплачивается эта сумма в момент нотариального оформления договора. Он вправе распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению. Выплата суммы не снимает обязательств с плательщика ренты по пожизненному содержанию. Это дополнительная защита получателя ренты[15]. Услуги по содержанию оказываются плательщиком ренты лично. В случае необходимости и если получатель ренты не возражает, могут быть привлечены третьи лица, но оплачивать услуги третьих лиц должен плательщик ренты.
Как уже было сказано, по общему правилу, выплата ренты по договору пожизненного содержания с иждивением предусматривает натуральную форму. Статья 603 ГК РФ допускает внесение изменений и замену предоставления в натуральной форме на другие варианты: если это предусмотрено в договоре, то возможна замена пожизненного содержания получателя ренты на периодические платежи в тех размерах, которые указаны в договоре; разовые выплаты таких платежей не допускаются, эти платежи должны выплачиваться периодически; оплата рентных платежей происходит до конца жизни получателя ренты.
Уплата рентных платежей вместо содержания, если в таковом получатель ренты не нуждался, не может служить основанием для расторжения договора. Так, например, между истцом и ответчиком заключен договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, согласно условиям которого С. передал в собственность И.И.Н., указанный жилой дом и земельный участок, а ответчик принял на себя обязательство предоставить истцу до конца его жизни содержание с иждивением в натуре - в виде обеспечения потребностей в жилище путем сохранения права пользования; обеспечения питанием и одеждой; осуществление ухода в связи с состоянием здоровья, приобретение необходимых лекарств; оказание различных бытовых услуг; оплата ритуальных услуг.
Стоимость всего указанного объема пожизненного содержания с иждивением в месяц определена сторонами в сумме, эквивалентной четырехкратному размеру минимальной заработной платы, установленной законом.
В обоснование своих исковых требований истец ссылается на положения ст. ст. 450 и 605 ГК РФ.
Между тем, судом установлено, что истец С. в судебном заседании указал, что он не просил ответчика о предоставлении ему ухода, самостоятельно ведет активный образ жизни, сам себя обслуживает и посещает магазины, покупает продукты питания и товары повседневного спроса и лекарства, по своей инициативе отказывается от помощи ответчика, заявляя, что никакой помощи от нее принимать не будет.
Из объяснений истца С., показаний свидетелей З.Т., П., И.С., Б., объяснений ответчика И.И.Н., следует, что истец не нуждался в уходе со стороны ответчика и не предъявлял претензий относительно его качества.
Кроме того, истцом не представлено доказательств, объективно подтверждающих то, что он обращалась к ответчику с просьбами об оказании ему конкретной помощи, в которой ему было отказано.
Также истец не ставил вопрос об увеличении содержания в связи с изменением законодательства.
В удовлетворении требований отказано[16].
При расторжении договора и возврате предмета ренты получателю ренты у плательщика ренты нет возможности вернуть все потраченные средства на получателя ренты и нет права даже на компенсацию. Особая сложность возникает при определении в договоре ежемесячного всего объема содержания с иждивением. Согласно п. 3 ст. 602 ГК РФ, суд при решении вопроса между сторонами должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности, об объеме содержания.
Юридические гарантии по пользованию жилыми помещениями гражданами, которые в них проживают на основании договора пожизненного содержания с иждивением, содержатся в Жилищном кодексе РФ[17] (ст. 34). Кодексом установлено, что граждане, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются помещением наравне с собственником до истечения срока договора (ст. 33). Это означает, что получатель ренты имеет равные права с плательщиком ренты по пользованию этим помещением, являясь дееспособным, он совместно с собственником несет солидарную ответственность по обязательствам[18].
В отличие от прав плательщика ренты, за получателем ренты остается право потребовать выкупа ренты в случае существенных нарушений своих обязательств плательщиком ренты. Что можно отнести к существенным нарушениям: несвоевременную выплату и не в полном объеме содержание, на которое рассчитывал получатель ренты и которое прописано в договоре. В результате может ухудшиться положение получателя ренты, в то время как он рассчитывал на его улучшение при передаче своей недвижимости[19].
Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Если цена выкупа отсутствует в договоре, то в данном случае стороны могут сами назначать эту сумму, или принять сумму, соответствующую годовой сумме подлежащей выплате ренте[20]. Случаи по расторжению договора пожизненного содержания с иждивением по требованию получателя ренты встречаются довольно часто. Такое требование может быть выдвинуто как самим получателем ренты, так и его наследниками.
Как и другие договоры ренты, договор пожизненного содержания с иждивением считается заключенным с момента его нотариального удостоверения. При этом надо помнить, что переход права собственности требует государственной регистрации. Если на момент заключения договора гражданин, в чью пользу заключается договор пожизненного содержания с иждивением, умер, договор считается ничтожным (п. 3 ст. 596 ГК РФ).
Социальная направленность института ренты реализуется в том, что плательщики ренты оказывают помощь одиноким людям, которые не способны самостоятельно в полной мере удовлетворить свои потребности. Публичные интересы проявляются в двух аспектах: 1) посредством договора ренты не происходит разрастания государственной собственности, которое бы повлекло дополнительные издержки со стороны государства на содержание; 2) пересматривается подход к организации жизни людей престарелого возврата, который позволяет им жить в собственных жилых помещениях, а не в домах престарелых, где государство весьма ограничено в финансировании.
Между тем на практике могут происходить ситуации, когда плательщик ренты умирает раньше получателя. Данное обстоятельство вызывает живой интерес как со стороны получателя ренты, поскольку тот привык, что существует систематическая поддержка со стороны плательщика ренты, так и со стороны наследников плательщика ренты, поскольку те заинтересованы в наследстве. Изложенная жизненная ситуация ставит ряд весьма актуальных вопросов: что происходит с договором ренты и какие правовые последствия ждут стороны указанного соглашения в случае, если плательщик ренты умер ранее получателя ренты?
В настоящее время правовое регулирование вопросов, вытекающих из договора ренты, осуществляется главой 33 ГК РФ. Однако прямых указаний закона на то, что происходит с договором и объектом ренты, в случае если получатель переживает плательщика ренты, нет.
Прежде всего, необходимо обратить внимание на само определение договора ренты - это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Исходя из буквального толкования статей 589, 601 ГК РФ, можно сделать вывод, что передача имущества в собственность плательщику ренты носит одномоментный характер и обусловливает заключение договора, поскольку выделенную договорную конструкцию можно отнести к категории реальных договоров. Таким образом, плательщик ренты становится собственником объекта договора раньше, чем он полностью выполнит свое обязательство перед получателем ренты[21].
Существует ряд позиций, позволяющих приблизиться к ответу на поставленный вопрос.
Согласно первому подходу, если предположить, что смерть лица является обстоятельством, которое происходит вопреки воле человека, то, опираясь на положения статей 416 и 453 ГК РФ, можно сделать вывод: в случае смерти плательщика ренты обязательство между сторонами прекращается из-за невозможности его исполнения, так как это обусловлено обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Следовательно, при таком подходе объект ренты будет входить в наследственную массу плательщика ренты наравне со всем остальным имуществом, при этом обязанность у наследников по выплате денежных средств получателю ренты не будет сохраняться, кроме того, последний не будет вправе требовать возврата исполненного[22].
Руководствуясь статьей 418 ГК РФ, можно сделать вывод, что обязательство, вытекающее из договора ренты, может быть прекращено в связи со смертью плательщика ренты, как его обязательство, особенно в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением. Правовые последствия применения положений статьи 418 ГК РФ аналогичны тем, что и в реализации первой гипотезы - договор ренты будет прекращен, право собственности на объект договора перейдет к наследникам без обязанности по выплате ренты[23].
На практике приведенные выше гипотезы не получили широкого распространения, за редким исключением. Так, в одном из дел суд расторг договор ренты, указав, что между О.Ф. и Б.А.И. был заключен договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, согласно которому истец передала бесплатно в собственность Б.А.И. принадлежащий на праве собственности приватизированный земельный участок и размещенные на нем 2/3 доли жилого дома. При этом Б.А.И. обязалась пожизненно полностью содержать О.Ф., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью, сохранив за ней право бесплатного пожизненного пользования и проживания в указанной доле жилого дома и земельным участком, а в случае смерти оплатить все необходимые ритуальные услуги. В силу ст. 1112 ГК РФ не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. Учитывая тот факт, что, возлагая на плательщика ренты Б.А.И. обязанности по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде и т.п., получатель ренты О.Ф. доверяла ей и имела с ней психологический контакт, судебная коллегия считает, что обязательство Б.А.И., возникающее вследствие договора купли-продажи с условием пожизненного содержания, неразрывно связано с личностью должника, то есть истец не может принять исполнение от любого лица, в связи с чем такое обязательство смертью должника на основании п. 1 ст. 418 ГК РФ прекращается. Кроме того, нормами гражданского законодательства, регулирующими положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением, не предусмотрен переход прав и обязанностей плательщика ренты в порядке наследования[24].
Наиболее распространенным подходом к регламентации правовых последствий пережития получателем ренты своего плательщика является суждение о том, что обязанности плательщика ренты не связаны неразрывно с его личностью, а глава 33 ГК РФ не упоминает в качестве основания расторжения договора ренты смерть плательщика ренты. Таким образом, суды, руководствуясь п. 1 ст. 1110 ГК РФ, указывают, что смерть плательщика ренты по договору ренты не является основанием прекращения договора ренты, а обязанности плательщика ренты по договору ренты входят в состав наследства. Данная точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, судом установлено, что Л.Е. заключила договор пожизненного содержания с иждивением со своим сыном Ю., согласно которому она передала в собственность сыну квартиру. Свои обязанности по содержанию, обеспечению уходом, необходимой помощью, питанием Ю. выполнял в соответствии с договором, что подтверждено истицей в суде и показаниями свидетелей. Ю. умер, право собственности на квартиру зарегистрировано. После его Ю. с заявлением о принятии наследства обратились истица Л.Е. и его сыновья - ответчики Л.Д. и Л.А. Разрешая заявленные требования, анализируя имеющиеся доказательства в их совокупности по правилам статей 56, 61, 67, 71 ГПК РФ, руководствуясь ст. 310, 451, 583, 601, 605, 1112 ГК РФ, а также принимая во внимание показания допрошенных по делу свидетелей М. и С., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку закон не предусматривает прекращение договора ренты с пожизненным содержанием в связи со смертью плательщика ренты. При этом суд обоснованно исходил из того, что, поскольку Ю. на момент смерти являлся собственником спорной квартиры, к его наследникам указанная квартира переходит в порядке наследования с учетом обременения имущественными обязанностями, а именно пожизненным содержанием истицы с иждивением[25]. Аналогичный подход применяется и в других судах[26].
Представляется, что сложность формирования единой позиции по данному вопросу заключается не только в разносторонних взглядах представителей судейского сообщества, но и в комплексном, в том числе историческом, подходе к рассмотрению данной ситуации.
Гражданский кодекс РСФСР[27] (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) разрешал вопрос правовых последствий пережития получателем ренты своего контрагента по сделке однозначным образом. Статья 254 ГК РСФСР «Прекращение договора купли-продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца» указывала следующее: «...в случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращается.
Если договор прекращается по указанным выше основаниям, дом должен быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца, произведенные покупателем до расторжения договора, не возмещаются...»
Таким образом, ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР устанавливал, что пережитие получателем ренты влечет ретроспективные последствия для участников договора ренты. В связи с чем разносторонний подход к разрешению поставленного вопроса носит комплексный характер.
Нельзя не отметить, что договор ренты является алеаторным соглашением. На данное обстоятельство обращали внимание многие представители ученого сообщества. Так, например, Ю.В. Романец указывает, что «...выделение и регламентация рентных правоотношений обусловлено их алеаторностью...»[28]. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой указывают, что «...в отличие, например, от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества...»[29]. Между тем О.С. Иоффе указывал, что алеаторными называются договоры, которые, будучи возмездными, конструируются так, что объем встречного удовлетворения, причитающегося от одной из сторон, остается неизвестным, пока не наступит обстоятельство, призванное его окончательно определить[30].
Соответственно, учитывая алеаторную природу договора ренты и ранее действовавшее законодательство, представляется, что первый из названных выше подходов имеет весьма твердую почву для существования. Между тем следует отметить, что признак алеаторности, который обусловил в некоторой степени выделение договора ренты среди иных отношений, не должен негативно сказываться на получателе ренты, в случае если тот переживет плательщика ренты. Так, если следовать данному подходу о прекращении договора ренты в связи со смертью плательщика, получатель ренты может оказаться на улице, если объектом договора выступает единственное недвижимое имущество (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод. Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от других договоров ренты фидуциарным характером, социальной направленностью, формой рентных платежей и тем, что в данном случае заключение такого договора является жизненной необходимостью и иногда единственной возможностью улучшить материальное положение для получателя ренты.
Заключение
Договор ренты предусматривает возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику периодического, постоянного денежного или иного содержания.
Рента подразумевает передачу имущества, предполагающее регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на переданное имущество. Данный договор рискован, поскольку связан с неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.
Договор ренты заключается между получателем ренты (лицо, передающее имущество) и плательщиком ренты (лицо, выплачивающее ренту, в обмен на полученное имущество). Данный договор относится к числу односторонне-обязывающих, поскольку после передачи имущества, у получателя ренты, остается только права, а у плательщика остаются только обязанности по оплате ренты, и нет никаких прав, исключением является право плательщика постоянной ренты на ее выкуп.
Договор ренты представляет собой как правило возмездную и многостороннюю сделку. При этом правовое содержание п. 1 ст. 583 ГК РФ не позволяет говорить о том, что на практике возможна выплаты ренты без встречного предоставления. Иными словами, без предоставления прав на земельный участок не возникнет у сторон прав и обязанностей в отношении рентных платежей. Сказанное подразумевает реальный характер договора ренты земельного участка.
Вне зависимости от вида договора ренты его предметом всегда выступает имущество, с одной стороны, и рентные платежи – с другой.