В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.
Метод сравнения продаж
Метод используется для оценки застроенных и незастроенных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- выбор основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка;
- определение цен продаж земельных участков - аналогов;
- определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
- определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;
- корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;
- обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;
- транспортная доступность;
- доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.
При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются:
1. права собственности на недвижимость и на землю (учитывается разница в наборе прав, передаваемых в сделке);
2. условия финансирования (форма платы, соотношение собственных и заемных средств, возможность использования ипотечного кредита и т.д.);
3. условия продажи (продажа на открытом рынке – публичная оферта; продажа в условиях банкротства или ликвидации; аффилированность продавца и покупателя);
4. время продажи (учитывается изменение рыночных условий с течением времени);
5. месторасположение, типичное окружение, плотность застройки (при анализе месторасположения следует учитывать расположение относительно наиболее привлекательных районов, принимать во внимание фактор транспортной доступности);
6. физические характеристики (рельеф, размер, форма; качественные характеристики с/х земель: параметры почв, уровень продуктивности земель; наличие улучшений: дорог, водоснабжения, электро- и газоснабжения, других коммуникаций; рекреационная ценность территории; параметры экологического состояния территории);
7. экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия и сроки аренды и т.д.);
8. характер пользования (при выборе аналогов объекта оценки следует исключать из рассмотрения те, использование которых не совпадает с использованием оцениваемого земельного участка).
В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.
Поправки могут быть выражены в процентном или денежном отношении. Денежная поправка может вноситься как к цене всего участка (абсолютная денежная корректировка), так и к цене единицы сравнения (относительная денежная корректировка).
В качестве единиц сравнения могут использоваться:
Таблица 1
| Цена, га | Оценка лесных, сельскохозяйственных земель, земельных участков, предназначенных под промышленное использование. | |
| Цена, кв. м. | Оценка земельных участков, расположенных в черте городов и земельных участков, предназначенных под коммунальную застройку. | |
| Цена, фронт. м. | Оценка земельных участков, расположенных вдоль магистралей, предназначенных для строительства тороговых центров. | |
| Цена, авт. место | Оценка земельных участков, предназначенных для устройства автомобильных стоянок и строительства ГСК | |
| Цена или ед. принос. доход |
Пример
Необходимо определить рыночную стоимость свободного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года, расположенного в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона.
Решение
Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены в табл. 2.
Таблица 2 - Характеристики сравниваемых земельных участков
| Характеристики | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена продажи, млн. руб. | 2,95 | 3,08 | 3,34 | 2,40 |
| Размер участка, га | 0,20 | 0,25 | 0,28 | 0,18 |
| Время продажи, мес./год | 01/11/2015 | 01/08/2015 | 01/05/2015 | 01/07/2015 |
| Условия финансирования | Безналичный расчет, собственные средства | Безналичный расчет, собственные средства | Безналичный расчет, собственные средства | Безналичный расчет, оплата с рассрочкой |
| Условия продажи | Не выявлено | Не типичный срок продажи (2 месяца) | Не выявлено | Не выявлено |
| Местоположение | Район жилой застройки | Административно-деловой центр | Промышленный район | Район жилой застройки |
| Физические характеристики | Не выявлено крупных различий | Не выявлено крупных различий | Рельеф поверхности неровный | Не выявлено крупных различий |
По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.
Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены в табл. 3.
Таблица 3. - Результаты корректировки цены сравниваемых участков
| Элементы сравнения | Участок № 1 | Участок № 2 | Участок № 3 | Участок № 4 |
| Цена продажи, млн. руб. | 2,95 | 3,08 | 3,34 | 2,40 |
| Размер участка, га | 0,20 | 0,25 | 0,28 | 0,18 |
| Цена за 0,10 га, млн. руб. | 1,47 | 1,23 | 1,19 | 1,33 |
| Корректировка на право собственности | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Корректировка на условия финансирования, руб. | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,23 | 1,19 | 1,33 |
| Корректировка на особые условия продажи | +10% | |||
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,35 | 1,19 | 1,23 |
| Корректировка на время продажи | +0% | +1% | +8% | +10% |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,36 | 1,28 | 1,35 |
| Корректировка на местоположение | +0% | -5% | +10% | +0% |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,29 | 1,41 | 1,35 |
| Корректировка на физические (геологические) условия | +0% | +0% | +2% | +0% |
| Скорректированная цена, руб. | 1,47 | 1,29 | 1,43 | 1,35 |
После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 1,29 млн. руб. до 1,47 млн. руб. за 0,1 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее значение и составляет 1,38 млн. руб. Следовательно, стоимость участка площадью 0,2 га составит 2,76 млн. руб.
Метод выделения
Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.