Тема 8. Договор аренды и его разновидности

Форма практического (интерактивного) занятия:

- устный опрос;

- исследовательские (творческие задания);

- решение ситуационных задач.

Цель занятия: составить представление о понятии, отличительных признаках и видах договора аренды, системе правового регулирования арендных обязательств.

Вопросы:

1. Понятие и правовое регулирование договора аренды.

2. Права и обязанности сторон договора аренды, последствия их неисполнения, ненадлежащего исполнения.

3. Прекращение договора аренды: основания, порядок, последствия

4. Особенности договора проката.

5. Аренда транспортных средств.

6. Договора аренды здания или сооружения: понятие, предмет, цена, форма и государственная регистрация договора. Права на земельный участок при аренде строения.

7. Понятие договора аренды предприятия, его предмет. Заключение и оформление договора аренды предприятия. Права кредиторов арендуемого предприятия.

8. Договор финансовой аренды (лизинга): понятие, правовое регулирование, элементы.

Творческие задания:

1. Определите критерии выделения видов аренды, соотношение понятий «разновидности аренды», «аренда отдельных видов имущества». Есть ли необходимость в специальном регулировании и выделении других разновидностей аренды?

2. Используя юридическую литературу и разъяснения ВАС РФ, определите возможности передачи в аренду:

- вещей, которые не принадлежат арендодателю на момент заключения договора аренды или еще не созданы;

- имущественных прав;

- ценных бумаг;

- частей здания (стены, крыши).

Письменные задания:

1. Между ОАО «Аэропорт Красноярск» и ООО «Вендинг» заключено соглашение, согласно которому ООО «Вендинг» с целью улучшения сервиса обслуживания посетителей и сотрудников ОАО «Аэропорт Красноярск» производит установку сервисных аппаратов по оплате услуг сотовых операторов на специально оборудованных местах в здании аэропорта, а ООО «Вендинг» обязуется ежемесячно выплачивать ОАО «Аэропорт Красноярск»7 тыс.500 рублей. Срок действия договора не был определен сторонами. Полгода ООО исправно выплачивало предусмотренные соглашением платежи, но впоследствии перестало платить, ссылаясь на финансовые трудности. В ответ на исковое заявление АО о взыскании задолженности и расторжении договора ООО указало, что действующее законодательство не предусматривает такого основания для досрочного расторжения договора возмездного оказания услуг.

Какой договор был заключен сторонами? Кто прав в споре?

2. ООО «Разноцветная планета» (арендатор) и ООО «Алые Розы» (арендодатель) заключили договор аренды торгового павильона общей площадью 27 кв. м. По условиям соглашения арендодатель должен был передать имущество арендатору в течение 3 дней после внесения предоплаты. Арендатор осуществил перечисление указанной в договоре суммы, однако по истечении указанного срока объект аренды не был ему передан. Впоследствии выяснилось, что павильон уже передан индивидуальному предпринимателю Волкову во владение и пользование по ранее заключенному договору аренды.

Какие требования и к кому может заявить в такой ситуации арендатор? Являются ли заключенные договоры аренды действительными?

3. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и индивидуальным предпринимателем Рогозиной был заключен договор аренды земельного участка для использования под строительство магазина. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, КУМИ (арендодатель) обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате за 4 периода. Ответчик в свою очередь заявил требование о снижении размера арендной платы, ссылаясь на следующие обстоятельства. В ходе строительства было обнаружено, что в пределах земельного участка проходит подземная кабельная линия связи, принадлежащая третьему лицу, и продолжение строительства до ее выноса за пределы земельного участка невозможно. В результате арендатору пришлось произвести работы по выносу линии связи за свой счет.

Какое решение примет суд? Изменится ли решение, если на момент передачи земельного участка в аренду Рогозина знала о необходимости проведения работ по выносу кабельной линии за пределы участка?

4. ООО «Флэш» сдало в аренду ЗАО «Нова» торговые площади размером 80 кв. м. сроком на 1 год. За два месяца до истечения срока договора аренды арендатор ЗАО «Нова» письмом предложило арендодателю ООО «Флэш» пролонгировать договор еще на 1 год на прежних условиях. От ООО «Флэш» ответа не поступило. Вместе с тем арендатору стало известно о том, что арендодатель объявил конкурс на право заключить договор аренды на указанные торговые площади.

ЗАО «Нова» обратилось к юристу с просьбой оценить правомерность действий ООО «Флэш» и способы защиты своих интересов.

Подготовьте правовое заключение по изложенной ситуации. Повлияет ли на оценку ситуации тот факт, что арендатор неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы; нарушил срок уведомления арендодателя, предусмотренный договором аренды? Какие требования может заявить победитель торгов в случае реализации арендатором преимущественного права?

5. ОАО «Федеральная пассажирская компания» обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Глазову о досрочном расторжении договора аренды 20 кв. м. площади в здании железнодорожного вокзала. В обоснование своих требований истец указал, что согласно условиям договора аренды арендатор получил возможность использования части здания для установки торгового павильона по продаже прессы сроком на 3 года. В договоре также предусматривалось право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае возникновения объективной необходимости в использовании данной части здания. В связи с существенным увеличением пассажиропотока (на 30%) потребовалось увеличить площадь зала ожидания за счет предоставленной Глазову и другим арендаторам площади.

Глазов возражал против требований истца, ссылаясь на отсутствие в ст. 619 ГК подобного основания для расторжения договора аренды и надлежащее исполнение им обязанностей по использованию арендованного имущества и внесению арендных платежей. Кроме того, арендодатель не уведомил его о досрочном расторжении договора – никаких уведомлений на свой адрес он не получал. В настоящее время он проживает по адресу: г. Новокузнецк, ул. Егорова, д. 12. Уведомление же направлено по его прежнему месту жительства – г. Новокузнецк, пр. Фрунзе, 13-39.

Какое решение примет суд? Изменится ли решение, если известно, что в ЕГРЮЛ в качестве адреса регистрации Глазова указан его прежний адрес, и арендодатель не был поставлен в известность об изменении места жительства арендатора?

6. Студентка Яковлева Елена обратилась в прокатный пункт ООО «Разнобыт» с целью взять напрокат цветной телевизор и холодильник на первый семестр учебного года, она также была намерена продолжить пользоваться вещами после зимних каникул во втором семестре. Однако в прокатном пункте ей объяснили, что холодильник и телевизор - технически сложные вещи, их постоянная перевозка нежелательна, поэтому договор проката может быть заключен только на срок не менее года. Яковлева была вынуждена согласиться.

Через два месяца Яковлева позвонила в ООО «Разнобыт» и пригласила мастера, т.к. у телевизора пропал звук. В прокатном пункте отказались принять заявку на ремонт телевизора т.к. они не оказывают услуги по ремонту техники, а также напомнили, что арендатор обязан вернуть взятые напрокат вещи в исправном состоянии. Поскольку на ремонт телевизора у Яковлевой денег не было, она обратилась за консультацией в отдел защиты прав потребителей при администрации города.

Какие разъяснения надлежит дать Яковлевой?

7. Между ООО «Хлебный дом» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Чулковым (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору принадлежащий ему на праве собственности автофургон на срок с 01.01.2013 г. по 31.12.2013. Впоследствии, 11.01.2013г. стороны внесли дополнение в соглашение, согласно которому общество обязалось оказать услуги по управлению автофургоном посредством водителя Злобина.

24.10.2013г. водитель Злобин, выполняя задание арендатора по доставке товаров покупателю, не справился с управлением и столкнулся с автомобилем «Тойота», принадлежавшим предпринимателю Рыжкову. В результате ДТП автомобиль Рыжкова получил механические повреждения, и собственник обратился в суд к обществу и Чулкову с требованием о возмещении стоимости ремонта и взыскании упущенной выгоды, вызванной вынужденным простоем автомобиля. Общество также заявило требование к Чулкову о возмещении стоимости ремонта поврежденного автофургона.

Какое решение примет суд? Изменится ли решение, если ДТП произошло 10.01.2013г.?

8. Общество с ограниченной ответственностью «Коробейник» обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Агрофирма» о взыскании задолженности по арендной плате. В качестве обоснования своего требования истец (арендодатель) указал, что стороны подписали соглашение о предоставлении административного здания, принадлежащего ООО, во временное пользование ЗАО. Арендатор пользовался зданием 2 года, но арендную плату вносил с просрочкой, а последние полгода вообще перестал платить.

Арендатор требований не признал и заявил встречный иск о признании договора аренды административного здания незаключенным. При этом он ссылался на тот факт, что в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указано месторасположение здания).

В свою очередь ООО просило суд учесть, что ООО «Коробейник» фактически пользовалось арендованным имуществом, подписало передаточный акт и внесло часть арендной платы.

Арбитражный суд отказал арендодателю в иске и признал договор аренды здания незаключенным.

Есть ли основания для обжалования решения суда? Каковы существенные условия договора аренды здания?

8. Между ООО «Донстрой» (арендодатель) и АКБ «Азиабанк» (арендатор) заключен договор аренды от 07.01.2013г. г. административного здания площадью 1 860 кв. м. сроком на 5 лет. Согласно договору арендодатель обязан произвести его государственную регистрацию в срок не позднее 3 месяцев с момента подписания. Однако ООО «Донстрой» в установленный договором срок регистрацию не произвело.

ООО «Донстрой» 20.08.2013 г. заключило договор купли-продажи административного здания с ЗАО «Фармцентр», право собственности последнего зарегистрировано в установленном порядке. ЗАО «Фармцентр» письмом от 20.09.2013г. потребовало АКБ «Азиабанк» освободить занимаемое здание в течение 1 месяца.

Ссылаясь на ст. 165, 617 ГК РФ АКБ «Азиабанк» обратился с иском к ООО «Донстрой» и ЗАО «Фармцентр» об обязании зарегистрировать договор аренды, а также о запрете чинить препятствия во владении и пользовании зданием.

Какое решение вынесет суд? Каковы последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды?

9. АО «Сибирьинвест» и фермер Лыкова за­ключили предварительный договор, где были оговорены все существен­ные условия договора финансовой аренды (лизинга), который общество и фермер намеревались заключить с привлечением производи­теля сельскохозяйственной техники — завода «Анжермаш». Позднее акционерное общество за­ключило два отдельных соглашения: договор поставки трактора и комбайна, в котором был указан в качестве получателя оборудо­вания фермер Лыкова, и договор аренды, по условиям которого по­ставленное оборудование предоставлялось Лыковой в пользо­вание. Через два месяца эксплуатации трактор вышел из строя, и Лыкова предъявила претензию заводу, потребовав произвести ремонт трактора в разумные сроки.

Однако завод отказался удовлетворить требования Лыковой, мотивируя свой отказ тем, что между ними не существует договорных отношений. Тогда Лыкова обратилась к АО с требованием о ремонте трактора. Общество также отка­залось удовлетворить требования хладокомбината, указав, что в соответствии с договором лизинга ответственность за качество переданной техники всегда несет продавец.

Кто прав в споре? Какой договор был заключен между обществом и фермером?

10. Между ООО «Сибирская лизинговая компания» (лизингодателем) и индивидуальным предпринимателем Фокиным (лизингополучателем) был заключен договор лизинга, согласно которому лизинговая компания обязалась приобрести транспортные средства - 2 легковых автомобиля «Рено» и 2 КАМАЗа для передачи во временное пользование. Продавца – ООО «Сибирьмоторс» - выбрал Фокин. Обязанность по оплате товара покупателем была выполнена, тогда как поставщик отгрузил лизингополучателю только один КАМАЗ, ссылаясь на проблемы с таможенным оформлением других автомобилей.

Лизинговая компания подала иск к лизингополучателю о возмещении убытков в виде произведенной поставщику оплаты за транспортные средства. В свою очередь Фокин потребовал от лизинговой компании передачи недопоставленных автомобилей и возмещения упущенной выгоды.

Кто прав в споре? Какие правовые риски существуют в договоре лизинга? Как они распределяются между сторонами?

Тема 9. Безвозмездное пользование имуществом (ссуда).

Наем жилого помещения

Форма практического (интерактивного) занятия:

- устный опрос;

- исследовательские (творческие задания);

- решение ситуационных задач.

Цель занятия: составить представление о понятии, отличительных признаках договоров ссуды и найма жилого помещения, системе правового регулирования обязательств найма жилого помещения.

Вопросы:

1. Понятие и квалифицирующие признаки договора безвозмездного пользования (ссуды). Сфера применения договора ссуды.

2. Элементы договора ссуды. Основания и последствия прекращения договора ссуды.

3. Понятие, общая характеристика договора найма жилого помещения. Виды и правовое регулирование договоров найма.

4. Жилое помещение как объект договора найма. Форма и существенные условия договора найма.

5. Особенности заключения договора социального найма

6. Права и обязанности сторон договора социального и коммерческого найма. Правовое положение лиц, совместно проживающих с нанимателем.

7. Прекращение договора найма жилого помещения: основания и последствия.

Творческие задания:

1. Выявите сходство и различия договоров ссуды и аренды, результаты оформите в виде таблицы.

2. Выявите сходство и различия договоров коммерческого найма и социального найма жилого помещения по следующим параметрам: правовая цель; наличие встречного предоставления; предмет и объект договора; субъектный состав; форма и порядок заключения договора; срок; основания досрочного прекращения. Результаты оформите в виде таблицы.

Письменные задания:

1. В здании, в котором располагался научно-исследовательский институт «Гидрорыбпром», имелось несколько неиспользуемых помещений. Директор института решил предоставить одно из них в безвозмездное пользование бывшему сотруднику института Петрову в качестве офиса на 2 года, а другое передал ООО «Прометей» в безвозмездное пользование без указания срока.

За месяц до истечения срока действия договора с Петровым институт уведомил его о невозможности дальнейшего пользования помещения и необходимости его освобождения. Поскольку Петров продолжал использовать помещение, институт обратился в суд к Петрову с требованием об освобождении незаконно занимаемого им помещения. Петров против требования возражал, ссылаясь на свое преимущественное право, как добросовестного пользователя.

Кто прав в споре? Какие договоры были заключены между указанными лицами? Изменится ли решение, если здание принадлежало бы обществу с ограниченной ответственностью, а Петров являлся бы его учредителем? Каковы последствия отсутствия в договоре безвозмездного пользования условия о сроке пользования?

2. ООО «Первый снег» желало получить в общедоступной библиотеке налоговый кодекс, несколько инструкций по бухучету и специальную экономическую литературу во временное владение и пользование. Секретарь явилась в библиотеку и задала вопрос о том, как правильно оформить отношения с библиотекой. Работники библиотеки разъяснили, что библиотека не может обслуживать юридических лиц, а только граждан. Однако, в виде исключения, с ООО «Первый снег» могут заключить договор на библиотечное обслуживание с оплатой 2 тыс. руб. ежемесячно.

Правильное ли разъяснение было дано работником библиотеки?

3. Гражданин Семенов проживает с женой и двумя малолетними детьми в доме муниципального жилищного фонда г. Кемерово, занимая отдель­ную двухкомнатную квартиру жилой площадью 34 кв. м. и общей площадью 42 кв. м. После того, как родился еще один ребенок, Семенов обратился к юристу организации, где он работает, с просьбой проконсультировать его по вопросу получения жилья большей площади.

Дайте консультацию от имени юриста. Имеется ли у Семенова основание для постановки на учет для улучшения жилищных условий? Куда ему следует обратиться и какими нормативными актами следует руководствоваться для решения этого вопроса?

4. ОАО «Уральская алюминиевая компания» заключило со своим работником Еремеевым договор коммерческого найма жилого помещения, по которому общество предоставило в возмездное пользование двухкомнатную квартиру в принадлежащем обществу жилом доме. Договором также предусматривалось, что в квартире имеют право проживать жена Еремеева и трое несовершеннолетних детей.

Постановлением главы муниципального образования в связи с тем, что Еремеев и его лишены родительских прав, несовершеннолетние дети направлены в муниципальный учреждение «Детский дом», за несовершеннолетними детьми закреплено право на жилую площадь – квартиру, где они проживали с родителями.

Узнав об этом, генеральный директор АО Уральская алюминиевая компания» поручил юристу подготовить исковое заявление в суд.

Сформулируйте предмет и основание иска от имени юриста. Какой договор был заключен между обществом и Еремеевым? Возможно ли проживание третьих лиц совместно с нанимателем?

5. Мамонов с женой и двумя детьми (дочь 14 лет и сын 11 лет) проживали в доме муниципального фонда, занимая однокомнатную квартиру общей площадью 32 кв. м. В связи со сносом дома ООО «Кузбасстрой», для которого освобождался земельный участок, предло­жило Мамоновым двухкомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м.

Мамоновы отказались от переезда в эту квартиру, считая, что она недостаточна по площади для проживания семьи из четырех человек. Кроме того, квартира должна иметь не меньше трех комнат, так как в семье двое детей разного пола. Свое несогласие на переезд в предло­женную им квартиру Мамоновы аргументировали также тем, что в квартире, в которой они проживают, есть телефон, а в предложен­ной им квартире телефона нет. Кроме того, Мамоновы указывали на то, что квартира им предложена в новом жилом районе, расположен­ном на окраине города, откуда до центра можно добраться только на рейсовых автобусах.

Общество не согласилось с требованиями Мамоновых и обратилось в суд с иском об их выселении с предоставлением предложенной им двухкомнатной квартиры размером 32 кв. м.

Подлежит ли иск удовлетворению?

6. Гражданке Яблоковой, как работнику Костромского технологического техникума, находившегося в ведении открытого акционерного общества «Инженерные системы», в 2005г. было предоставлено жилое помещение в общежитии.

В связи с проведением капитального ремонта в здании общежития Яблокова и другие работники по требованию администрации техникума были переселены на тех же условиях в другое общежитие. 31.03.2006г. Костромским технологическим техникумом здание этого общежития передано на баланс АО «Инженерные системы». АО предложило заключить письменный договор краткосрочного найма занимаемого ею жилого помещения, от заключения которого она отказалась. При этом Яблокова производила оплату за пользование комнатой в общежитии и коммунальные услуги по тарифам, утверждённым органом местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма.

Акционерное общество в судебном порядке потребовало взыскания задолженности по оплате проживания в общежитии в виде разницы между тарифами и размером платы, утвержденной собственником здания на общем собрании акционеров.

Какое решение примет суд? Влияет ли на право пользования нанимателя переход права собственности на жилое помещение?

7. Воробьев предоставил Ликину по договору найма три комнаты в принадлежащем ему доме сроком на два года. При заклю­чении договора Воробьев потребовал, чтобы в нем было точно указа­но, кто конкретно будет проживать в его доме. Ликин назвал себя, жену и троих малолетних детей. Через полтора месяца после истечения сро­ка договора Воробьев сказал Ликину, что просит освободить занима­емые им комнаты либо заключить договор на новых условиях. В числе новых условий Воробьев предлагал увеличение в два раза наемной платы и принятие на себя нанимателем обязанности выполнить за свой счет ремонт крыши.

Ликин от заключения договора на новых условиях отказался и за­явил, что согласно закону он имеет право на продление срока дей­ствия договора на те же два года и на прежних условиях, поскольку Воробьев предупредил его о расторжении договора не заблаговремен­но, а после того как срок договора истек.

Воробьев обратился в суд с иском о выселении Ликина и прожива­ющих с ним лиц из занимаемых ими комнат в его доме. В обоснование иска он сослался на истечение срока договора и на то, что он принял решение вообще не сдавать внаем помещения в своем доме, посколь­ку после рождения ребенка он должен вселить няню и мать жены, для чего ему необходимо освободить занимаемые Ликиным комнаты.

Какое решение примет суд? Каковы условия осуществления нанимателем преимущественного права на заключение нового договора?

8. Никитина вступила в брак и переехала в квартиру мужа, предоставленную ему в пользование из муниципального жилищного фонда. Впоследствии муж разрешил проживание в одной из комнат своей нетрудоспособной матери Новоселовой. После его смерти Новоселова продолжала проживать вместе с невесткой, при этом занимала изолированную комнату общей площадью; самостоятельно оплачивала проживание, коммунальные услуги; отдельно приобретала продукты питания.

После очередной ссоры Никитина отказалась пускать Новоселову в квартиру, заявив, что у нее нет никаких прав на жилье. Новоселова обратилась с иском в суд о признании ее членом семьи нанимателя и запрете Никитиной чинить препятствия в пользовании квартирой ее сына.

Кто прав в споре? Каково правовое положение члены семьи нанимателя?