Порядок предоставления жилого помещения в связи со сносом дома, переводом жилого помещения в нежилое, в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

В судебной практике часто возникает вопрос, действительно ли при реконструкции дома и его капитальном ремонте необходимы переустройство и перепланировка жилого помещения, повысится ли в результате этого благоустройство квартиры, согласны ли на это проживающие, а если нет - заслуживают ли внимания их доводы против переустройства, перепланировки.

Если дом подлежит сносу либо переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Особенности капитального ремонта таковы (особенно комплексного или капитально-восстановительного), что жилые помещения должны быть освобождены от проживающих в них лиц. Это диктуется как требованиями их личной безопасности, так и нормальным ведением строительных и иных работ.

В результате капитального ремонта дома зачастую теряется часть жилой площади вследствие переоборудования коммунальных квартир в отдельные, расширения мест общего пользования и т.д. И далеко не все граждане, проживавшие в доме до ремонта, смогут в него вернуться по той причине, что занимаемые ими помещения не сохранятся.

Вопросы, связанные с капитальным ремонтом дома, главным образом в части обеспечения жильем проживающих в доме лиц, урегулированы ст. 88 ЖК РФ. Разъяснения, касающиеся применения этих норм, даны в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 (в ред. от 30.11.1990)*(23), а также п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"*(24).

На время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на это время другое жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. В этом случае договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

Из судебной практики

Территориальное жилищное управление обратилось в суд с иском к Волкову И.Н., Лужиной А.С. и членам их семей о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре Москвы с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города.

Суда иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, и отменила судебные постановления с направлением дела на новое рассмотрение, указав следующее.

Удовлетворяя иск о выселении ответчиков, суд первой инстанции сослался на п. 1 ст. 91 ЖК РСФСР, поскольку, по мнению суда, дом, в котором находится жилое помещение, подлежал сносу. Однако этот вывод суда материалами дела не подтвержден.

Правительство Москвы, к которому перешли полномочия исполкома Московского городского Совета народных депутатов, решение о сносе дома не принимало. Имеющиеся в деле протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса данного дома, а также распоряжение префекта административного округа о сносе спорного дома, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос жилых домов и выселение граждан.

Нельзя также признать обоснованным вывод надзорной инстанции о том, что перечисленные в ст. 8 ЖК РСФСР органы исполнительной власти прекратили существование, в связи с чем вопросы сноса жилых домов отнесены к компетенции других органов (префектуре административного округа), так как правопреемником исполнительной власти г. Москвы после ликвидации исполкома Московского городского Совета народных депутатов стало правительство Москвы, а не префектура административного округа.

Доказательств в подтверждение решения вопроса о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд в деле нет. Более того, постановлением правительства Москвы дом подлежал реконструкции, а не сносу. Как видно из дела, ответчики были согласны на предоставление на период капитального ремонта дома пригодного к проживанию жилья в маневренном фонде без расторжения договора найма жилого помещения.

Поскольку законных оснований для выселения ответчиков с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения не имелось, вывод суда нельзя признать правильным.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась. Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

При разрешении возникающих в этой связи споров суд должен установить, действительно ли дом требует такого ремонта, при котором выселение нанимателя необходимо, располагает ли собственник реальными возможностями приступить к ремонту и не затеял ли он ремонт "для отвода глаз", чтобы избавиться от нанимателя. В решении суда о выселении суд с учетом характера ремонта указывает срок, на который наниматель и члены его семьи подлежат выселению.

Судебная практика стоит на позиции, что в случае сноса дома, принадлежащего собственнику, размер жилого помещения, предоставляемого собственнику дома, определяется с учетом проживающих с ним членов его семьи.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по вышеуказанным основаниям другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Некоторые вопросы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам *(25)

9.20. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов
его семьи в случае неуплаты за жилое помещение

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, а также в случае разрушения и порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. ЖК РФ уточняет нормы ГК РФ, указывая, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).