Глава 11. общая собственность
Общая собственность кажется совершенно очевидной, а попытки обнаружить здесь проблему вызывают раздражение как неуместное теоретизирование. Однако общая собственность, достаточно успешно обслуживая практические нужды, упорно сопротивляется простым объяснениям и по мере углубления становится все менее очевидной.
Не случайно Г.Ф. Шершеневич отметил, что "общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы" <1>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 214.
В Дигестах говорится: "...противно природе, чтобы если я держу какую-либо вещь, и ты рассматривался бы, как держащий ее" (D. 41.2.3.5).
Хотя речь идет, очевидно, о владении, но природе противна именно собственность нескольких лиц на вещь. С таким положением, когда дом или участок находится во владении не одного лица, здравый смысл совладать еще сможет, но вот когда сразу несколько лиц объявляют себя хозяевами этого дома или участка, то тогда на самом деле правосознание возмущается.
И, во всяком случае, нуждам оборота, без сомнения, противен тот случай, когда у вещи нет полного господина, исключающего всех других и решающего судьбу вещи.
Сама по себе общая собственность привлекала внимание античных мыслителей. Известно, что в утопиях Платона (как и во всех позднейших утопиях) важнейшее место отводилось общей собственности (связь этой идеи с идеализированным первобытным укладом не вызывает сомнений). Схоласты (а еще раньше Августин) считали, что "законом естественным или божественным не предусмотрено раздельное владение вещами...". "Должно быть общее пользование для всех тем, что существует в этом мире". Только мирские обстоятельства заставили перейти к человеческому праву частного владения. Разумно это мирское решение, во-первых, потому, что "общность всех вещей воспрепятствовала бы мирному общению, поскольку злой и жадный человек захватывал бы больше того, что ему необходимо. И это совершалось бы также с применением насилия по отношению к другим... Также это препятствовало бы необходимому поддержанию жизни, потому что более сильные воины лишали бы других необходимого" <1>. Далее автор высказывается в поддержку идей Аристотеля, выступившего против обобществления имущества <2>.
--------------------------------
<1> Нельзя не заметить сходства обоснования частного владения (о нем говорит Д. Скотт) с некоторыми обоснованиями частной собственности как абсолютного права, направленного против всех. Разница лишь в том, что если понятие абсолютности подразумевает всеобщую злонамеренность, то в тексте знаменитого схоласта выделяются только жадные и злые. Но в обоих случаях частное владение предполагается как источник удовлетворения потребностей, а отнюдь не как сфера свободной деятельности лица: ведь поскольку говорится о самодеятельности лица, не возникает идеи необходимого минимума. Стало быть, речь идет об обосновании частного владения (собственности) с уравнительных позиций, т.е. заведомо сильно ограниченного.
<2> Блаженный Иоанн Дунс Скотт. Избранное / Сост. и ред. Г.Г. Майорова. М., 2001. С. 539 - 543.
Превознесение "насильственного братства людей" (по гегелевскому выражению), основанного на общности имущества, встретило энергичный отпор со стороны Аристотеля. Приводя аргументы о естественности ("внедрено в нас природой") частной собственности, Аристотель замечает, что "те, которые чем-либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность" <1>. Вполне согласуется с этим определение общей собственности римскими юристами как mater rixarum (мать раздоров) <2>.
--------------------------------
<1> Аристотель. Соч.: В 4 т. М., 1978. Т. 4. С. 411. Е.М. Штаерман приводит данные, из которых видно, что идеология общей собственности использовалась знатью, сопротивлявшейся выделению наделов из общественных земель (ager publicus), тогда как плебеи "желали иметь свой надел и "жить, никому не кланяясь" (Штаерман Е.М. История крестьянства в Древнем Риме. М., 1996. С. 177). Можно заметить, что и у Платона апология общей собственности сочетается с аристократической политической идеологией. Есть, видимо, основания поставить под сомнение обоснованность распространенной иллюзии об имманентном демократизме общей собственности.
<2> Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. М.: БЕК, 2000. С. 164; Зелер В.Ф. Учение о праве общей собственности по римскому праву. Харьков, 1895. С. 130. Там же автор уточняет, что общая собственность может стать, в зависимости от состава участников, и вовсе невыносимой.
Гегель с заметным удовольствием приводит слова Эпикура, который отсоветовал друзьям создавать союз, основанный на общности имущества "именно по той причине, что это доказывает отсутствие взаимного доверия, а те, кто не доверяет друг другу, не могут быть друзьями" <1>.
--------------------------------
<1> Гегель Г.В.Ф. Философия права. М., 1990. С. 105.
В этих, пожалуй, бесспорных доводах знаменитых философов содержится указание на весьма существенное обстоятельство: общие собственники не только и не столько объединяют имущество, сколько разъединяют <1> его посредством общей собственности. Если с содержательной точки зрения общая собственность выступает как препона обороту, то с формальной - она существенно ограничивает свободу и автономию участников <2>. Поэтому "впадение" в общую собственность никак нельзя считать нормой, и ее постоянно сопровождает более или менее заметная аномалия, искажение общих правовых установлений.
--------------------------------
<1> Ср: "Все юридическое по существу своему более разделяет, чем соединяет" (Кавелин К. Что есть гражданское право? И где его пределы? СПб., 1864. С. 121. Цит. по: Антокольская М.В. Место семейного права в системе отраслей частного права // Государство и право. 1995. N 6. С. 38).
Кажется, лучше заметил И. Бродский: "Правота разделяет беспощадней греха". Кажется, грех скорее соединяет, а право разделяет.
<2> В этом плане весьма показательны споры о мере принудительности, допустимой в отношениях общей собственности в кондоминиуме. См.: Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности п. п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" от 3 апреля 1998 г. и Особое мнение судьи Конституционного Суда РФ Б.С. Эбзеева (Российская газета. 1998. 15 апр.).
Российский читатель может опереться на опыт - собственный или сегодня уже скорее опосредованный коммунальных отношений и рожденной ими коммунальной идеологии. Среди таких очевидных черт этих отношений, как априорная тягостность коммунального быта (имеется, однако, идеализирующий их миф, обычно адресованный в прошлое и непосредственно критикующий современную сказителю ситуацию), деградация имущества, поступающего в общее пользование <1>, можно отметить и такие менее понятные, как, например, культ детальных (до десятых долей копейки) расчетов общих расходов, превосходящий всякие разумные рамки контроль за соблюдением пропорций (времени, места) в пользовании общим имуществом и т.п. <2>. Эти качества только внешне выступают как крайняя рационализация. На самом деле здесь скорее обнаруживаются обычно таящиеся пласты подсознания, понимаемые часто как стремление к справедливости, но, пожалуй, имеющие более глубокие корни и позволяющие говорить о некоем малопривлекательном атавизме коммунальности, конечно, принимающем те формы, которые предопределены современным укладом. И. Утехин увязывает эти черты с идущей из архаики "культурой бедности", основанной на ограниченности всех ресурсов и потому ориентированной на их распределение <3>. Однако не вполне ясно, порождена ли эта психология бедностью пользователей коммунального имущества или сам коммунальный быт воспроизводит уклад бедности.
--------------------------------
<1> И. Утехин полагает, что имеется закономерность, обозначенная им как "опасность чистоты", иного худшего отношения к общему пространству коммунальной квартиры, нежели к пространству частному (см.: Утехин И. Очерки коммунального быта. 2-е изд. М., 2004. С. 89 и сл.).
<2> Обширный материал собран в книге И. Утехина "Очерки коммунального быта". Аналогичные настроения, опирающиеся на тот же коммунальный источник и так же обычно перегруженные детальнейшими подсчетами, питают и идеологию публичной собственности. Отличие публичной собственности от коммунальной (в буквальном смысле коммунальное имущество было, конечно, только в общем пользовании, что не так существенно, поскольку речь идет об идеологии) видится в том, что она порывает с эффективностью и потому может выглядеть вполне пристойно за счет неограниченного роста издержек. В зависимости от ситуации (в том числе от желания общества контролировать публичные расходы) эта неэффективность публичной собственности более или менее тщательно скрывается, но никогда все же открыто не декларируется; тем самым делается уступка коммунальной идеологии, исходящей из принципа минимально возможных расходов.
<3> Утехин И. Указ. соч. С. 62.
Поскольку с общей собственностью связаны многие весьма распространенные повседневные юридические отношения (например, совместная деятельность), то ее особенные черты, граничащие, по гегелевскому выражению, с "неправом" <1>, постоянно напоминают о себе. Имеется в виду ограничение общей собственности, например, необходимость достижения собственниками общего согласия под страхом прекращения общности в случае конфликта.
--------------------------------
<1> Гегель Г.В.Ф. Философия права. С. 105. Там же Гегель упоминает в той же связи о собственности морального лица.
Эта принудительность никак не может быть совмещена со свободой лица и является поэтому непреодолимым пределом развития общей собственности, которая почти всегда влечет за собой возмущения в классических цивилистических установлениях. Характерно, что в реальности невозможно обнаружить продиктованный практическими нуждами договор, имеющий единственной (а не факультативной) целью возникновение общей собственности.
Распространенность общей собственности не может лишить ее "чрезвычайной стеснительности" <1>, принудительности, ставящей ее на грань частного права. Это ее неправовое содержание не может быть легко помещено в обычные юридические формы.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 216.
Римским юристам пришлось признать общую собственность посредством хорошо разработанного приема - расширения понятия вещи. Классик Кв. Муций Сцевола выдвинул идею собственности многих лиц на одну вещь в идеальных долях - pars pro indivisio. "Цельз-сын говорит, что не может существовать собственности или владения двух лиц в целом: и никто не является собственником части всего предмета, но имеет собственность на часть всего нераздельного целого" <1>.
--------------------------------
<1> Римское частное право. М., 1948. С. 194. Известно, что по поводу понятия доли существует и другая позиция, согласно которой у каждого сособственника имеется полное право на вещь, но оно взаимно ограничено правами других (см.: Санфилиппо Ч. Указ. соч. С. 163; Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. С. 232 - 233). Доказательством в пользу этой второй позиции является правило о приращении доли, от которой отказался сособственник, к праву других совладельцев. На мой взгляд, ни сам этот аргумент, ни в целом концепция единого, но взаимно ограниченного права, принадлежащего каждому из совладельцев, не представляются достаточно убедительными и практически применимыми, поэтому в дальнейшем предполагается все же конструкция доли в праве.
Эти доли, известные как идеальные <1>, хорошо известны всем юристам, но привычность, обыденность ситуации не сделала ее более естественной. Действительно, налицо весьма сложная идеальная конструкция, предлагающая считать, что при юридической неделимости вещи право на нее состоит из многих долей (частей). Только при таком предположении, принимаемом всеми без возражений <2>, можно согласиться с тем, что у одной вещи есть несколько собственников. Тот факт, что понятие идеальной доли практически в неизменном виде перешло в современное право, подтверждает, что общая собственность так и осталась в значительной мере чужеродным образованием и не смогла бесследно ассимилироваться.
--------------------------------
<1> Это широко распространенное словоупотребление неточно, ибо предполагает, что есть еще и реальные доли (сторонник такого подхода А.А. Ерошенко понимал под "реальной долей" установление права пользования на часть вещи (здания), что "не влечет прекращения права общей собственности на вещь" (Ерошенко А.А. Личная собственность в гражданском праве. М., 1973. С. 54 - 55). Этот взгляд не получил широкого признания). Между тем придумавшие доли римские юристы подчеркивали при этом "нераздельность целого" (indivisio - неделимое).
<2> Впрочем, не всеми. А.Е. Черноморец, надо думать, не без уважительных оснований заявляет, что конструкция "доля в праве" - "теоретическое нагромождение, которое трудно уразуметь даже профессиональному юристу". Ведь "право всегда цельно и неделимо по частям" (Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете Гражданского кодекса РФ // Государство и право. 1996. N 1. С. 100). Если не касаться того, что цельность и неделимость права только проявления тех же качеств лица, его воли, мы не можем не заметить, что А.Е. Черноморец вернулся в тот исходный пункт, из которого два тысячелетия назад начали движение римские юристы, причем автор почему-то полагает, что найденные классиками решения, вводящие указанные фикции, - это пороки действующего ГК РФ, допущенные, видимо, по недосмотру составителей.
Основные юридические черты общей собственности могут быть представлены следующим образом.
Общая собственность возникает в том случае, когда объект собственности принадлежит одновременно нескольким лицам.
Основаниями общей собственности могут быть договоры, прежде всего некоторые договоры о совместной деятельности (простого товарищества); кроме того, любой договор о приобретении неделимой вещи с множественностью на стороне приобретателя приводит к возникновению общей собственности.
Общая собственность возникает также из совместного наследования, а также смешения родовых вещей с обезличиванием (ranfusio).
Взаимоотношения общих собственников и тогда, когда они не были основаны на договоре, характеризовались римским правом "как отношения лиц, как бы взаимно связанных между собой соглашением". Эта общность, поскольку она не вытекала из товарищества, называлась communio in quam incidimus - общность, в которую мы впадаем, т.е. случайная; отсюда название "communio incidens" <1>.
--------------------------------
<1> Римское частное право. С. 194 - 195.
В действующем праве это различие специально не выделяется, поскольку относительные взаимоотношения сособственников не вызывают уже необходимости какого-либо обоснования. Поэтому наличие договора между сособственниками является дополнением (по правилу диспозитивности) норм об общей собственности, которые и без соглашения регулируют отношения сособственников.
Возникновение права общей собственности, т.е. права на идеальную долю, подчиняется общим правилам о моменте перехода права, приуроченного к передаче вещи (традиции), поскольку иное не вытекает из договора или закона.
Необходимо подчеркнуть, что несмотря на то, что передается идеальная доля, передача владения тем не менее предполагается <1>. Конечно, во многих случаях передача владения не требуется. Можно, например, прибегнуть к условию перехода собственности в момент соглашения (constitutum possessorium). Однако необходимо подчеркнуть, "что о constitutum possessorium не может быть и речи, если отчуждающий сам лишен владения" <2>.
--------------------------------
<1> ГК РФ отступил от этого правила (ст. 251).
<2> Зелер В. Указ. соч. С. 109.
Исключение составлял судебный раздел, который предоставлял право собственности самим фактом вынесения решения, без передачи владения. Истец, получив право собственности, получал и соответствующие средства защиты своего права (например, виндикационный иск). В то же время несудебный договор о разделе требовал осуществления передачи. Отсюда следует, что если вещь находилась во владении постороннего лица, то раздел не влек прекращения общности <1> (не имел реального эффекта).
--------------------------------
<1> Там же. С. 208.
По отношению ко всем третьим лицам совместные собственники (сособственники, совладельцы) выступают в качестве единого собственника и воплощают в своем объединении полное право собственности, как оно закреплено в ст. 209 ГК: с правом исключать любое третье лицо от вещи, с правом защиты (ст. ст. 301 - 304 ГК), правом извлечения плодов и доходов и всеми другими правами собственника. Но в отношении друг к другу права сособственников утрачивают тот абсолютный характер, который вообще присущ праву собственности, и связаны скорее таким образом, который больше похож на связь договорного типа. Это указание на отношения как бы договора, принадлежащее римским юристам, имеет не только характер метафоры, но и непосредственное юридико-техническое значение.
В частности, скорее на относительной связи типа обязательства основано само право на раздел, которое представляет "превращение" права общей собственности "в другое право, принадлежащее собственнику исключительно и по ценности равняющееся первому" <1>. Очевидно, что это право, имеющее природу требования вещи или денег (dare) (именно таков результат раздела), имеет относительный характер.
--------------------------------
<1> Там же. С. 214.
Если мы предполагаем, что право на раздел имеет обязательственную природу, то надо сделать и вытекающий из этого предположения вывод: договором это право (как и всякое договорное право) может быть устранено или ограничено. И основания для такого вывода мы можем найти. Например, практика русского гражданского права сформулировала такое интересное правило: "Воля одного из соучастников обязывает прочих к разделу только в таком случае, когда общее владение возникло независимо от воли соучастников и по свойству своему предполагает раздел, например при общем владении сонаследников. А когда общее владение возникло по совокупной воле соучастников (например, когда имение куплено многими вместе), то для раздела требуется также общее соглашение" <1>. К этому выводу можно добавить и хорошо известное право совладельцев устанавливать соглашением временный запрет на раздел общего имущества <2>.
--------------------------------
<1> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 591.
<2> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 217; Хвостов В.М. Система римского права. С. 235.
ГК Квебека предусматривает возможность установить соглашением сособственников отложение раздела на срок до 30 лет (ст. 1013).
В современном российском праве такого рода правила можно, видимо, допустить лишь в виде прямо выраженных соглашений. Их польза, особенно в части временного запрета на раздел, например, в сфере совместной деятельности (простого товарищества), была бы несомненной.
В некоторых случаях связь сособственников прямо и является договорной, например, когда они соединены договором простого товарищества. Иногда такая связь вытекает из закона, например, при совместном наследовании. В некоторых комбинируется закон и договор (создание кондоминиума, участие в строительстве). В этих случаях общая собственность возникает хотя и в силу определенного договора, преследующего цель приобретения в собственность помещения (части здания), но сами условия общей собственности определяются уже законом.
Объект общей собственности может быть по своему хозяйственному назначению делимым (например, стадо животных) либо неделимым. Соответственно, в первом случае возможности прекращения общей собственности разделом очевидны, и сохранение общей собственности в случаях делимости вещи может быть объяснено лишь той общей целью, которая преследуется сособственниками (может быть и ситуация юридических препятствий к разделу делимой вещи: например, один из совладельцев умер или находится в состоянии реорганизации, если это юридическое лицо, и до возникновения его правопреемников производство раздела представляется невозможным или затруднительным).
Если же вещь неделима, то возникает более устойчивая общая собственность, связывающая сособственников уже тем, что при разделе некоторые из них вовсе не получат вещи и лишатся тем самым тех выгод, которые вытекают из самой вещи. Именно такого рода общая собственность и представляет предмет нашего рассмотрения. Таким образом, общая собственность приобретает черты принудительности и создает сама по себе почву для конфликтов.
Если совладельцы не связаны договором, в котором оговорены все существенные моменты по управлению общим имуществом, и если общность сособственников возникла случайно, без их выбора и без учета их воли, то с большой долей вероятности можно предсказать, что в процессе управления общим имуществом возникнут препятствия. Для урегулирования возникающих трудностей и создаются законом правила, относящиеся к общей собственности. Среди таких правил следует указать на следующие.
Управление общим имуществом осуществляется по общему соглашению. Если такое соглашение не достигается, то спор рассматривается судом (ст. ст. 246, 247 ГК). Это правило консенсуса можно охарактеризовать как правило запрета, принадлежащее любому из участников общей собственности (prohibitio) <1>. Понятно, что это право вето, выражая самую суть собственности как исключительного права, предельно обесценивает общую собственность. По этому поводу и возникло известное выражение "совладение есть отрицание владения", которое понималось именно в том смысле, что "ius prohibendi заключает в себе право совладельцев лишить друг друга владения" <2>.
--------------------------------
<1> Санфилиппо Ч. Указ. соч. С. 164.
<2> Зелер В. Указ. соч. С. 44.
В римском праве необоснованный запрет отражался посредством владельческого интердикта, поскольку рассматривался как незаконное насилие по отношению к владельцу. Соответственно, "взаимные отношения совместно владеющих сособственников недвижимости можно определить следующим образом: каждый из совладельцев, несмотря на противоречие со стороны соучастника, вправе совершать такие действия, которые необходимы для поддержания фактической власти над вещью, и он вправе запретить своему соучастнику совершение такого действия, которое является актом фактического распоряжения, в частности, направленного на общее пользование вещью; в обоих отношениях он может пользоваться самообороною и посессорными интердиктами" <1>.
--------------------------------
<1> Там же. С. 19 - 20. О посессорных интердиктах и владельческой защите подробнее говорится в соответствующей главе книги.
Кроме того, в римском праве возникала и ответственность за причинение вреда, вызванного необоснованным запрещением <1>. Аналогичное правило, но применительно к распоряжению (а в сфере распоряжения судебный спор невозможен, как это следует и из ст. 246 ГК), отмечено и в русском праве: "Несогласие одного из соучастников на распоряжение по общему мнению обязательно для всех прочих; но в случае убытка от сего для них они не лишены права привлечь виновника убытка к ответственности" <2>.
--------------------------------
<1> Сособственник в отношениях с другими сособственниками кроме интердиктной защиты имел три иска: actio communi dividundi, actio negatoria, actio iniuriarum (Зелер В. Указ. соч. С. 85).
<2> Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 587.
В ГК РФ запрет, которым по существу является несогласие с предложенным решением, может быть устранен лишь обращением в суд с требованием об установлении порядка пользования (ст. 247). При этом, конечно, под пользованием понимается и владение, и другие действия с имуществом. Точно так же разрешаются и споры о совместном распоряжении, например, о реконструкции здания или передаче его в аренду.
Для анализа оснований защиты прав собственника важным представляется следующее соображение, сформулированное В. Зелером: "Не все правомочия, принадлежащие отдельным сособственникам, прямо и непосредственно вытекают из вещного права; напротив, в источниках ясно сказано, что между сособственниками имеет место обязательственное отношение quasi ex contractu, на основании которого каждый отдельный сособственник может требовать от другого не только раздела общности, возмещения убытков и издержек, communicatio <1> тех выгод, который один из сособственников получил от общей вещи, но, кроме того, каждый из сособственников на основании этой obligatio quasi ex contractu может требовать, чтобы другой сособственник добросовестно обращался с общей вещью и чтобы он дозволял ему делать по отношению к общей вещи такие фактические распоряжения, которые направлены на пользование вещью и соответствуют интересам всех соучастников" <2>.
--------------------------------
<1> Обращения в общую собственность.
<2> Зелер В. Указ. соч. С. 10.
При том, что В. Зелер стремился показать основания владельческого интердикта и отграничить их от иных исков сособственников, основанных на actio communi dividundo, мне представляется важным в этом обобщающем пассаже выделить другое.
Как известно, право собственности само по себе предполагает определенную сферу свободы собственника, не нуждающегося в содействии третьих лиц для реализации своего права; собственнику предоставлены лишь известные средства защиты от нарушителей, но эти средства не допускают принуждения третьих лиц к каким-либо положительным действиям. Именно поэтому право собственности реализуется вне правоотношения с иными лицами. В то же время право общей собственности образует широкий круг исков к другим сособственникам, которые допускают наряду с мерами защиты и требование положительных действий, на которые указывает процитированный автор: начиная от раздела вещи и возмещения убытков до установления определенного способа пользования вещью. Эти иски вытекают не из права собственности как права вещного и абсолютного, а из того правоотношения, имеющего тип обязательственной связи, которое устанавливается между сособственниками.
Но это не исключает и обычной, т.е. абсолютной, защиты собственности и владения, которые даются каждому совладельцу именно как собственнику.
На мой взгляд, не исключен иск одного из совладельцев к другим о передаче ему владения имуществом в соответствующей части посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК). Хотя норма ст. 301 ГК и говорит об ответчике как о незаконном владельце, в данном случае такой иск допустим, поскольку ответчик, занимающий чужую часть вещи (при известной условности самого термина "часть вещи", конечно), может рассматриваться в известном смысле наравне с незаконным владельцем. Вообще, если мы считаем незаконным владельцем лицо, владеющее чужой вещью против воли собственника, любой совладелец может оказаться в роли незаконного владельца и таким образом получить пассивную легитимацию по виндикационному иску. К. Победоносцев приводит судебное решение, подтвердившее право одного из совладельцев требовать восстановления владения не только от третьих лиц-нарушителей, но и от других совладельцев <1>. По-видимому, из правила ст. 251 ГК вытекает и возможность вступления во владение виндикационным иском покупателя доли. Ведь в соответствии с этим правилом (впрочем, диспозитивным) моментом возникновения права на долю в общей собственности является момент заключения договора.
--------------------------------
<1> Победоносцев К. Указ. соч. С. 588.
Необходимость именно виндикационного иска объясняется тем, что иск об установлении порядка пользования сам по себе не дает возможности вступить во владение, а лишь указывает, каким образом осуществляется общее владение. На практике тем не менее чаще всего и требования о получении доступа в общий объект недвижимости заявляются как требования об установлении порядка пользования. Встречаются и случаи заявления негаторных исков, имеющих целью выселить из занимаемых истцом частей здания посторонних лиц, в том числе совладельцев.
В отличие от допущения виндикационного иска, допустимость иска негаторного никогда не ставилась под сомнение. Негаторный иск между сособственниками был возможен и в римском праве, хотя Зелер оговаривал его условием предварительного запрета, который истец был обязан сделать ответчику: таким образом негаторный иск выступал как реакция на нарушение запрета <1>. (Понятно, что виндикационный иск как способ устранения препятствий во владении в римском праве замещался владельческим интердиктом; в то же время виндикационный иск (vindicatio partis) был возможен как средство защиты против распорядительных актов одного из сособственников, пока вещь не оказывалась у добросовестного приобретателя; в последнем случае оставались лишь обязательственные требования <2>.)
--------------------------------
<1> Зелер В. Указ. соч. С. 73, 80. Автор подчеркивает, что в отличие от классической модели негаторного иска (которая в ходе развития римского права уже не считалась единственно возможной), негаторный иск между сособственниками не предполагает наличия на стороне ответчика спорного сервитутного права.
<2> Там же. С. 109.
Другим правилом, регулирующим отношения совладельцев, является правило о свободном распоряжении своим правом, выраженным в идеальной доле. Эта доля в праве находится в полной воле собственника, и он может ею в любой момент распорядиться по своему усмотрению любым образом <1>. В то же время сособственник, пока он не утратил свое право, имеет по общему правилу определенные соглашением совладельцев или решением суда права владеть и пользоваться частью вещи (имущества), находящегося в общей собственности. Понятно, что эта часть не принадлежит ему на праве собственности, в отличие от идеальной доли, и он не может считать ее полностью своею. Тем не менее поскольку иное не установлено в порядке ст. 247 ГК, он вправе по своему усмотрению в пределах, указанных ст. 209 ГК, т.е. без вреда правам и интересам третьих лиц (в том числе совладельцев), осуществлять в указанных ему пределах всю полноту прав, вытекающих из собственности. В этой части сособственник может защищаться от нарушений и помех его прав, от кого бы они ни исходили, в том числе и от совладельцев. Именно поэтому, как уже указывалось, возможен виндикационный или негаторный иск, направленный не только против третьих лиц, но и против других совладельцев. Поскольку это не противоречит установленному порядку пользования, совладелец может, как представляется, и распорядиться выделенной ему частью вещи. Имеются в виду передача части вещи в аренду и другие сделки, не сопряженные с утратой вещи, в том числе с ее реконструкцией, перепланировкой (поскольку такие действия могут повлечь утрату вещью идентичности, следовательно, утрату собственности).
--------------------------------
<1> При этом другим сособственникам принадлежит преимущественное право покупки. Его смысл, по мнению В. Синайского, состоит в "смягчении противоречия" между принципом индивидуальной свободы, присущей гражданским правам, и той общностью, которая выражена в общей собственности (см.: Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 215). Преимущественное право покупки обсуждается далее отдельно.
Это право, конечно, не лишает других совладельцев возможности оспорить сделку, либо защищаться посредством негаторных исков (ст. 304 ГК) от появившихся владельцев, если к тому имеются основания. Практика достаточно уверенно идет по тому пути, что лицо, за которым закреплена часть здания в порядке пользования общим имуществом, вправе сдавать его в аренду, предоставлять для временного безвозмездного пользования и т.д.
Возникает вопрос: что является предметом аренды? Очевидно, что не идеальная доля. Ведь идеальный предмет не может быть предметом аренды по точному смыслу ст. 606 ГК, да и по тому смыслу, который вкладывает в нее практика. Следовательно, предметом аренды выступает имущество, находящееся во владении арендодателя - субъекта права общей собственности, за которым сдаваемое в аренду имущество закреплено на условиях, определенных в порядке, предусмотренном ст. 247 ГК РФ. Соответственно, в договоре аренды указывается не доля в праве, принадлежащая арендодателю (хотя указание на эту долю может быть сделано сторонами как на основание права сдачи в аренду, имеющееся у арендодателя (ст. 608 ГК), а конкретное, точно описанное имущество (п. 3 ст. 607 ГК). Если переданное в аренду имущество превышает ту часть, которая была выделена арендодателю, это само по себе еще не дает основания для аннулирования договора, если арендодатель может доказать, что действовал в интересах других совладельцев (ст. 980 ГК). Наличие общей собственности, во всяком случае, заставляет предположить возможность действий в чужом интересе. Соответственно, если налицо действия в чужом интересе без поручения, то с того момента, когда возник спор, не подтвердивший поручения сособственник не связан условиями аренды, а судьба арендного договора зависит от того, возможно ли его сохранение в части пользования тем имуществом, которое закреплено за арендодателем (арендодателями), согласным(-и) с заключенным договором аренды.
По-видимому, нельзя исключить и арендные отношения между самими совладельцами. Например, если один из них временно не нуждается в помещении, он вправе передать соответствующую часть другому.
Этот вопрос возник в таком деле.
Между сторонами - торговой организацией (ООО "Универмаг") и комитетом по управлению имуществом - было заключено мировое соглашение, по которому определены доли в общей собственности на нежилое помещение - магазин (соответственно 17/25 и 8/25). Затем между торговой организацией и представителем другого сособственника - МО "Архангельск" было заключено соглашение о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Но фактически владело помещением лишь ООО "Универмаг" и, как можно полагать, вносило платежи другой стороне. ООО "Универмаг" расценивало данное соглашение как договор аренды.
В связи с заявлением ООО "Универмаг" о выкупе в порядке приватизации арендованного нежилого помещения суд указал, что в данном случае нет договора аренды, так как соглашение о порядке владения и пользования, не содержащее точных данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее сдаче в аренду, не отвечает норме ст. 607 ГК <1>.
--------------------------------
<1> Постановление N 4713/02 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 3. С. 68.
Между тем соглашение о таком порядке пользования, которым закреплены все помещения за одним из участников, может, как представляется, рассматриваться лишь как временное. В противном случае есть основания говорить о выделе доли.
В свою очередь, соглашение о временном возмездном пользовании чужим имуществом отвечает признакам аренды. Определение того имущества, которое передано в аренду, если таких данных не содержит договор, может быть осуществлено, если стороны установили порядок пользования общим имуществом до того: в этом случае сданным в аренду будет считаться имущество, ранее переданное в пользование арендодателя. Если же определить арендованное имущество таким образом невозможно, то договор придется признать незаключенным.
Поскольку речь идет о распоряжении общим имуществом, нужно различать распоряжение совместным имуществом (без определения долей) и распоряжение долей в праве. В первом случае сделка может исходить как от всех сособствен