Определение размера платы за пользование имуществом в случае недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он не заключался)

Если договор аренды признан незаключенным, он не может регулировать отношения между сторонами. Недействительная сделка в силу ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Такая сделка недействительна с момента совершения.

Возникает вопрос: можно ли в случае незаключенности или недействительности договора аренды применить указанные в нем ставки арендной платы при расчете неосновательного обогащения в виде невнесенных платежей за фактическое пользование имуществом? Если нет, то каков порядок исчисления сумм таких платежей?

В соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 167 ГК РФ внесены изменения. В частности, данная статья дополнена п. 4, согласно которому суд вправе не применять предусмотренные п. 2 указанной статьи последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. Изменения вступили в силу с 01.09.2013. Таким образом, с этой даты на законодательном уровне будут устанавливаться случаи, когда последствия недействительной сделки не подлежат применению.

По вопросу определения размера платы за пользование имуществом в случае признания договора аренды незаключенным см. также п. 15 материалов к ст. 614 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: При незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ о порядке определения цены в возмездном договоре, в котором цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.01.2011 по делу N А43-3987/2010

"...Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает факт пользования имуществом истца в спорный период.

При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Суд проверил расчет стоимости неосновательного обогащения на основании данных справки общества с ограниченной ответственностью "50+50" средней ставки арендной платы за производственные и гаражные помещения в городе Княгинино с 01.01.2009 по 01.06.2010 с учетом наличия либо отсутствия отопления в помещении, договоры аренды помещений в том же здании и обоснованно взыскал неосновательное обогащение в заявленном размере из расчета 4000 рублей в месяц, поскольку ответчик документально не опровергнул такой размер платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 6.1 договора аренды от 01.07.2002 N АВ-25/02 установлен срок действия договора до 31.12.2003.

Соответственно, суд правильно посчитал, что данный договор аренды оформлен на срок более года, поэтому является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации..."

5.1. Вывод из судебной практики: Должен ли арендатор публичной недвижимости вносить за пользование земельным участком под ней дополнительную плату, если арендная плата соответствует нормативной, а методикой ее расчета и договором не предусмотрена обязанность вносить отдельную плату за пользование земельным участком?

Позиция 1. Арендатор публичной недвижимости не должен вносить за пользование земельным участком под ней дополнительную плату, если арендная плата соответствует нормативной, а методикой ее расчета и договором не предусмотрена обязанность вносить отдельную плату за пользование земельным участком.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Соликамска от 10.12.2009 N 2021 Управление (арендодатель) и Учреждение (арендатор) 01.01.2010 заключили договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Соликамска, расположенных в административном здании по адресу: г. Соликамск, ул. 20-летия Победы, д. 121. Нежилые помещения переданы арендатору по акту от 01.01.2010.

Пунктом 3.1 договора установлена плата за пользование помещением, включающая арендную плату и налог на добавленную стоимость. Внесение арендодателю иных платежей договором не предусмотрено.

Управление письмом от 20.02.2015 уведомило Учреждение о необходимости дополнительно производить платежи за пользование земельным участком и направило ему расчет платы, определив ее размер исходя из пропорции площади земельного участка с кадастровым номером 59:10:0407021:564 и площади арендуемых Учреждением помещений.

Управление, ссылаясь на то, что Учреждение не вносит арендные платежи за пользование земельным участком, в связи с чем неосновательно сберегло за период с 2010 года по I квартал 2015 года денежные средства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 654 и статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), применив по заявлению ответчика срок исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с 2010 года по I квартал 2012 года и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за указанный период, отказал в иске в том числе и за период со II квартала 2012 года по I квартал 2015 года исходя из следующего: поскольку условиями договора не предусмотрено внесение арендодателю иных, кроме арендной платы, платежей за пользование имуществом и не указано, что плату за пользование земельным участком следует вносить отдельно от арендной платы за пользование нежилыми помещениями, то установленная договором от 01.01.2010 арендная плата за нежилые помещения включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено названное здание, поэтому не имеется оснований для взыскания с ответчика платы за пользование участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение и, руководствуясь статьями 196, 199, 200, 395, 652, 654, 1102, 1105 ГК РФ, применив срок исковой давности в отношении требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 2010 года по I квартал 2012 года, взыскал неосновательное обогащение за пользование земельным участком и проценты за пользование чужими денежными средствами за три года, предшествовавших дате подачи иска.

Апелляционный суд указал на следующее.

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 01.01.2010 размер арендной платы за помещения устанавливается в соответствии с решением Соликамской городской Думы от 31.01.2007 N 114 "Об утверждении Методики расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Соликамского городского округа" (далее - Методика). Формула расчета арендной платы за нежилые помещения, предусмотренная Методикой, не включает плату за использование земельного участка, следовательно, установленная договором арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, поэтому арендатор должен оплатить пользование участком.

Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

Между тем апелляционный и окружной суды не учли следующее.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

В договоре аренды помещений стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка. Из материалов дела не следует и судами также не установлен факт использования Учреждением земельного участка, отличного от земельного участка, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями.

Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определяется на основании Методики, утвержденной органом государственной власти и предусматривающей формулу расчета платы, в которой прямо не отражен (выделен) коэффициент платы за землю, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.

Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, являются правильными выводы суда первой инстанции о том, что в силу пункта 2 статьи 652 ГК РФ внесенная Учреждением по договору аренды от 01.01.2010 плата за пользование помещениями включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание, поэтому не имеется оснований для удовлетворения требований Управления о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что апелляционный и окружной суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поэтому обжалуемые постановления названных судов подлежат отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."

Позиция 2. Арендатор публичной недвижимости должен вносить за пользование земельным участком под ней дополнительную плату, если арендная плата соответствует нормативной, а методикой ее расчета и договором не предусмотрена обязанность вносить отдельную плату за пользование земельным участком.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2009 по делу N А53-16022/2008

"...Часть 2 статьи 654 Кодекса определяет, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Кодекса арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

По общему правилу если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

Анализ пунктов 2, 2.1, 8, 9 Методики определения размера арендной платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого имущества города Волгодонска (утверждена решением Волгодонской городской Думы от 19.01.2005 N 4), договора от 14.12.2004 (в редакции дополнительных соглашений) позволяет сделать вывод о том, что арендная плата по договору не включает в себя плату за пользование земельным участком.

Таким образом, судами сделан правомерный вывод о том, что аптека обязана возместить неосновательное обогащение в размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Размер возмещения определен пропорционально площади принадлежащих муниципальному образованию и арендуемых аптекой помещений (т. 1, л. д. 9)..."

Вывод из судебной практики: Арендатор публичной недвижимости должен вносить дополнительную плату за пользование земельным участком под ней, если это предусмотрено нормативным актом, даже если арендная плата по договору соответствует нормативной и договором не предусмотрена обязанность вносить отдельную плату за пользование земельным участком.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2015 N Ф09-6318/15 по делу N А60-56963/2014

"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что условий о том, что предусмотренная договором арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект аренды, договор не содержит, а соответственно, требования администрации о взыскании платы за пользование земельным участком, начисленной сверх арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества, являются необоснованными.

Оставляя решение первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о необоснованном взыскании арендной платы за пользование земельным участком. При этом суд апелляционной инстанции установил, что доводы заявителя на Решение Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 72/48 "Об утверждении Положения "О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда МО город Екатеринбург" являются несостоятельными, поскольку указанное Положение не изменяет положений п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, а следовательно, не может рассматриваться в качестве законодательного акта в смысле указанной статьи.

Между тем судами не учтено, что по общему правилу если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

Порядок определения арендной платы за использование муниципального имущества урегулирован Положением "О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда МО город Екатеринбург", утвержденным от 13.11.2007 N 72/48.

Согласно п. 18 указанного Положения в редакции от 13.10.2009, действовавшей на момент заключения договора аренды от 15.06.2010, установленная в договоре аренды объекта плата за пользование объектом не включает арендную плату за пользование земельным участком, которая определяется в соответствии с Решением Екатеринбургской городской Думы от 28 марта 2006 года N 23/22 "Об утверждении Положения "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с нормами действующего законодательства с учетом доводов и возражений сторон..."