Сделки с недвижимым имуществом
Незаключенность и недействительность договора
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ И НЕСОСТОЯВШИЕСЯ СДЕЛКИ:
ПРОБЛЕМЫ РАЗГРАНИЧЕНИЯ ПОНЯТИЙ <*>
Д.А. ЛАРИОНОВ
--------------------------------
<*> Larionov D.A. Invalid and failed transactions: problems of delimitation of concepts.
Ларионов Д.А., соискатель кафедры гражданского права юридического факультета Южного федерального университета.
Решение проблемы разграничения понятий недействительной и несостоявшейся сделки является актуальной задачей юридической науки и практики. В статье отмечается, что в качестве критерия разграничения сделок на недействительные и несостоявшиеся выступает их общая способность порождать гражданско-правовые последствия: если недействительная сделка может влечь за собой такие последствия (хотя бы и специальные), наступления которых ее субъекты не желают, то несостоявшаяся - нет.
Ключевые слова: недействительные сделки, несостоявшиеся сделки, Гражданский кодекс Российской Федерации, последствия сделок.
Solution of the problem of delimitation of concepts of invalid and failed transactions is topical task of legal science and practice. The article notes that as a criterion of delimitation of transactions into invalid and failed acts their general ability to create civil-law consequences: if invalid transaction can have such consequences (even social) which not all the subjects wish, the failed transaction cannot have such consequences.
Key words: invalid transactions, failed transactions, Civil code of the Russian Federation, consequences.
В современных условиях рынка, когда коммерческий оборот расширяется, его участниками становится большое число новых предпринимателей, не имеющих достаточного практического опыта, а также, к сожалению, возрастает число разного рода коммерческих злоупотреблений, появляется значительное число сделок, правовая сила которых их участниками затем оспаривается. В обзорах арбитражных споров уже традиционными становятся споры о недействительности сделок <1>.
--------------------------------
<1> См.: Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. N 6. С. 7.
В части первой ГК РФ имеется целая система норм о недействительности сделок (ст. 166 - 181), где названы виды таких недействительных сделок и их правовые последствия. Дополнительные указания о недействительности сделок содержатся в нормах ч. 2 ГК РФ об отдельных договорах, а также в некоторых дополняющих ГК законодательных актах. На эту тему издано много научных и научно-практических публикаций. Однако наряду с недействительными сделками в отдельных нормах ГК РФ и дополняющих его законах говорится о незаключенных договорах, именуемых несостоявшимися или не имеющими силу, при этом правовые последствия такого рода ситуаций не всегда ясно определены, имеются определенные противоречия в правовом регулировании. Возникает вопрос о правовой природе незаключенных сделок, а именно представляют ли собой такого рода сделки разновидность недействительных сделок или же они должны выделяться в отдельную правовую категорию.
Хотелось бы отметить, что в отечественной юриспруденции и правоприменительной практике в настоящее время рассматриваемая проблема, как нам кажется, при отсутствии ее должной теоретической разработки приобретает реальное практическое значение благодаря введению понятия незаключенного договора непосредственно в систему легальной терминологии.
В некоторых случаях понятие незаключенности выражено текстуально, когда в законе прямо говорится, что договор "считается незаключенным". Так, в п. 2 ст. 465 ГК РФ говорится, что, "если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным", по п. 2 ст. 554 ГК РФ "при отсутствии данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, они считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным", абз. 2 ст. 555 ГК РФ говорит, что "при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным", согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ "при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, они считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным", в п. 1 ст. 654 говорится о том, что "при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным", а согласно п. 3 ст. 812 ГК РФ, "если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены заемщиком от заимодавца, договор займа считается незаключенным". В п. 1 ст. 878 ГК РФ перечислены обязательные реквизиты чека и установлено, что отсутствие в документе какого-либо из этих реквизитов лишает его силы чека.
Аналогичные правила содержатся в Положении о простом и переводном векселе 1937 г.: согласно п. 2 гл. 1 документ, в котором отсутствует какой-либо из названных в Положении реквизитов векселя, по общему правилу не имеет силы векселя. Могут быть приведены и другие нормы действующего гражданского законодательства схожего характера <11>.
--------------------------------
<11> См.: Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. N 6. С. 7.
Законодатель использует не вполне адекватный с логической точки зрения лингвистический прием, когда для ясности языка отрицающая характеристика "незаключенности" применяется к договору как некоторой данности, которая уже гипотезирована названными положениями закона как нечто "существующее", но с присоединением к ней негативного предиката как бы "утрачивает" свое существование. Это, впрочем, неизбежно, когда вообще пытаются говорить о несуществующем, и связано с особенностями человеческого мышления как такового.
В других случаях, когда нет подобных прямых указаний, незаключенность договора при несогласовании существенных условий выводится доктриной и судебной практикой логическим путем из позитивных установлений - общего правила п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которому "договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора", а также из нередко встречающихся специальных указаний о том, что тот или иной договор считается заключенным, если сторонами согласовано какое-то условие или выполнены дополнительные условия, касающиеся формы или момента заключения договора. Так, во многих нормах действующего законодательства наличие в гражданском праве незаключенных сделок выражено в косвенной форме, но достаточно ясно. Ряд статей ГК РФ говорит о порядке заключения договора и определяет необходимые для этого условия (ст. 432 - 449). Если возникает спор о том, были ли эти условия соблюдены и возник ли договор, такой спор не о недействительности сделки, а о том, заключена она или нет. Таковы понятия и терминология гражданского права, отражающие реальные отношения, лежащие в основе этих словесных юридических формулировок.
Как представляется, можно присоединиться к мнению ученых, полагающих, что в качестве критерия разграничения сделок на недействительные и несостоявшиеся выступает их общая способность порождать гражданско-правовые последствия: если недействительная сделка может влечь за собой такие последствия (хотя бы и специальные), наступления которых ее субъекты не желают, то несостоявшаяся - нет <12>. Таким образом, очевидны различия между недействительными и незаключенными сделками и вытекающая отсюда необходимость различного правового регулирования в отношении их правовых последствий.
--------------------------------
<12> См.: Матвеев И.В. Недействительность сделок с пороком формы // Современное право. 2001. N 9. С. 24.
Условия о предмете:
1.1.Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2014 по делу N А79-9944/2011
Требование: О признании незаключенным и о применении последствий недействительности договора купли-продажи части доли в праве собственности на пожарное депо с административным зданием.
Обстоятельства: Конкурсный управляющий должника утверждает, что сторонами не согласован предмет договора.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку стороны согласовали существенные условия сделки, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю; основания для признания оспариваемого договора ничтожным отсутствуют.
1.2.Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2016 N Ф04-3187/2016 по делу N А45-15919/2015
Требование: О признании договора о безвозмездной передаче объектов электросетевого хозяйства незаключенным, сделки по передаче имущества недействительной.
Обстоятельства: Товарищество указало на несогласование существенного условия о предмете договора, посчитало договор ничтожным в силу того, что он не является безвозмездным.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку стороны четко обозначили безвозмездно передаваемые товариществом обществу объекты электросетевого хозяйства, факт исполнения договора установлен, основания для его государственной регистрации отсутствуют, так как спорные объекты не являются недвижимым имуществом, условий о возмездности дарения договор не содержит.
1.3. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2016 N Ф05-20945/2015 по делу N А40-71890/2015
Требование: О признании недействительным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
Обстоятельства: Регистрирующим органом отказано в государственной регистрации перехода права собственности, так как сторонами при заключении договора купли-продажи не согласовано условие о предмете сделки и его цене.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку установлено, что стороны идентифицировали предмет продажи по его индивидуальным характеристикам, размеру и адресу нахождения, а также определили цену договора.
1.4. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2012 по делу N А56-40547/2010
Требование: О включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку суд сделал вывод о незаключенности договора ввиду отсутствия соглашения сторон о существенном условии сделки - предмете договора (не представлены сведения, позволяющие индивидуализировать объект недвижимости, указанный в договоре).
1.5. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2011 по делу N А66-5269/2010
Требование: О признании незаключенным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что сторонами не достигнуто соглашение по существенным условиям предварительного договора: по предмету и его цене.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку стороны определили индивидуальные признаки, позволяющие установить имущество, подлежащее купле-продаже в будущем по основному договору, и согласовали условие о цене сделки путем установления порядка ее определения.
С БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩЬЮ
Р.С. БЕВЗЕНКО
Бевзенко Роман Сергеевич, начальник управления частного права ВАС РФ, кандидат юридических наук.
Особое внимание в комментарии уделено правовым формам инвестиционной деятельности в сфере строительства объектов недвижимости. Автор анализирует последствия квалификации отношений сторон как договора купли-продажи, подряда и простого товарищества.
Ключевые слова: будущая недвижимость, инвестиционный договор, долевое участие в строительстве.
1. Правовые позиции, сосредоточенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" <1>, являются логическим продолжением и развитием правовых идей и толкований норм Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), которые были выражены высшими судами в известном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ) и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
--------------------------------
<1> См.: Вестник ВАС РФ. 2011. N 9. С. 148 - 153.
Комментируемое Постановление вызвало множество комментариев и откликов как в научной среде, так и от практикующих юристов. Примечательно, что отзывы коллег, занимающихся научным, системным изучением права, в основном комплементарные; напротив, некоторая часть практикующих юристов правовые позиции ВАС РФ приняли в штыки, объясняя это самыми разными основаниями: начиная с набивших оскомину надуманных упреков в якобы неконституционном судебном правотворчестве и заканчивая банальным мнением, будто бы ВАС РФ прикрыл ранее успешную практику регистрации недвижимости через суд. На все эти упреки я попытаюсь ответить в предлагаемом комментарии. Надеюсь, что, объяснив мотивы и основания аппарата ВАС РФ, подготовившего проект комментируемого Постановления, а также ход рассуждений судей высшей судебной инстанции при обсуждении проекта, я смогу раскрыть перед читателями, ранее не погружавшимися глубоко в проблематику споров о правах на недвижимые вещи, которые будут созданы или приобретены в будущем (далее - будущие недвижимости), логику обсуждаемых правовых позиций.
Необходимо также обратить внимание на то, что уже после того, как Пленумом ВАС РФ было принято комментируемое Постановление, законодатель уточнил ряд правовых норм, регулирующих инвестиционные контракты, порядок регистрации прав на вновь построенную недвижимость в рамках инвестиционных контрактов, заключенных с публичными образованиями, и распределение собственности на такие объекты <2>. Соотношение норм этого Закона и указанного Постановления Пленума ВАС РФ также будет предметом настоящего комментария.
--------------------------------
<2> См.: Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 427-ФЗ).
2. Комментируемое Постановление содержит правовые позиции, которые можно условно разбить на три связанные между собою группы: а) квалификация инвестиционных договоров; б) определение момента возникновения права собственности на вновь построенную недвижимость; в) разрешение старого спора о том, должен ли продавец в момент заключения договора купли-продажи быть собственником продаваемой вещи.
Именно в таком логическом порядке (от общего к частному) и следует комментировать Постановление (в самом документе правовые позиции, напротив, изложены от частного к общему, что обусловлено удобством применения положений комментируемого Постановления судами).
3. В юридической литературе длительное время обсуждался вопрос о правовой природе так называемых инвестиционных договоров. Наиболее широкое распространение указанные договоры получили в сфере финансирования строительства недвижимостей, что, по всей видимости, связано как с особенностями законодательного регулирования этой сферы (местами весьма жесткого, что заставляло участников рынка "изобретать" юридические конструкции, нацеленные на обход закона), так и с подходами, принятыми в налоговом праве, которое на уровне ряда принципиальных норм Налогового кодекса РФ демонстрирует стремление законодателя создавать для лиц, осуществляющих инвестиционную деятельность в сфере строительства и реконструкции недвижимого имущества, льготные налоговые последствия соответствующих сделок.
С точки зрения гражданско-правовой квалификации инвестиционные договоры также всегда были предметом споров: высказывались самые разные подходы, начиная с отрицания самостоятельной природы инвестиционного договора и квалификации его как смешанного (содержащего элементы договоров, поименованных в ГК РФ) и заканчивая обоснованием самостоятельной природы этого договора и конструированием чуть ли не новой отрасли российского законодательства - инвестиционного права.
Разумеется, все эти подходы были представлены и в судебной практике.
По вопросу квалификации инвестиционных договоров Пленум ВАС РФ занял позицию, основанную на отрицании того, что понятие "инвестиции" имеет хоть сколько-нибудь значительное юридическое содержание. Это связано с тем, что инвестиции, представляя собой процесс временного (как правило) размещения денежных средств одного лица в какое-либо дело другого лица с целью извлечения инвестором прибыли, с юридической точки зрения могут быть опосредованы самыми разными (по своей юридической природе) конструкциями: займом (инвестиции в облигации; финансовый лизинг); арендой (возвратный лизинг); корпорацией (приобретение акций) и т.п. Совершенно очевидно (для юриста!), что между договорами аренды, займа и корпоративными отношениями нет ничего общего. Поэтому правовая природа процессов, обозначаемых термином "инвестиции", требует выявления в каждом конкретном случае, с тем чтобы суд мог применить к отношениям сторон те нормы, которые и были на это рассчитаны.
4. Наблюдение за инвестиционными сделками, заключаемыми в сфере строительства и реконструкции недвижимого имущества, позволило выявить три основные модели, по которым осуществляются инвестиции в недвижимость и которые поименованы в п. 4 комментируемого Постановления.
В соответствии с первой моделью инвестор и застройщик заключают договор, по которому инвестор принимает на себя обязательство уплатить застройщику денежную сумму, а тот, в свою очередь, обязывается передать в собственность инвестору недвижимое имущество. Бывают также ситуации, когда инвестор, которому обещана недвижимая вещь, заключает договор с другим лицом (обычно называемым соинвестором) и последний обязывается уплатить инвестору денежные средства, а тот передает соинвестору права на получение недвижимой вещи либо сам обязуется передать ее соинвестору.
Такие договоры на практике всегда называются инвестиционными, но это не должно влиять на юридическую квалификацию сделок: сделка, согласно которой одно лицо обязуется передать в собственность другого лица вещь, а приобретатель вещи обязуется уплатить за нее определенную цену, именуется договором купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем.
Вторая модель заключается в следующем: одно лицо, являющееся собственником земельного участка, предоставляет его под застройку; другое лицо, располагающее денежными средствами, принимает на себя обязательство оплачивать проектные, строительные работы и т.п., а третье лицо, у которого имеется соответствующий персонал, соглашается контролировать процесс строительства. По результатам реализации инвестиционного проекта возведенная недвижимость должна быть разделена между его участниками в соответствии с заключенным ими соглашением. Сделки такого рода не могут быть квалифицированы иначе как договор простого товарищества.
И наконец, третья модель: инвестор обязуется внести свой инвестиционный взнос некоторыми работами (например, по оштукатуриванию фасадов, устройству кровли и т.п.), а за это застройщик передает ему определенное недвижимое имущество. Такие сделки являются не чем иным, как договором подряда.
Разумеется, возможны разные сочетания этих сделок. Например, подрядчик, выполняющий строительные работы на объекте, имеет право требовать от застройщика исполнения договора подряда в части обязательства передать недвижимость. Однако он (например, в целях пополнения оборотных средств) вправе заключить с другим лицом договор, по которому последнее, выступающее покупателем, обязуется уплатить подрядчику (являющемуся в этой сделке продавцом) цену имущества, а тот принимает на себя обязательство передать недвижимость покупателю.
Следует обратить внимание на то, что Пленум ВАС РФ не закрыл перечень тех правовых квалификаций, которые суды могут давать договорам о будущей недвижимости, названным сторонами инвестиционными. Однако на практике иная квалификация инвестиционных сделок в сфере строительства недвижимости мне пока не встречалась.
Принципиальным является следующее разъяснение Пленума ВАС РФ (предложение первое абзаца второго п. 4 комментируемого Постановления): пока не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи. Эта правовая позиция также основана на наблюдениях за практикой: подавляющее большинство инвестиционных договоров, исполнение обязательств по которым было предметом судебного спора, являются меновыми сделками, т.е. заключаются по модели договора купли-продажи. Иное должно быть обосновано стороной по инвестиционному договору, настаивающей на другой квалификации сделки (например, на том, что заключенный договор представляет собой договор простого товарищества). Какие соображения может приводить сторона в подтверждение иной квалификации сделки? В первую очередь связанные с другой, чем в договоре купли-продажи, конструкцией отношений сторон: например, то, что права и обязанности сторон, связанные с возведением недвижимого имущества, не являются синаллагматическими, договором предусмотрено общее дело, а также определено, кто его ведет, и т.п.
5. Важнейшим доводом, препятствовавшим квалификации инвестиционного договора как договора купли-продажи, было соображение, что продавец по договору купли-продажи в самый момент его заключения должен обладать правом собственности на продаваемое имущество; если это условие не выполняется, сделка является недействительной. Такой подход долгое время доминировал в судах, которые охотно, ссылаясь на положения ст. 209 ГК РФ (в соответствии с этой статьей собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом), объявляли сделки продажи, заключенные до момента приобретения продавцом права собственности на вещь, ничтожными.
Однако этот подход прямо противоречит недвусмысленному указанию п. 2 ст. 455 ГК РФ: предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Российские суды, склонные, как правило, к жесткому (если не радикальному) позитивизму, в обсуждаемой ситуации просто уклонялись от применения прямого указания закона, допускающего принятие на себя продавцом обязательства передать покупателю в собственность вещь, в момент заключения сделки ему (продавцу) не принадлежащую.
Очевидно, юридическая логика, состоящая в том, что в момент заключения договора купли-продажи происходит распоряжение имуществом, а потому в соответствии со ст. 209 ГК РФ в этот самый момент продавец должен быть собственником имущества, основана на неверном представлении о том, что, заключая договор, продавец распоряжается вещью.
На самом деле российское право, следуя германской правовой традиции, исходит из того, что при заключении договора купли-продажи продавец принимает на себя обязательство передать покупателю имущество в собственность; между тем распоряжение вещью как таковое (т.е. переход вещи из имущественной сферы продавца в имущественную сферу покупателя) происходит по общему правилу в момент ее передачи. Таким образом, имеются все основания разделять два момента: момент заключения договора купли-продажи и момент передачи имущества в собственность покупателя. И если для заключения договора купли-продажи продавец не должен быть собственником (право собственности ему в общем-то ни к чему, так как лицо, обязываясь продать, обременяет себя обязательством, и с точки зрения вещного права эта сделка не влечет никаких правовых последствий), то для передачи имущества в собственность он, разумеется, должен обладать правом на вещь, ведь именно продавец наделяет покупателя правом собственности (тут можно вспомнить известную максиму, что никто не может передать прав больше, чем имеет сам).
6. Есть ли какая-нибудь специфика продажи такого товара, как недвижимость, позволяющая исключить применение п. 2 ст. 455 ГК РФ к соответствующим сделкам?
Такой специфики, на мой взгляд, нет.
Сама по себе привязка момента перехода права собственности на недвижимую вещь к моменту регистрации этого перехода в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) ничего не доказывает, так как и в этой ситуации можно легко провести параллель с разделением обязательства продать движимость и моментом передачи движимости. При продаже недвижимости это разделение обнаруживает себя в том, что момент заключения договора купли-продажи недвижимости отстоит от момента перехода права на продаваемую вещь (момента регистрации перехода права), а потому в этом случае также может быть применена конструкция разделения обязанности передать недвижимое имущество и собственно перехода права собственности. Какие-либо серьезные политико-правовые доводы в пользу того, чтобы запрещать такое разделение, мне не встречались; по всей видимости, их попросту нет.
Правда, имеется одно соображение, скорее, технического характера, которое могло бы стать возражением против конструкции продажи будущей недвижимой вещи. Речь идет о норме п. 2 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Возникает вопрос о том, как соотносятся между собой ст. 455 (о возможности заключения договора купли-продажи будущей вещи) и ст. 558 (о регистрации сделок с жилой недвижимостью) ГК РФ, ведь при буквальном применении последней возможность регистрации сделки с еще не созданной недвижимостью исключается. Следовательно, возможность заключения договора купли-продажи будущей жилой недвижимости блокируется.
Однако Пленум ВАС РФ дал единственно верное, на мой взгляд, толкование соотношения этих норм, признав, что приоритет имеет норма ст. 455 ГК РФ, устанавливающая принципиальную возможность обязываться по поводу любого имущества, которое еще не было создано продавцом. Положения ст. 558 Кодекса были признаны рассчитанными только на случаи продажи тех жилых недвижимостей, которые в момент заключения договора принадлежат продавцу на праве собственности (п. 9 комментируемого Постановления). В отношении же купли-продажи будущих жилых помещений было признано, что такие сделки могут совершаться в простой письменной форме и не требуют государственной регистрации для признания их заключенными. Указанная правовая позиция позволила в полной мере распространить идею о разъединении момента заключения договора и момента перехода права собственности (п. 1 комментируемого Постановления) и на сферу продажи будущих жилых помещений.
7. Еще одна проблема, скорее, практического плана, которая была решена Пленумом ВАС РФ при формулировании правовых позиций, связанных с куплей-продажей будущей недвижимой вещи, возникает из-за сложностей описания предмета сделки, с которыми неизбежно должны столкнуться стороны такого договора. Эти сложности объективно обусловлены тем, что в момент совершения сделки вещь, являющаяся ее предметом, отсутствует, поэтому дать ее точное описание в договоре невозможно.
Между тем известно трепетное отношение судов к детализации предмета договора купли-продажи недвижимости: малейшие отклонения либо умолчания о качествах недвижимого имущества (например, его площади) на практике влекут за собой признание договора незаключенным. При этом последующие ссылки соответствующей стороны на то, что при принятии исполнения покупатель не возражал, что ему была передана вещь, не в полной мере отвечающая условиям договора купли-продажи, судами во внимание не принимались.
Пленум ВАС РФ занял противоположную позицию. Во-первых, было признано, что описание предмета продажи, в случае если предмет договора еще не существует, может быть ориентировочным (ср. абзац второй п. 2 комментируемого Постановления: "Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)").
Во-вторых, в комментируемом Постановлении допускается возможность "излечения" обсуждаемого порока договора (в части неполного, неточного описания объекта) при государственной регистрации перехода права на возведенный объект недвижимости, передаваемый продавцом покупателю (ср. предложение первое абзаца четвертого п. 2: "В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным").
И в-третьих, признано, что при рассмотрении споров, возникших из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, содержащего не вполне точное описание объекта, соответствующая сторона может представлять доказательства, подтверждающие, что воля сторон, направленная на передачу конкретного объекта, в действительности была сформирована (ср. абзац первый п. 3 комментируемого Постановления: "В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон").
На последнюю правовую позицию хотелось бы обратить особое внимание: некоторые суды грешат излишним юридическим формализмом, объявляя незаключенными сделки, которые длительное время исполнялись сторонами, но затем при возникновении споров о расчетах по сделке одна из сторон заявляет, что предмет сделки не согласован должным образом (например, в договоре аренды в качестве предмета указано "секция на 3-м этаже торгового центра", в качестве предмета поставки указано "мебель" и т.п.).
Но если "излечение" обсуждаемого порока договора - дефектного описания предмета договора купли-продажи будущей недвижимости - невозможно, такой договор не может считаться заключенным, а переданное в качестве исполнения (например, платежи) подлежит возврату как неосновательное обогащение.
При этом в комментируемом Постановлении содержится правовая позиция (к сожалению, не замеченная публикой и комментаторами), опираясь на которую сторона по договору, признанному впоследствии незаключенным, может возместить убытки, причиненные признанием договора незаключенным, предъявив соответствующий иск к другой стороне, выступавшей разработчиком соответствующего проекта договора (ср. абзац третий п. 3 комментируемого Постановления: "...в случаях, когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ").
Эта правовая позиция основана на следующей идее. В подавляющем большинстве случаев продажа будущей недвижимости осуществляется застройщиками - лицами, являющимися профессионалами в сфере строительства и девелопмента. Причем проекты договоров, заключаемых по поводу приобретения строящейся недвижимости, также разрабатываются и заполняются застройщиками. Поэтому небрежность, допущенная таким лицом, не должна влечь для контрагента, доказавшего, что он фактически не участвовал в выработке текста договора, негативных имущественных последствий. Кроме того, есть определенные надежды, что угроза предъявления требования о возмещении убытков, причиненных признанием договора незаключенным, послужит превентивной мерой, удерживающей ответчиков по делам об исполнении обязательств от предъявления кредиторам встречных требований о признании договора, формально не соответствующего требованиям к описанию предмета договора, незаключенным.
В некотором смысле этот подход продолжает общую линию, нацеленную на установление ответственности за любое проявление недобросовестного поведения в обороте, которой ВАС РФ последовательно придерживается последние годы.
8. Перейдем к следующему блоку проблем, разрешенных в комментируемом Постановлении, - к вопросу о моменте возникновения права собственности инвесторов на объекты, возводимые за их счет.
Долгое время распространенным было мнение о том, что право собственности инвестора на недвижимое имущество, возводимое за счет сделанных им инвестиций, возникает у него без внесения каких-либо записей в ЕГРП. Это суждение имеет формальную основу в положениях ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" <3> и ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <4>, декларирующих такие права инвесторов, как владение, пользование и распоряжение результатами инвестиционной деятельности. На основе этих незамысловатых законодательных сентенций некоторыми практикующими юристами делался вывод, что, когда закон наделяет инвестора правом владеть, пользоваться и распоряжаться, речь непременно идет о праве собственности, ведь указанная триада правомочий традиционно используется в российском праве для обозначения именно этого вещного права.
--------------------------------
<3> Пункт 5 этой статьи гласит: "Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций..."
<4> В соответствии с абзацем четвертым этой статьи инвесторы имеют равные права на "владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений".
В сочетании с положениями п. 2 ст. 8 ГК РФ (право возникает с момента внесения записи в ЕГРП, если иное не установлено законом, а таковым законом вроде бы и следует признать названные нормы законодательства об инвестициях) получается, что сам по себе факт осуществления инвестиций достаточен для того, чтобы лицо, осуществившее инвестиции, сразу же стало собственником того недвижимого имущества, в создание либо реконструкцию которого денежные средства были вложены. А если таких лиц несколько, то между ними возникает долевая собственность на недвижимую вещь, созданную за их счет. Причем, видимо, это "право собственности инвестора" возникает у последнего первоначальным способом <5>.
--------------------------------
<5> Лучшим тому доказательством