Анализ современного состояния проведения ГКОЗ земель населенных пунктов

В настоящее время в России, механизм определения кадастровой стоимости земельного участка фактически закрыт для широкой общественности и, следовательно, его нельзя проверить. Результаты оценки являются усредненными и, как правило, не всегда отражают объективное состояние конкретно рассматриваемого земельного участка. Несмотря на формально заявленный учет перечня природных факторов, они, как правило, не находят отражение в оценочном процессе.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по всем видам использования земель независимо от форм собственности в соответствии с «Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» [34].

Источниками этих данных являются:

1) официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами
недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и органов местного самоуправления;

2) средства массовой информации, в том числе официальные сайты
предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

3) отчеты об оценке рыночной стоимости.

Объектом кадастровой оценки являются земельные участки в составе
земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельных участков
определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах
субъекта Российской Федерации.

В соответствии с «Методическими указаниями по государственной
кадастровой оценке земель населенных пунктов» кадастровая стоимость
земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в
разрезе следующих видов разрешенного использования [34].

1) Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки;

2) Для домов индивидуальной жилой застройки;

3) Для размещения гаражей и автостоянок;

4) В составе дачных, садоводческих и огороднических объединений;

5) Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

6) Для размещения гостиниц;

7) Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения;

8) Для объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

9) Для производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

10) Для электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11) Для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;

12) Участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте;

13) Для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дороги др.;

14) Занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;

15) Предназначенные для сельскохозяйственного использования;

16) Участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей и т.п.

17) Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе
земель населенных пунктов, указанных ранее, осуществляется в следующем порядке:

1) формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов;

2) расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель
населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования
осуществляется для каждого из видов разрешенного использования.
По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

В случае если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете,
который должен соответствовать специальным требованиям [25].

На сегодняшний день перспективы развития кадастровой оценки будут связаны с введением законодательных новаций в области оценочной деятельности. В 2010 году были применены изменения в организации работ, в структуре и составе участников процесса ГКОЗ. Для наглядности можно сравнить организацию и проведение кадастровой оценки земель определенную Административным регламентом исполнения Федеральным Агенством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель" в 2007 году, и процесс проведения ГКО, определенной законом «Об оценочной деятельности»[31].

Рис.1 Проведение ГКОЗ 2007 г.

Рис.2 Проведение ГКО в соответствии с законом «Об оценочной деятельности»

Возрастает роль саморегулируемых организаций оценщиков (СРО).

Саморегулируемой организацией оценщиков (СРО) признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков [33].

В соответствии с законодательством функциями СРО являются:

1) Разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

2) Информационное и методическое обеспечение своих членов;

3) Осуществление экспертизы отчетов о проведении кадастровой оценки;

4) Разработка и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

5) Представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

6) Прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным Федеральным законом №135 и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

7) Контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований Федерального закона №135, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

8) Ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

1) Документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

2) Справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона.

В процессе проведения кадастровой оценки не изменилась роль оценщика – исполнителя. Как и ранее, он будет заниматься определением кадастровой стоимости и составлением отчета об определении кадастровой стоимости.