Особенности приобретения недвижимого имущества по договору

Действующее гражданское законодательство РФ, включает в себя целую систему юридических фактов, в которыми объединяется приобретение права собственности.

Между тем понятия «приобретения» и «возникновение» применительно к праву собственности, обладают различным содержанием. Из анализа норм ст. 218, 220,221,222 ГК РФ, можно сделать вывод, что приобретения права собственности - совокупность данных фактов, составляют юридический состав для приобретения (возникновения) безусловное право на вещь. Приобретение права собственности - это совокупность действий (бездействий), которые заключаются в процессе, направленные на возникновение права собственности. Данные действия (бездействие) в своей множественности, необходимой для возникновения права собственности, составляют тот или иной способ. Понятие «способ приобретения права», как отметил Б.Л. Хаскельберг, «ни в советской, ни в современной российской юридической литературе обычно не раскрывается». В определенных случаях, для возникновения права собственности, кроме действия или бездействий, необходимо наличие и иных юридических фактов (событий). Например, для приобретения права собственности в порядке наследования, предусмотренными ст. 1152 ГК РФ, кроме воли правообладателя, необходимы другие юридические факты: смерть наследодателя, наличие имущества в составе наследства и иные[6].

Таким образом, для приобретения права собственности, нужно не только совершение действия либо бездействия, а также необходимо основание. Применительно к данным основаниям разумно использовать понятие «основание приобретения права собственности».

Благодаря анализу ст. 213, 223 ГК РФ, можно сделать вывод, что возникновение права собственности является - моментом, с которого лицо становиться обладателем права на вещь.

Вопрос деления способов (оснований) приобретения права собственности по разным признакам в юридической литературе выделено достаточно внимания. Хотя еще Д.И. Мейер отметил, что «вопрос о классификации способов приобретения права собственности пользуется незаслуженным значением в науке права: для науки права существенно определить каждый способ приобретения права собственности, но нисколько не существенно обозначить общие черты нескольких способов приобретения»[7].

Доктрина выделяет указанные разновидности способов (оснований) приобретения права собственности: односторонние и многосторонние, материальные и нематериальные, возмездные и безвозмездные, способы приобретения государственной, муниципальной и частной собственности, принудительные и добровольные, способы, требующие посредства владения, и способы, не зависящие от владения, общие (применительно ко всем лицам) и специальные (применительно к определенной группе субъектов) и др. Наиболее обсуждаемой доктриной является разграничение способов приобретения права собственности на первоначальные и производные. Обусловлено это прежде всего их практическим значением: с производным приобретением, в отличие от первоначального, связывают возникновение в порядке правопреемства не только права собственности, но его обременения и ограничения.

Вследствие до настоящего времени разграничение способов приобретения права собственности на первоначальные и производные сохраняет свою насущность законодательного закрепления.

Среди производных способов происхождение собственности на первое место по распространенности должны быть поставлены договор купли-продажи и иные договора, которые нацелены на передачу права собственности (к примеру, мена, дарение). происхождение права собственности может иметь в силу иных договоров, которые имеют другие цели, однако содержат условия об отчуждении имущества.

Например, в договоре строительного подряда при исполнении строительных работ из материалов подрядчика собственником построенного объекта становится заказчик от условий данного договора, а также, факта передачи возведенного объекта по акту сдачи-приемки. В договоре аренды могут быть предположены условия о выкупе арендатором предмета аренды, сроки и порядок данного выкупа. В этом случае возникновение права собственности юридически базируется на договоре купли-продажи, следовательно, он будет включать арендные взаимоотношения сторон, которые сами по себе на отчуждение имущества в собственность не нацелены[8].

В условиях перехода к рыночным отношениям важную роль в экономической жизни нашего государства получила приватизация, при осуществлении которой по решению государства, которое являясь собственником имущество, будучи находясь в государственной и муниципальной собственности, передавалось в собственность граждан. Осуществляется на основе договора купли-продажи, согласно прямому указанию в ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества.

В случае смерти гражданина наследование имущества возможно в различных правовых формах: по завещанию, в силу закона, а также как наследование выморочного имущества государством, если наследников не имеется. Это основание возникновения права собственности, имеющее значительные правовые особенности, регламентируется нормами наследственного права (часть третья ГК РФ).

Исходя из норм ст. 218 ГК РФ, право собственности, которое уже имеет собственника, может приобретено другим лицом на основании договора. При производных способах, учитывая воле предыдущего собственника.

Таким образом, основанием приобретения права собственности является одновременным основанием прекращение данного права у других лиц. Следовательно, необходимым является определение момента, когда у нового собственника рождается право, а у прежнего оно прекращается.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права у приобретателя по договору является момент передачи отчуждаемой вещи. Из чего следует, что для передачи вещи необходимо:

Лицо, передающее право.

Лицо, приобретающее право.

Законное основание.

Акт передачи.

Если отчуждение имущества в соответствии с гражданско-правовым договором подлежит государственной регистрации, то право собственности на такое имущество возникает, в соответствии, с момента такой государственной регистрации, в частности с момента внесения об имуществе записи в Единый государственный реестр прав.