Особенности эксплуатации небоскребов
Необходимо отметить, что небоскреб наиболее трудоемок, чем обычное здание.
Во-первых, большая протяженность сетей и инженерное оборудование, задействованное для подачи природных ресурсов на большие высоты, накладывает свои особенности на эксплуатацию сетей. На разных отметках давление воды или воздуха бывает разным. Конечно, оно разное и в многоквартирном доме, но тут перепады гораздо более значительные. Соответственно, коммуникации могут изнашиваться чаще, отдельные узлы могут чаще требовать замены или ремонта. При эксплуатации небоскреба аудит коммуникаций должен проводиться вдвое чаще, чем в обычном доме, и с удвоенным количеством техников. Небоскреб более трудоемок в эксплуатации. Помимо регулярного обслуживания, там существует много различных специализированных работ, как по техническому обслуживанию, так и по клинингу, включая промышленный альпинизм. Соответственно, эксплуатация и обслуживание такого объекта много дороже обычного ЖК бизнес-класса.
Во-вторых, вокруг небоскреба очень трудно организовать инфраструктуру. Как правило, небоскребы строят там, где наблюдается дефицит земли. И класс жилья в небоскребе – это бизнес-класс и выше. Соответственно, требования у жильцов к инфраструктуре повышенные. А обеспечить в самом здании или в шаговой доступности такую инфраструктуру, чтобы она отвечала потребительским запросам одновременно всех жителей, а это довольно большое количество людей, невозможно. Кроме того, в силу высотной специфики небоскреба, никто не захочет подвергать своих детей или престарелых родителей риску эвакуации в чрезвычайной ситуации. Для офисов здание небоскреба больше подходит, если бы не одно "но" - одномоментность маятниковой миграции большого количества человек. В 10 часов утра все сотрудники офиса сначала создают очередь на парковку, затем на лифты, и в конце рабочего дня обратно. Если же делать микс из офисов и жилья, то для жителей, которые вложились в квартиру бизнес-класса, такое соседство и маятниковые очереди будут дискомфортны. Теряется эксклюзивность. Если только не предусмотрены раздельные парковки, лифты и входные группы.
В-третьих, обязательная составляющая в эксплуатации небоскребов - это клининг и сбор мусора. Самое тяжелое в клининге – это набор воды. Процесс набора воды и ее замены – это целая система. Клининг этажей осуществляется сверху вниз одновременно со сбором мусора. В небоскребах нормативно запрещены мусоропроводы. Причина проста: обычный мешок с мусором, если в нем присутствуют твердые предметы, например, бутылки или металлические банки, летя с большой высоты, могут запросто пробить трубу мусоропровода. Поэтому сбор мусора в квартирах небоскребов происходит поэтажно. Где-то на этажах стоят специальные баки для ежедневного сбора мусорных мешков, где-то мешки выставляются прямо на этажи около квартир. Как правило, существует расписание вывоза мусора: в определенное время утром и в определенное время вечером. Клинеры идут и собирают мусор по этажам. Это, конечно, не очень удобно для жителей, и соответствует стилю жизни скорее пятиэтажки, чем небоскреба.
В-четвертых, основные трудности в эксплуатации – это соблюдение равномерности подачи воды и воздуха на всех уровнях здания. Основная трудность в том, что все системы подачи ресурсов в небоскребе разбиты на секции, каждая из которых отсекается техническими этажами, где размещено отдельное оборудование, обслуживающее не все здание, а именно данную секцию. И из-за перепадов высот очень сложно настраивать равномерность распределения потоков воздуха, воды и выравнивать баланс системы на всех уровнях здания. В этой области эксплуатации чаще всего случаются сбои. Например, на нижнем этаже открылась задвижка, и людей буквально сдувает, а на верхних этажах воздуха не хватает.
И наконец, САНПиНы для нижних этажей небоскребов такие же, что и для обычных ЖК на использование и эксплуатацию нежилых помещений. На первом, втором и цокольным этажах допускается размещать магазины розничной торговли, точки общепита (рестораны, кафе), а также, точки бытового обслуживания, отделений связи и банков. Но недопустимо размещать производство и все, что с ним связано. В большинстве случаев именно для нижних этажей и должна существовать возможность беспрепятственного проезда различного транспорта.