Определение величины накопленного износа
Расчет физического износа оцениваемого здания выполнен в разделе 4 «Техническая экспертиза п.4.4-таблица 4.14».
Принимаем физический износ равным 30 %.
Величина накопленного износа равна 
= 490 376 780 руб.
Определив каждую составляющую рыночной стоимости объекта недвижимости, можем определить ее по формуле (5.6):
V = V L + VB +ЕР+IC – АD, USD (5.6)
где V L -стоимость земельного участка,
VB - стоимость улучшений,
ЕР -предпринимательская прибыль,
косвенные затраты,
накопленный износ
Расчет рыночной стоимости объекта оценки приведен в таблице 5.3.
| Величина | Обозна чение | Формула подсчета | Значение | |
| Руб. | USD | |||
| Стоимость земли | VL | оценочного зонирования земель города Новополоцка | 117 286 842 | 38 811 |
| Стоимость улучшения | VB | определена по УПВС | 1 421 273 876 | 470 309 |
| Косвенные издержки |  | Определены методом прямого расчета | 12 576 359 | 4 162 |
| Прибыль предпринимателя |  | 14%·(  +  ) | 200 739 033 | 66 426 |
| Накопленный износ | AD | определен по накопленному физическому износу | 490 376 780 | 162 269 |
| Рыночная стоимость объекта оценки | V | V = V L + VB +ЕР+IC – АD | 1 261 500 658 | 417 439 |
Таблица 5.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Определение величины внешнего удорожания (износа)
Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект оценки (рыночной ситуацией, ограничениями в использовании окружающих объектов недвижимости, изменениями окружающей среды, инфраструктуры, законодательства и других факторов). В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю.
Внешнее удорожание рассчитывается исходя из требуемого чистого операционного дохода (5.7):
, (5.7)
где V – рыночная стоимость определенная затратным методом;
Ro – коэффициента капитализации.
Расчёт коэффициента капитализации представлен в таблице 5.4.
Таблица 5.4 Определение коэффициента капитализации
| № п/п | Наименование | Значение |
| Норма дисконтирования, % | ||
| Изменение стоимости за период эксплуатации, % | ||
| Коэффициент фактора фонда возмещения (m=1, n=5, i=0.151) | 0,151 | |
| Корректировка нормы дисконтирования, % | 4,53 | |
| Общий коэффициент капитализации, % | 9,47 |
NOI = 417 439 ·9,47% = 39 531 USD
Требуемый потенциальный валовой доход (5.8):
PGI = NOI / K, (5.8)
где K – коэффициент чистого операционного дохода (5.9):
K = NOI/ PGI, (5.9)
(NOI, PGI – определенные доходным подходом)
К = 156 178 / 203 126 = 0,77;
Требуемая арендная ставки: PGI = 39 531 / 0,77 = 51 339 USD;
PGI / S = 51 339 / 2115,9 = 24 USD в год;
в месяц 24 / 12 = 2 USD.
Разница между требуемой арендной ставкой и среднерыночной ставкой на момент составления реконструированного отчета о доходах равна:
P = 2 – 8 = - 6 USD, (5.10)
Превышение NOI рассчитали по формуле (5.11):
K ·S ·12 ·P = 0,77 ·2115,5 ·12 ·6 =117 283 USD, (5.11)
Внешний удорожание (5.12) составляет:
V = NOI / R = 117 283 / 0,0947 = 1 238 469 USD, (5.12)
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом внешнего удорожания (5.13) равна:
417 439 + 1 238 469 = 1 655 908 (5.13)
Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным методом, на 1 марта 2011 года без учета НДС составляет