Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход (NOI) определяется как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами по объекту оценки, по формуле (5.23)
NOI = EGI – OE (5.23)
NOI = 190 939 – 24 291 – 854 – 6 270 – 252,7 – 3 093,3 = 156 178 USD
Реконструированный отчёт о доходах представлен в таблице 5.6.
Таблица 5.6. Реконструированный отчёт о доходах
| № п/п | Наименование | Общая площадь, м2 | Арендная плата в месяц, $ без НДС | Арендная плата в год, $ без НДС | Общая арендная плата в год, $ без НДС |
| 1. | АБК | 2115,9 | 203 126 | ||
| 2. | Итого потенциальный валовой доход (PGI), USD | 203 126 | |||
| 3. | Годовые потери арендной платы от незанятости помещений, % | 10 156 | |||
| 4. | Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, % | 2 031 | |||
| 5. | Итого потери V8L, USD | 12 187 | |||
| 6. | Действительный валовой доход (EGI), USD | 190 939 | |||
| 7. | Операционный расход: | ||||
| 8. | Расчет налога на недвижимость: | ||||
| 9. | Стоимость определенная при помощи сравнительного метода, USD | 1 214 527 | |||
| 10. | Годовая ставка налога на недвижимость, % |
Продолжение таблицы 5.6
| 11. | Повышающий коэффициент | |
| 12. | Налог на недвижимость, USD | 24 291 |
| 13. | Расчет суммы налога на землю: | |
| 14. | Кадастровая стоимость земельного участка, USD | 38 811 |
| 15. | Ставка земельного налога, % | 1,1 |
| 16. | Повышающий коэффициент | |
| 17. | Сумма налога на землю, USD | |
| 18. | Расчет расходов на управление: | |
| 19. | Заработная плата управляющего, USD | |
| 20. | Коэффициент, учитывающий налоги и отчисления от фонда оплаты труда | 1,35 |
| 21. | Месячная сумма затрат на канцелярские принадлежности и сопутствующие затраты, USD | |
| 22. | Сумма затрат на управление в год, USD | 6 270 |
| 23. | Сумма затрат на рекламу, USD | 252,7 |
| 24. | Сумма расходов на замещение, USD | 3 093,3 |
| 25. | Итого операционные расходы (ОЕ), USD | 34 761 |
| 26. | Чистый операционный доход от сдачи в аренду в год (NOI), USD | 156 178 |
| 27. | Коэффициент (мультипликатор) операционных расходов, OE/EGI | 0,182 |
| 28. | Коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода | 0,818 |
Описание прогнозных вариантов
Описание вариантов (пессимистический, наиболее вероятный, оптимистический) представлено соответственно в таблицах 5.7, 5.8, 5.9.
Таблица 5.7 Пессимистический вариант
| № п/п | Наименование | Значение |
| 1. | 2. | 3. |
| 1. | Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD | 156 178 |
| 2. | Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, % | |
| 3. | Уменьшение NOI за 2-ой год эксплуатации, % | |
| 4. | Изменение NOI за 3-ий год эксплуатации, % | |
| 5. | Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, % | |
| 6. | Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, % | |
| 7. | Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, % | 14,7 |
| 8. | Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, % | 15,5 |
| 9. | Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, % | 14,7 |
| 10. | Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, % | 13,9 |
| 11. | Вероятность прогноза, % |
Таблица 5.8 Наиболее вероятный прогноз
| № п/п | Наименование | Значение |
| 1. | 2. | 3. |
| 1. | Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD | 156 178 |
| 2. | Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, % | |
| 3. | Изменение NOI за 2-ий год эксплуатации, % | |
| 4. | Увеличение NOI за 3-ий год, % | |
| 5. | Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, % | |
| 6. | Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, % | |
| 7. | Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, % | 13,3 |
| 8. | Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, % | 12,6 |
| 9. | Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, % | |
| 10. | Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, % | 11,4 |
| 11. | Вероятность прогноза, % |
Таблица 5.9 Оптимистический вариант
| № п/п | Наименование | Значение |
| 1. | 2. | 3. |
| 1. | Прогноз NOI за первый год эксплуатации, USD | 156 178 |
| 2. | Уменьшение NOI за 1-й год эксплуатации, % | |
| 3. | Увеличение NOI за 2-ой год эксплуатации, % | |
| 4. | Увеличение NOI за 3-ий год эксплуатации, % | |
| 5. | Ежегодное увеличение NOI за 4-ый и 5-ый года, % | |
| 6. | Норма дисконтирования в 1-ый год эксплуатации, % | |
| 7. | Норма дисконтирования во 2-ой год эксплуатации, % | 13,3 |
| 8. | Норма дисконтирования в 3-ий год эксплуатации, % | 12,6 |
| 9. | Норма дисконтирования в 4-ый год эксплуатации, % | |
| 10. | Норма дисконтирования в 5-ый год эксплуатации, % | 11,4 |
| 11. | Вероятность прогноза, % |
5.9.7 Расчёт потоков доходов по прогнозным вариантам
Расчёт потоков доходов по прогнозным вариантам представлен соответственно в таблицах 5.10 – 5.12.
Таблица 5.10 Потоки доходов при пессимистическом варианте
| Период, год | Поток NOI, USD | Норма дисконтирования | Коэффициент дисконтирования | Настоящая стоимость единицы | Настоящая стоимость i-го платежа |
| Ci | i | D = 1/(1+i) | PVRi | Ci * PVRi | |
| 1. | 135 219 | 0,140 | 0,877193 | 0,877193 | 118 613 |
| 2. | 135 219 | 0,147 | 0,871840 | 0,764772 | 103 412 |
| 3. | 141 980 | 0,155 | 0,865801 | 0,662140 | 94 011 |
| 4. | 149 079 | 0,147 | 0,871840 | 0,577280 | 86 060 |
| 5. | 141 980 | 0,139 | 0,877963 | 0,506833 | 71 960 |
| Итого: | |||||
| Реверсия (NOI/i) | 1 021 438 | 0,139 | 0,877963 | 0,506833 | 517 698 |
| Стоимость |
Таблица 5.11 Потоки доходов при наиболее вероятном доходе
| Период, год | Поток NOI, USD | Норма дисконтирования | Коэффициент дисконтирования | Настоящая стоимость единицы | Настоящая стоимость i-го платежа |
| Ci | i | D = 1/(1+i) | PVRi | Ci * PVRi | |
| 148 741 | 0,140 | 0,877193 | 0,877193 | 130 474 | |
| 148 741 | 0,133 | 0,882613 | 0,774222 | 115 158 | |
| 163 615 | 0,126 | 0,888099 | 0,687586 | 112 499 | |
| 188 157 | 0,120 | 0,892857 | 0,613916 | 115 512 | |
| 216 380 | 0,114 | 0,897666 | 0,551091 | 119 245 | |
| Итого: | |||||
| Реверсия (NOI/i) | 1 898 070 | 0,114 | 0,897666 | 0,551091 | 1 046 009 |
| Стоимость |
Таблица 5.12 Потоки доходов при оптимистическом варианте
| Период, год | Поток NOI, USD | Норма дисконтирования | Коэффициент дисконтирования | Настоящая стоимость единицы | Настоящая стоимость i-го платежа |
| Ci | i | D = 1/(1+i) | PVRi | Ci * PVRi | |
| 156 178 | 0,140 | 0,877193 | 0,877193 | 136 998 | |
| 163 987 | 0,133 | 0,882613 | 0,774222 | 126 962 | |
| 188 585 | 0,126 | 0,888099 | 0,687586 | 129 668 | |
| 226 302 | 0,112 | 0,892857 | 0,613916 | 138 930 | |
| 271 562 | 0,114 | 0,897666 | 0,551091 | 149 655 | |
| Итого: | |||||
| Реверсия (NOI/i) | 2 382 123 | 0,114 | 0,897666 | 0,551091 | 1 312 766 |
| Стоимость |
5.9.8 Расчёт рыночной стоимости доходным методом
Расчёт рыночной стоимости доходным методом представлен в таблице 5.13.
Таблица 5.13. Расчёт рыночной стоимости доходным методом
| № варианта | Стоимость, USD | Весовой коэффициент |
| Пессимистический | 991 754 | |
| Наиболее вероятный | 1 638 897 | |
| Оптимистический | 1 994 979 | |
| Средневзвешенная стоимость | 1 566 161 |
Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным методом, на 1 марта 2010 года без учета НДС составляет 1 566 161 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч сто шестьдесят один) доллар США.