Основные характеристики, структура и функции городского пространства.
Слайд 1
Тема 3
ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Основные характеристики, структура и функции городского пространства.
Зонирование территории города.
Зональное расположение и локальное местоположение объектов недвижимости.
3.4 Процесс пространственного планирования определенного района застройки.
Слайд 2
Основные характеристики, структура и функции городского пространства
Основные понятия
Типология форм города
Размер города
Градостроительная ценностьтерритории
Фактор редкости
Градостроительная эволюция
Типология форм города определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Она многообразна. Основные типы структур (на примере городов РФ) представлены на рис. 3.1 – 3.3
Слайды 3 – 6
Взаимосвязанным с формой является и размер города чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.
Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Проанализируем эту категорию с позиции целей и задач экономики недвижимости.
Прежде всего, данная категория включает ранее рассмотренное понятие «ценность», которое отражает две главные характеристики — овеществленный труд и редкость. Овеществленным трудом в городе являются все имеющиеся улучшения его территории: наземные и подземные здания и сооружения, транспортная и инженерная инфраструктура, объекты благоустройства и озеленения. Таким образом, с экономической точки зрения та часть ценности улучшений, которая отражает ее «трудовую» компоненту, равна величине присоединенного к земле капитала, т.е. стоимости всех существующих улучшений. Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем дольше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом,
Слайд 7
Однако величиной С сумма градостроительная ценность территории не исчерпывается. Существенную роль играет фактор редкости.Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимости редкостью не обладают — их в городе многие тысячи. Однако существует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному стилю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, интерьеры и т.п.),—то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Это относится не только к памятникам исторического и культурного наследия, а ко всем композиционно, стилистически и образно выразительным зданиям, становящимся локальными или общегородскими архитектурными и градостроительными достопримечательностями. Ценность подобных объектов будет превышать суммарные затраты по возведению на некоторую величину (денежный эквивалент редкости), а общая ценность улучшения территории Цулучш на которой эти объекты расположены, составит:
Различие в градостроительной ценности различных участков (фрагментов) территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в течение неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Можно сказать, что он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всего существования (жизни) города, т.е. для центра t0CB = tж.г. Как правило, центр города четко выражен в планировочной структуре, является «ядром» этой структуры и отличается наивысшей концентрацией объектов недвижимости. Наличие центра наиболее зримо прослеживается в городах с так называемой радиально-кольцевой структурой. Примером такого города служит Москва. Можно сказать, что в Москве различные периоды градостроительной эволюции четко закреплены в территориальных фрагментах кольцевидной формы, каждый из которых соответствует определенному периоду развития города: Бульварное кольцо — Садовое кольцо — окружная железная дорога — московская кольцевая автомобильная дорога (МКАД). Каждое из предшествующих «колец» обладает более высоким уровнем градостроительной ценности, т. к. занимаемая ими территория представляет собой результат более длительной и интенсивной градостроительной эволюции.
Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с редкостью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Центр города — единственный фрагмент его территории, который обладает «исторической многослойностыо»: здесь можно обнаружить по соседству здания, принадлежащие к историческим эпохам, самым различным архитектурным стилям и школам; отличительной особенностью центра следует считать 100%-но авторскую архитектуру. Все это многократно увеличивает его градостроительную ценность и служит объективной основой максимизации стоимости объектов недвижимости. По существу именно центр делает город узнаваемым, создает неповторимость его зримого облика. Особенно это характерно для практики отечественного градостроительства прошлых лет. Засилье образно монотонных объектов недвижимости, построенных по растиражированным типовым проектным решениям, привело к тому, что лишь наличие центра со «знаковыми» объектами недвижимости (архитектурными доминантами) позволяло отличить один город от другого,— периферийные районы массовой застройки почти идентичны.
Приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города, центр в этом отношении особо не должен доминировать. Неправомерен резкий спад градостроительной ценности в районах массовой застройки.
Необходимо, однако, учитывать, что градостроительная эволюция — процесс сложный и достаточно противоречивый. Ни в коем случае нельзя утверждать, что развитие города представляет собой непрерывный переход от хорошего к лучшему, что все без исключения факторы развития имеют только положительную динамику. Само пространственное расширение города, рост размеров его территории зачастую носит экстенсивный характер. Отсутствие оптимальных решений по плотности и высотности застройки приводило к тому, что разрастание города приобретало неконтролируемый характер, создавая серьезные проблемы в обеспечении доступности различных частей города. Развитие многих городов оказывает негативные воздействия на экологическую обстановку. Причем в наихудшей экологической ситуации оказываются во многих случаях центральные районы городов, что связано, главным образом, с интенсивностью проходящих через центр транспортных потоков.
Поэтому действие различных факторов пространственной среды на стоимость объектов недвижимости весьма противоречиво, и эти противоречия должны быть правильно учтены в процессе планирования территориального размещения объектов недвижимости.
Слайд 1
Тема 3
ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Основные характеристики, структура и функции городского пространства.