Сравнительный подход для оценки объекта недвижимости
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объект оценки: имущественный комплекс в составе 5 зданий производственного назначения, принадлежащих на правах собственности ОАО «Конинвест» Козельского района Калужской обл., размещенных на участке земли площадью 2,5 га, используемом собственником зданий на основе права долгосрочной аренды.
Дата оценки – январь 2006 года.
Краткие сведения об объекте оценки:
1. Здание материального склада, инв. № 5.
Представляет собой складское помещение облегченной конструкции. Построено хозяйственным способом.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Общая площадь | 684 кв.м |
| Высота здания | 6,0 м |
| Строительный объем | 4552 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Здание одноэтажное с металлическим каркасом. Сетка колонн – 6х12 м.
Здание имеет:
- фундамент: бетонный, монолитный;
- колонны и балки перекрытия и связи: из металлопроката (швеллер № 20);
- стены наружные: из металлического листа;
- крыша: из металлического листа, двускатная,
- полы: нет;
- окна: металлический переплет, одинарные;
- ворота: металлические;
- внутренняя отделка: нет;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- в здании действует кран-балка грузоподъемностью 3,2т.
Техническое состояние здания:
Осмотр здания показал, что крыша и стены требуют частичного ремонта, в бетонном полу имеются трещины, здание слабо освещено. Необходимо устройство отопительной системы.
2 Здание центральных мастерских, инв. № 6.
Фактически представляет собой группу одноэтажных пристроенных друг к другу зданий, в которых размещены: столярная мастерская, складские помещения, гараж на три автомашины, электрическая подстанция.
Краткие сведения об объекте оценки:
Год постройки: не установлен, однако по характеру строений можно предположить, что объект строился хозяйственным способом в течение нескольких лет (год постановки на балансовый учет – апрель 1995).
Количество этажей: один; блок электрической подстанции имеет второй технический этаж.
Общая характеристика:
| Общая площадь | 903,6 кв.м |
| Площадь застройки | 750,0 кв.м |
| Высота здания | 5,5 м |
| Строительный объем, в том числе блок электроподстанции | 4353,5 куб.м 673,6 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный; под колоннами: бетонный, монолитный;
- стены и перегородки: кирпичные;
- колонны и балки перекрытий: металлические;
- перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
- кровля: беспередаточного типа, двускатная, рубероидовая;
- наружная лестница: металлическая;
- полы: бетонные;
- окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
- двери и ворота: в основном металлические, часть – деревянные, обшитые жестью;
- внутренняя отделка: в основном низкокачественная побелка потолков и стен с маслянно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м;
- наружная отделка: кирпичная кладка из силикатного кирпича под расшивку;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- водопровод, канализация отсутствует;
- в отдельных помещениях установлена принудительная вытяжная вентиляция. Необходимо устройство отопительной системы.
Техническое состояние здания
Здание строилось хозяйственным способом, что обусловило низкое качество строительства.
Обследование, проведенное оценщиком, показало, что некоторые фундаменты под внутренними стенами и перегородками просели, что привело к растрескиванию кирпичной кладки стен и перегородок.
Неудовлетворительное состояние гидроизоляции фундаментов и цоколя обусловило намокание стен от 10 до 20 % от высоты кирпичной кладки.
В помещениях несущие стены частично поражены грибком (белый домовой гриб «poria vapoporia»), являющимся сильным разрушителем.
Кровля здания изношена и требует замены.
Необходимо обновление внутренней отделки и ремонт до 20% площади полов.
Система электроосвещения должна быть приведена в соответствие с типовыми нормами освещенности рабочих мест.
3. Здание подсобного производства, инв. № 7.
Представляет собой одноэтажную пристройку к механическим мастерским.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Общая площадь | 158,0 кв.м |
| Высота здания | 3,2 м |
| Строительный объем | 850,7 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
- тены и перегородки: кирпичные;
- перекрытия: плиты железобетонные, плоские;
- крыша: бесчердачного типа, односкатная, рубероидовая;
- полы: бетонные;
- окна: нет;
- двери и ворота: металлические;
- внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с масляно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м.;
- наружная отделка: кирпичная кладка из силикатного кирпича под расшивку;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- водопровод, канализация и отопление.
Техническое состояние здания:
Качество строительства здания – низкое. Разрушена гидроизоляция. Площадь разрушения стен составляет 10 %. Кровля требует ремонта. Необходима реконструкция санузла.
4. Здание механических мастерских, инв. № 8.
Представляет собой одноэтажное здание, построенное, судя по всему, по типовому проекту, характерному для сельской производственной застройки.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Площадь общая | 733,7 кв.м |
| Высота здания | 3,8 м |
| Строительный объем | 4457,5 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
- стены и перегородки: кирпичные;
- перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
- крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;
- полы: бетонные;
- окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
- двери: деревянные и металлические;
- внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с масляно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м.;
- наружная стены: кирпичная кладка под расшивку;
- инженерное обеспечение: электрическая и силовая электросети;
центральное отопление;
- в отдельных помещениях устроена принудительная вытяжная вентиляция;
- размещены: 3 тельфера грузоподъемностью до 500 кг; 2 тельфера грузоподъемностью до 1 т; кран-балка грузоподъемностью до 2-х т.
Техническое состояние здания:
В здании необходимы ремонт кровли, внутренней отделки, реконструкция осветительной системы.
5. Здание основного производства, инв. № 9.
Фактически используется под склад.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Площадь застройки | 378,6 кв.м |
| Высота здания | 6,5 м |
| Строительный объем | 1845,5 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Оцениваемый объект представляет собой часть производственного здания.
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
- колонны: бетонные, монолитные;
- стены и перегородки: кирпичные;
- перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
- крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;
- полы: бетонные;
- окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
- ворота: металлические;
- внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков;
- наружная отделка: нет;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- в помещении размещены: 3 кран-балки грузоподъемностью до 1 тонны;
Техническое состояние здания:
Необходимы капитальный ремонт кровли, ремонт внутренней отделки и пола, а также необходимо устройство отопительной системы.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ
вариант №8
| Характеристика объекта | Объект оценки № 5 | Объект оценки № 6 | Объект оценки № 7 | Объект оценки № 8 | Объект оценки № 9 | ||||||||||
| Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | |||||||||||
| 1) Общая площадь, кв.м | |||||||||||||||
| 2) Цена продажи, тыс. р. | 113,4 | 115,5 | 114,6 | 385,6 | 384,1 | 383,8 | 155,5 | 153,2 | 154,9 | 596,1 | 595,3 | 594,8 | 776,1 | 775,4 | 773,7 |
| 3) Балансовая стоимость, тыс. р | |||||||||||||||
| 4) Износ, % | |||||||||||||||
| 5) Дата продажи | Апр. | Март | Май | Июнь | Авг. | Сент. | Нояб. | Окт. | Янв. | Апр. | Июнь | Нояб. | Июнь | Май | Июнь |
| 6) Местоположение, 24% | Окра-ина | Центр | Центр | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Центр | Центр | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Центр |
| 7) Арендная плата кв.м, р./мес. | |||||||||||||||
| 8) Затраты на управление объектом, % | |||||||||||||||
| 9) Затраты на содержание обслуживающего персонала, % | |||||||||||||||
| 10) Коммунальные услуги, % | |||||||||||||||
| 11) Потери от управления объектом, % | 7,5 | ||||||||||||||
| 12) Прочие издержки, % |
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
Объект оценки: имущественный комплекс в составе 5 зданий производственного назначения, принадлежащих на правах собственности ОАО «Конинвест» Козельского района Калужской обл., размещенных на участке земли площадью 2,5 га, используемом собственником зданий на основе права долгосрочной аренды.
Дата оценки – январь 2006 года.
Краткие сведения об объекте оценки:
1. Здание материального склада, инв. № 5.
Представляет собой складское помещение облегченной конструкции. Построено хозяйственным способом.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Общая площадь | 684 кв.м |
| Высота здания | 6,0 м |
| Строительный объем | 4552 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Здание одноэтажное с металлическим каркасом. Сетка колонн – 6х12 м.
Здание имеет:
- фундамент: бетонный, монолитный;
- колонны и балки перекрытия и связи: из металлопроката (швеллер № 20);
- стены наружные: из металлического листа;
- крыша: из металлического листа, двускатная,
- полы: нет;
- окна: металлический переплет, одинарные;
- ворота: металлические;
- внутренняя отделка: нет;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- в здании действует кран-балка грузоподъемностью 3,2т.
Техническое состояние здания:
Осмотр здания показал, что крыша и стены требуют частичного ремонта, в бетонном полу имеются трещины, здание слабо освещено. Необходимо устройство отопительной системы.
2 Здание центральных мастерских, инв. № 6.
Фактически представляет собой группу одноэтажных пристроенных друг к другу зданий, в которых размещены: столярная мастерская, складские помещения, гараж на три автомашины, электрическая подстанция.
Краткие сведения об объекте оценки:
Год постройки: не установлен, однако по характеру строений можно предположить, что объект строился хозяйственным способом в течение нескольких лет (год постановки на балансовый учет – апрель 1995).
Количество этажей: один; блок электрической подстанции имеет второй технический этаж.
Общая характеристика:
| Общая площадь | 903,6 кв.м |
| Площадь застройки | 750,0 кв.м |
| Высота здания | 5,5 м |
| Строительный объем, в том числе блок электроподстанции | 4353,5 куб.м 673,6 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный; под колоннами: бетонный, монолитный;
- стены и перегородки: кирпичные;
- колонны и балки перекрытий: металлические;
- перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
- кровля: беспередаточного типа, двускатная, рубероидовая;
- наружная лестница: металлическая;
- полы: бетонные;
- окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
- двери и ворота: в основном металлические, часть – деревянные, обшитые жестью;
- внутренняя отделка: в основном низкокачественная побелка потолков и стен с маслянно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м;
- наружная отделка: кирпичная кладка из силикатного кирпича под расшивку;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- водопровод, канализация отсутствует;
- в отдельных помещениях установлена принудительная вытяжная вентиляция. Необходимо устройство отопительной системы.
Техническое состояние здания
Здание строилось хозяйственным способом, что обусловило низкое качество строительства.
Обследование, проведенное оценщиком, показало, что некоторые фундаменты под внутренними стенами и перегородками просели, что привело к растрескиванию кирпичной кладки стен и перегородок.
Неудовлетворительное состояние гидроизоляции фундаментов и цоколя обусловило намокание стен от 10 до 20 % от высоты кирпичной кладки.
В помещениях несущие стены частично поражены грибком (белый домовой гриб «poria vapoporia»), являющимся сильным разрушителем.
Кровля здания изношена и требует замены.
Необходимо обновление внутренней отделки и ремонт до 20% площади полов.
Система электроосвещения должна быть приведена в соответствие с типовыми нормами освещенности рабочих мест.
3. Здание подсобного производства, инв. № 7.
Представляет собой одноэтажную пристройку к механическим мастерским.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Общая площадь | 158,0 кв.м |
| Высота здания | 3,2 м |
| Строительный объем | 850,7 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
- тены и перегородки: кирпичные;
- перекрытия: плиты железобетонные, плоские;
- крыша: бесчердачного типа, односкатная, рубероидовая;
- полы: бетонные;
- окна: нет;
- двери и ворота: металлические;
- внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с масляно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м.;
- наружная отделка: кирпичная кладка из силикатного кирпича под расшивку;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- водопровод, канализация и отопление.
Техническое состояние здания:
Качество строительства здания – низкое. Разрушена гидроизоляция. Площадь разрушения стен составляет 10 %. Кровля требует ремонта. Необходима реконструкция санузла.
4. Здание механических мастерских, инв. № 8.
Представляет собой одноэтажное здание, построенное, судя по всему, по типовому проекту, характерному для сельской производственной застройки.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Площадь общая | 733,7 кв.м |
| Высота здания | 3,8 м |
| Строительный объем | 4457,5 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
- стены и перегородки: кирпичные;
- перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
- крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;
- полы: бетонные;
- окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
- двери: деревянные и металлические;
- внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков с масляно-окрашенными панелями на высоту до 2,0 м.;
- наружная стены: кирпичная кладка под расшивку;
- инженерное обеспечение: электрическая и силовая электросети;
центральное отопление;
- в отдельных помещениях устроена принудительная вытяжная вентиляция;
- размещены: 3 тельфера грузоподъемностью до 500 кг; 2 тельфера грузоподъемностью до 1 т; кран-балка грузоподъемностью до 2-х т.
Техническое состояние здания:
В здании необходимы ремонт кровли, внутренней отделки, реконструкция осветительной системы.
5. Здание основного производства, инв. № 9.
Фактически используется под склад.
Общая характеристика:
| Год постройки | |
| Количество этажей | один |
| Площадь застройки | 378,6 кв.м |
| Высота здания | 6,5 м |
| Строительный объем | 1845,5 куб.м |
| Нормативный срок эксплуатации | 100 лет |
| Класс капитальности | второй |
Характеристика конструктивных элементов здания:
Оцениваемый объект представляет собой часть производственного здания.
Здание имеет:
- фундамент: ленточный, бетонный, монолитный;
- колонны: бетонные, монолитные;
- стены и перегородки: кирпичные;
- перекрытия: плиты плоские, железобетонные;
- крыша: бесчердачного типа, двускатная, рубероидовая;
- полы: бетонные;
- окна: стандартных типоразмеров для объектов сельского строительства производственного назначения, двойные;
- ворота: металлические;
- внутренняя отделка: низкокачественная побелка стен и потолков;
- наружная отделка: нет;
- инженерное обеспечение: осветительная и силовая электросети;
- в помещении размещены: 3 кран-балки грузоподъемностью до 1 тонны;
Техническое состояние здания:
Необходимы капитальный ремонт кровли, ремонт внутренней отделки и пола, а также необходимо устройство отопительной системы.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ
вариант №8
| Характеристика объекта | Объект оценки № 5 | Объект оценки № 6 | Объект оценки № 7 | Объект оценки № 8 | Объект оценки № 9 | ||||||||||
| Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | Объекты сравнения | |||||||||||
| 1) Общая площадь, кв.м | |||||||||||||||
| 2) Цена продажи, тыс. р. | 113,4 | 115,5 | 114,6 | 385,6 | 384,1 | 383,8 | 155,5 | 153,2 | 154,9 | 596,1 | 595,3 | 594,8 | 776,1 | 775,4 | 773,7 |
| 3) Балансовая стоимость, тыс. р | |||||||||||||||
| 4) Износ, % | |||||||||||||||
| 5) Дата продажи | Апр. | Март | Май | Июнь | Авг. | Сент. | Нояб. | Окт. | Янв. | Апр. | Июнь | Нояб. | Июнь | Май | Июнь |
| 6) Местоположение, 24% | Окра-ина | Центр | Центр | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Центр | Центр | Окра-ина | Центр | Окра-ина | Центр |
| 7) Арендная плата кв.м, р./мес. | |||||||||||||||
| 8) Затраты на управление объектом, % | |||||||||||||||
| 9) Затраты на содержание обслуживающего персонала, % | |||||||||||||||
| 10) Коммунальные услуги, % | |||||||||||||||
| 11) Потери от управления объектом, % | 7,5 | ||||||||||||||
| 12) Прочие издержки, % |
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ДЛЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Метод сравнительного анализа продаж – метод оценки недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Трудно найти два абсолютно идентичных объекта, поэтому в результате оценки необходимо использовать следующие правила корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основании принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая цена должна быть снижена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
Таблица 1
Расчет стоимости здания материального склада, инв. №5
| № | Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость | Объект оценки | Объект сравнения | ||
| №1 | №2 | №3 | |||
| 1. | Цена продажи, тыс.р. | 113,4 | 115,5 | 114,6 | |
| 2. | Общая площадь, кв.м | ||||
| 3. | Единица сравнения | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м |
| 4. | Цена за единицу сравнения, р./ кв.м | 156,20 | 126,09 | 145,06 | |
| 5. | Имущественные права | ||||
| - на здание | Право собственности | ||||
| - на участок земли | Долгосрочная аренда | ||||
| Корректировка на имущественные права не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 156,20 | 126,09 | 145,06 | ||
| 6. | Условия финансирования | Рыночные | |||
| Корректировка на условия финансирования не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 156,20 | 126,09 | 145,06 | ||
| 7. | Условия продажи | Рыночные | |||
| Корректировка на условия продажи не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 156,20 | 126,09 | 145,06 | ||
| 8. | Дата продажи | январь | апрель | март | май |
| Индекс инфляции, % (см. прил. 3) | 2% | 4% | 3% | 1% | |
| Корректировка на дату продажи | 1,48 | 1,52 | 1,42 | ||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 230,51 | 191,66 | 205,84 | ||
| 9. | Местоположение | окраина | окраина | центр | центр |
| Корректировка, % | -24% | -24% | |||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 230,51 | 145,66 | 156,44 | ||
| 10. | Износ объекта, % | ||||
| Корректировка | 0,85 | 0,78 | 0,76 | ||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 196,61 | 114,17 | 119,39 | ||
| 11. | Инженерная обеспеченность | Осветительная и силовая электросети | |||
| Корректировка на инженерную обеспеченность не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 196,61 | 114,17 | 119,39 | ||
| 12. | Количество корректировок | ||||
| 13. | Общая валовая коррекция | 40,41 | -11,92 | -25,68 | |
| 14. | В % от цены продажи | 25,87 | -9,46 | -17,70 | |
| 15. | Весовой коэффициент | 0,37 | 1,00 | 0,53 | |
| 16. | Средневзвешенная цена, р./ кв.м | 131,50 | 71,87 | 114,17 | 63,79 |
| Полная стоимость объекта | 89,94 | тыс.р. |
Таблица 2
Расчет стоимости здания материального склада, инв. №6
| № | Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость | Объект оценки | Объект сравнения | ||
| №1 | №2 | №3 | |||
| 1. | Цена продажи, тыс.р. | 385,6 | 384,1 | 383,8 | |
| 2. | Общая площадь, кв.м | 903,60 | |||
| 3. | Единица сравнения | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м |
| 4. | Цена за единицу сравнения, р./ кв.м | 722,10 | 459,45 | 536,03 | |
| 5. | Имущественные права | ||||
| - на здание | Право собственности | ||||
| - на участок земли | Долгосрочная аренда | ||||
| Корректировка на имущественные права не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 722,10 | 459,45 | 536,03 | ||
| 6. | Условия финансирования | Рыночные | |||
| Корректировка на условия финансирования не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 722,10 | 459,45 | 536,03 | ||
| 7. | Условия продажи | Рыночные | |||
| Корректировка на условия продажи не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 722,10 | 459,45 | 536,03 | ||
| 8. | Дата продажи | январь | июнь | август | сентябрь |
| Индекс инфляции, % (см. прил. 3) | 2% | 8% | 7% | ||
| Корректировка на дату продажи | 1,40 | 1,30 | 1,20 | ||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 1014,49 | 597,01 | 644,93 | ||
| 9. | Местоположение | окраина | окраина | центр | окраина |
| Корректировка, % | -24% | ||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 1014,49 | 453,73 | 644,93 | ||
| 10. | Износ объекта, % | ||||
| Корректировка | 0,74 | 0,68 | 0,65 | ||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 749,84 | 308,54 | 421,69 | ||
| 11. | Инженерная обеспеченность | Осветительная и силовая электросети | |||
| Корректировка на инженерную обеспеченность не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 749,84 | 308,54 | 421,69 | ||
| 12. | Количество корректировок | ||||
| 13. | Общая валовая коррекция | 27,74 | -150,91 | -114,35 | |
| 14. | В % от цены продажи | 3,84 | -32,85 | -21,33 | |
| 15. | Весовой коэффициент | 8,55 | 1,00 | 1,54 | |
| 16. | Средневзвешенная цена, р./ кв.м | 664,48 | 6410,23 | 308,54 | 649,31 |
| Полная стоимость объекта | 600,42 | тыс.р. |
Таблица 3
Расчет стоимости здания материального склада, инв. №7
| № | Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость | Объект оценки | Объект сравнения | ||
| №1 | №2 | №3 | |||
| 1. | Цена продажи, тыс.р. | 155,5 | 153,2 | 154,9 | |
| 2. | Общая площадь, кв.м | 158,00 | |||
| 3. | Единица сравнения | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м |
| 4. | Цена за единицу сравнения, р./ кв.м | 793,37 | 567,41 | 751,94 | |
| 5. | Имущественные права | ||||
| - на здание | Право собственности | ||||
| - на участок земли | Долгосрочная аренда | ||||
| Корректировка на имущественные права не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 793,37 | 567,41 | 751,94 | ||
| 6. | Условия финансирования | Рыночные | |||
| Корректировка на условия финансирования не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 793,37 | 567,41 | 751,94 | ||
| 7. | Условия продажи | Рыночные | |||
| Корректировка на условия продажи не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 793,37 | 567,41 | 751,94 | ||
| 8. | Дата продажи | январь | ноябрь | октябрь | январь |
| Индекс инфляции, % (см. прил. 3) | 2% | 4% | 6% | 2% | |
| Корректировка на дату продажи | 1,06 | 1,12 | 1,02 | ||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 841,60 | 638,02 | 766,98 | ||
| 9. | Местоположение | окраина | окраина | центр | окраина |
| Корректировка, % | -24% | ||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 841,60 | 484,90 | 766,98 | ||
| 10. | Износ объекта, % | ||||
| Корректировка | 0,79 | 0,77 | 0,70 | ||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 667,48 | 371,75 | 534,56 | ||
| 11. | Инженерная обеспеченность | Осветительная и силовая электросети | |||
| Корректировка на инженерную обеспеченность не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 667,48 | 371,75 | 534,56 | ||
| 12. | Количество корректировок | ||||
| 13. | Общая валовая коррекция | -125,89 | -195,65 | -217,38 | |
| 14. | В % от цены продажи | -15,87 | -34,48 | -28,91 | |
| 15. | Весовой коэффициент | 2,17 | 1,00 | 1,19 | |
| 16. | Средневзвешенная цена, р./ кв.м | 563,43 | 1450,51 | 371,75 | 637,61 |
| Полная стоимость объекта | 89,02 | тыс.р. |
Таблица 4
Расчет стоимости здания материального склада, инв. №8
| № | Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость | Объект оценки | Объект сравнения | ||
| №1 | №2 | №3 | |||
| 1. | Цена продажи, тыс.р. | 596,1 | 595,3 | 594,8 | |
| 2. | Общая площадь, кв.м | 733,70 | |||
| 3. | Единица сравнения | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м |
| 4. | Цена за единицу сравнения, р./ кв.м | 768,17 | 671,90 | 752,91 | |
| 5. | Имущественные права | ||||
| - на здание | Право собственности | ||||
| - на участок земли | Долгосрочная аренда | ||||
| Корректировка на имущественные права не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 768,17 | 671,90 | 752,91 | ||
| 6. | Условия финансирования | Рыночные | |||
| Корректировка на условия финансирования не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 768,17 | 671,90 | 752,91 | ||
| 7. | Условия продажи | Рыночные | |||
| Корректировка на условия продажи не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 768,17 | 671,90 | 752,91 | ||
| 8. | Дата продажи | январь | апрель | июнь | ноябрь |
| Индекс инфляции, % (см. прил. 3) | 2% | 4% | 2% | 4% | |
| Корректировка на дату продажи | 1,48 | 1,40 | 1,06 | ||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 1133,61 | 943,96 | 798,69 | ||
| 9. | Местоположение | окраина | центр | центр | окраина |
| Корректировка, % | 24% | 24% | |||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 861,55 | 717,41 | 798,69 | ||
| 10. | Износ объекта, % | ||||
| Корректировка | 0,83 | 0,80 | 0,73 | ||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 713,00 | 573,93 | 580,86 | ||
| 11. | Инженерная обеспеченность | Осветительная и силовая электросети | |||
| Корректировка на инженерную обеспеченность не требуется | |||||
| Скорректированная цена, р./ кв.м | 713,00 | 573,93 | 580,86 | ||
| 12. | Количество корректировок | ||||
| 13. | Общая валовая коррекция | -55,17 | -97,97 | -172,05 | |
| 14. | В % от цены продажи | -7,18 | -14,58 | -22,85 | |
| 15. | Весовой коэффициент | 3,18 | 1,57 | 1,00 | |
| 16. | Средневзвешенная цена, р./ кв.м | 652,11 | 2268,71 | 899,47 | 580,86 |
| Полная стоимость объекта | 478,45 | тыс.р. |
Таблица 5
Расчет стоимости здания материального склада, инв. №9
| № | Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость | Объект оценки | Объект сравнения | ||
| №1 | №2 | №3 | |||
| 1. | Цена продажи, тыс.р. | 776,1 | 775,4 | 773,7 | |
| 2. | Общая площадь, кв.м | 378,60 | |||
| 3. | Единица сравнения | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м | р./ кв.м |
| 4. | Цена за единицу сравнения, р./ кв.м | 1 504,07 | 1 152,15 | 1 298,15 | |
| 5. | Имущественные права | ||||
| - на здание | Право собственности | ||||
- на участок Наши рекомендации |