Гражданин, заключающий договор об управлении общим имуществом в многоквартирном доме, является потребителем.

Условие договора, наделяющее управляющую компанию правом самостоятельно распоряжаться полученной "экономией", основано на неполной и даже заведомо искаженной информации, предоставленной потребителю.

Если бы ТСЖ или управляющая компания прямо спросили собственников: "можно мы возьмем с вас за отопление в 2 раза больше, а затем потратим половину на зарплаты и премии своим сотрудникам?", - ответ вряд ли был бы утвердительным.

Условия договора об управлении общим имуществом в многоквартирном доме должны проверяться на предмет соответствия ст. 16 Закона о защите прав потребителей, а также на предмет "прозрачности" и доступности для восприятия потребителем.

В случае неясности условия договора об управлении общим имуществом может быть использован п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах". Согласно п. 11 "при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (ст. 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний".

К таким профессионалам, несомненно, относится и управляющая организация.

Как отмечается в литературе, одним из ходовых инструментов защиты потребителя является императивная фиксация в законе минимального набора прав и обязанностей сторон. Смысл этого приема в том, чтобы лишить потребителя возможности причинить себе вред своим собственным волеизъявлением: обладающий меньшей переговорной силой, плохо осведомленный и не слишком интересующийся юридической стороной дела, он зачастую готов согласиться на самые невыгодные для него условия договора, предлагаемые сильным и юридически подкованным предпринимателем <2>.

--------------------------------

<2> Ширвиндт А.М. Ограничение свободы договора в целях защиты прав потребителей в российском и европейском частном праве // Вестник гражданского права. 2013. N 1. С. 5 - 51.

Однако прямой законодательный запрет нарушать права потребителя при оказании услуг по управлению многоквартирным домом в жилищном законодательстве, к сожалению, отсутствует. Возможно, причина такого отсутствия состоит в том, что этот запрет законодатель посчитал очевидным и достаточно твердо установленным в п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Статья 16 Закона о защите прав потребителей, устанавливая запрет включать в договор условия, ущемляющие права потребителей по сравнению с теми, которые предоставлены законодательством, относится к числу односторонне императивных норм.

Односторонне императивные нормы - это правила, которые могут быть исключены или изменены только в пользу потребителя, но не в пользу коммерческой организации, с которой потребитель заключает договор <3>.

--------------------------------

<3> Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода договора и ее пределы: В 2 т. М.: Статут, 2012. Т. 2: Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве. С. 71.

Условия договора, нарушающие требования жилищного законодательства и Закона "О защите прав потребителей", можно признать недействительными (ст. 180 ГК). Однако к какому виду недействительности следует отнести такие условия?

Согласно п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п. 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей").

Согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Представляется, что условия договора об управлении общим имуществом в многоквартирном доме, позволяющие управляющей организации не засчитывать, в противоречие с действующим законодательством, переплаченные денежные средства в счет оплаты за следующий период, а распоряжаться этими денежными средствами по собственному усмотрению, противоречат сути законодательного регулирования отношений по управлению общим имуществом. Тем не менее крайне желательным было бы дальнейшее подробное разъяснение в судебной практике ничтожности таких условий.

Список литературы

1. Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода договора и ее пределы: В 2 т. М.: Статут, 2012. Т. 2: Пределы свободы определения условий договора в зарубежном и российском праве. 453 с.

2. Ширвиндт А.М. Ограничение свободы договора в целях защиты прав потребителей в российском и европейском частном праве // Вестник гражданского права. 2013. N 1. С. 5 - 51.