Exercitarea dr-ului de superficie. Drepturile si obligatiile superficiarului

Prin exercitarea dr de superficie se intelege indeplinirea dr si obl pe care le are superficiarul, în raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeţei sau sub feţei. Drepturilor superficiarului îi sunt corelative obligaţiile proprietarului, iar obligaţiilor superficiarului drepturile proprietarului.

Conform dispoziţiilor CC, superficiarul are şi dreptul :

- de a folosi terenul asupra căruia se instituie dreptul de superficie; dacă în actul de constituire nu este prevăzut altfel, dreptul de superficie se exercită numai asupra suprafeţei sau subfeţei pe care urmează să fie ridicată construcţia sau care este ocupată de construcţie, precum şi asupra suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinatei construcţiei, exploatării ei normale; dacă, pentru exploatarea normală a construcţiei, are nevoie de a utiliza o porţiune de teren (pentru trecere pe jos sau cu vehicule, pentru conducte de apă, gaz, energie electrică), iar prin actul de constituire nu s-a convenit, superficiarul are dreptul de servitute asupra acestei porţiuni;

- de a edifica o construcţie pe- terenul proprietarului după înregistrarea dreptului său, superficiarul poate cere în nume propriu autorizaţia de a proiecta construcţia şi de a efectua orice alte acţiuni necesare edificării; prin urmare, nu numai proprietarul de teren poate cere organelor competente proiectarea construcţiei, dar şi superficiarul; dacă legea sau actul juridic de constituire a superficiei nu stabileşte cu certitudine tipul construcţiei (casă, garaj, fântână, iaz, edificii pentru afaceri etc), superficiarul poate ridica orice tip de construcţie;

- de a exploata construcţia pe care a ridicat-o: în dependenţă de tipul construcţiei ridicate, superficiarul poate să o exploateze independent, să o dea în. locaţiune, să o depună în capitalul social al unei societăţi comerciale;

- de a accepta prelungirea dreptului de superficie propusa de proprietar; acest dr este unul „forţat", căci, în cazul neacceptării a prelungirii, superficiarul pierde dreptul asupra despăgubirii;

- de a primi despăgubire în caz de stingere a dr-ului de superficie, indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie supetfciaruJ are dreptul de a fi despăgubit; legiuitorul stabileşte că despăgubirea va fi corespunzătoare dacă, la data stingerii, este echivalentă a cel puţin două treimi din valoarea de piaţă a construcţiei;

- de retenţie a construcţiei în cazul în care nu a fost despăgubit, dreptul de retenţie se exercită în concordanţă cu art. 637-641, retentorul având chiar obligaţia să folosească construcţia (să perceapă fructele), beneficiul realizat urmând să fie luat în considerare la calcularea despăgubirii.

Beneficiind de drepturile menţionate, superficiarul este ţinut să-şi onoreze toate obligaţiile impuse de lege şi cele asumate prin contract, inclusiv:

- săplătească redevenţă proprietarului de teren în modul şi în termenul stabilit de lege dacă contractul nu prevede altfel;

- să edifice construcţia în termenul stabilit de actul de. constituire a dreptului de superficie;

- să întreţină construcţia fi să suporte toate cheltuielile aferente întreţinerii ca un veritabil proprietar, cheltuieli legate de reparaţii capitale sau curente, de plată a impozitului, de reparaţie a prejudiciilor aduse terţilor prin năruirea construcţiei;

- săpredea construcţia către proprietarul de teren în starea în care era la momentul stingerii dreptului său, fără a avea dreptul să ridice părţi din construcţie sau chiar construcţia ;

- să conserve construcţia si să înlăture orice pericol care i~ar afecta durabilitatea; în acest sens, superficiarul are toate obligaţiile pe care le are un proprietar de imobil.

30. Exercitarea dr-ului de superficie. Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren

Prin exercitarea dr de superficie se intelege indeplinirea dr si obl pe care le are superficiarul, în raport cu proprietarul de teren, asupra suprafeţei sau sub feţei. Drepturilor superficiarului îi sunt corelative obligaţiile proprietarului, iar obligaţiilor superficiarului drepturile proprietarului.

Proprietarul de teren, pe lângă dr-urile fireşti ale oricărui proprietar de imobil, mai are. în raport cu superficiarul, următoarele dr-uri:

- săceară redevenţă datorată; dacă superficiarul nu plăteşte redevenţă timp de peste 3 ani, proprietarul poate solicita vânzarea la licitaţie a dreptului de superficie;

- să ceară recalcularea redevenţei atunci când condiţiile economice se schimbă, iar nerecalcularea este inechitabilă;

- să ceară stingerea dreptului de superficie dacă superficiarul nu a edificat construcţia în termenul stabilit sau încalcă obligaţia de conservare a construcţiei;

- de preemţiune în caz de înstrăinare a dreptului de superficie;

- să prelungească termenul de exercitare a dreptului de superficie.

Proprietarul de teren are următoarele obligaţii:

- să nu împiedice superficiarul în exercitarea drepturilor sale;

- să plătească despăgubirea la stingerea dreptului de superficie;

- să respecte contractele de locuţiune încheiate de superficial; cu excepţia cazului în care locaţiunea depăşeşte termenul stipulat pentru existenţa dreptului de superficie.