Exercitarea dr-ului de superficie. Plata redeventei

După cum s-a menţionat, pentru folosinţa terenului, superficiarul este ţinut să efectueze o plată pecuniară, numită redevenţă, dacă prin contractul de constituire a superficiei nu s-a stabilit că terenul se acordă cu tidu gratuit ori că plata se face la încheierea contractului sau la expirarea contractului etc. De exemplu, părţile s-ar putea înţelege ca superficiarul să nu plătească redevenţă datorată, dar ca, la expirarea termenului superficiei, construcţia să revină de drept proprietarului, cu titlu gratuit.

Legiuitorul stabileşte anumite criterii de determinare a mărimii redevenţei şi a perioadei de plată dacă părţile nu stabilesc altfel. Astfel, redevenţă se va calcula în funcţie de chiria stabilita pe piaţă, ţinându-se cont de toţi factorii obiectivi, inclusiv de natura terenului, de zona amplasării, de destinaţia construcţiei etc. Cu privire la frecvenţa plăţii, legea prevede că, în lipsa unor stipulaţii contrare, redevenţă se achită în rate lunare. Dacă dreptul de superficie aparţine mai multor persoane, acestea răspund solidar pentru plata redevenţei.

Mărimea şi frecvenţa plăţii redevenţei se determină la data constituirii superficiei. Redeventa poate fi ajustată în cazul îh care condiţiile economice se schimbă. De exemplu, proprietarul de teren ar putea să ceară majorarea redevenţei dacă moneda naţională s-a devalorizat, impozitul pe imobil a crescut ori au intervenit alţi factori obiectivi care fac redeventa inechitabilă. SuperBciarul, de asemenea, ar putea cere reducerea redevenţei dacă are motive temeinice, demonstrând că redeventa este prea mare. Măsura ajustării se va evalua în funcţie de schimbarea condiţiilor economice şi de principiul echităţii.

Potrivit CC, dacă superficiarul nu plăteşte redeventa timp de 3 ani, proprietarul de teren are dreptul să ceara vânzarea superficiei la licitaţie. De această dispoziţie însă se poate face uz atunci când în actul de constituire nu s-a convenit altfel.

32. Constituirea, dreptului de superiicie asupra unei construcţii existente.

Potrivit art. 443 alin.(l), dreptul de superficie include două elemente: dreptul de folosi- terenul şi dreptul de a edifica o construcţie şi a o exploata. Acest drept se constituie încă atunci când pe teren nu există nimic, iar dreptul de superficie este în forma sa incipientă, cuprinzând doar primul element, adică dreptul de a folosi suprafaţa cu posibilitatea edificării în viitor. După edificarea construcţiei, superficiarul are dreptul de a o exploata aşa cum consideră necesar, exercitându-şi pe deplin dreptul.

Există însă şi o a doua cale de constituire, când proprietarul unei construcţii existente instituie dreptul de superficie, transmiţând superficiaruiui dreptul de a folosi terenul şi construcţia de pe el. In acest caz, actul juridic poate să prevadă plata, efectuată de superficiar, a unei sume de bani sau transmiterea unei alte valori echivalente valorii construcţiei, precum şi plata unei redevenţe lunare pentru terenul de sub construcţie. Suntem de acord cu ideea că proprietarul, având deja o construcţie, dispune de alte mecanisme mridice, mult mai utile, de transmitere către terţ a imobilului, cum ar fi locuţiunea, păstrându-şi astfel mai multe drepturi. Considerăm totuşi că dreptul privat pune la dispoziţia părţilor şi mecanismul instituirii dreptului de superficie pentru a se lua în considerare şi alte int toc ale participanţilor la circuitul civil.

într-o ipoteză, proprietarul de teren poate avea o construcţie neterminată, pe care o poate transmite cu drept de superficie urmând ca superficiarul să o finanţeze şi sa o exploateze astfel încât, la expirarea termenului, proprietarul să despăgubească superficiarul în proporţiimai reduse decât cele stabilite de lege.