Глава 18. интеллектуальное здание как объект управления фасилити менеджера

Основные понятия и характеристики интеллектуального здания

Словосочетание «интеллектуальное здание» (ИЗ) достаточно прочно утвердилось в лексиконе специалистов и является устоявшимся термином.

Необходимо заметить, что «интеллектуальное здание» ¾ не очень точный перевод английского термина «intelligent building». В данном контексте слово «intelligent» (буквально ¾ разумный) следует понимать скорее в том смысле, в каком оно употребляется, например, в словосочетании intelligent port controller. Иными словами, под интеллектом понимается умение распознавать определенные ситуации и каким-либо образом на них реагировать (естественно, степень этого умения может быть различной, в том числе очень высокой).

Однако ограничивать смысл понятия интеллектуального здания только буквальным переводом с английского не стоит, поскольку он отражает суть концепции только частично. При ближайшем рассмотрении само понятие оказывается многомерным, поэтому его имеет смысл рассмотреть со всех возможных точек зрения. В первую очередь проанализируем предпосылки внедрения в здание интеллекта (толкуя это слово со сделанными ранее оговорками). Главной объективной предпосылкой оказывается высокая плотность различных сервисов на квадратный метр площади здания. Разумеется, в любом здании набор служб и сервисов приблизительно один и тот же, поэтому следует сделать некоторые уточнения. Во-первых, речь идет не о количестве служб как таковых, а об интенсивности наполнения ими здания. Если, к примеру, охранная система ограничивается пятью камерами на периферии здания и датчиками сигнализации в дверях и окнах первого этажа, то такое здание не является подходящим кандидатом на «интеллектуализацию». Во-вторых, службы и сервисы должны обеспечиваться подсистемами самого здания, а не быть внешними по отношению к нему. Если система отопления управляется исключительно из районной котельной, а лифты ¾ из местного РЭУ, то в определенном смысле зданию они не принадлежат.

В соответствии с буквальным переводом с английского, ИЗ можно интерпретировать как «разумно построенное». Это означает, что здание должно быть спроектировано так, что все сервисы могли бы интегрироваться друг с другом с минимальными затратами (с точки зрения финансов, времени и трудоемкости), а их обслуживание было бы организовано оптимальным образом. Под обслуживанием ИЗ в данном случае мы будем понимать то, что в англоязычной литературе (посвященной кабельным системам, например) обозначается аббревиатурой MAC ¾ Moves, Adds and Changes. В эти три слова ¾ перемещения, добавления (и удаления, само собой разумеется) и изменения ¾ укладывается вся суть эксплуатации систем с точки зрения служб, за них отвечающих. ИЗ должно обеспечивать проведение операций MAC в кратчайшие сроки с высокой степенью защиты от ошибок персонала (как в смысле их предотвращения, так и простоты их исправления). Естественно, расходы на обслуживание оказываются при этом меньше. Кроме того, процедура MAC подразумевает также добавление новых сервисов и служб по мере их возникновения.

Иными словами, интеллект здания должен быть наращиваемым и гибким. ИЗ должно иметь некоторую минимальную конфигурацию (в дальнейшем мы попытаемся ее сформулировать), которую владелец здания может постепенно расширять по мере появления средств и/или потребностей. Это особенно актуально в российских условиях, поскольку подавляющее большинство даже далеко не бедных заказчиков не готово сразу потратить значительные суммы на то, чтобы наполнить интеллектом здание от фундамента до крыши, да и временной фактор играет не последнюю роль.

Наконец, характеристики ИЗ должны соответствовать задачам и уровню бизнеса, который оно призвано обслуживать. С этих позиций неоправданные излишества отнюдь не прибавляют зданию «интеллекта», хотя оно может казаться весьма «продвинутым». Также говорить о том, что построенное здание является интеллектуальным, можно только после некоторого периода эксплуатации. Интеллекту требуется некоторое время, чтобы проявить себя.

Суммируя все сказанное, мы можем заключить, что интеллектуальное здание предоставляет своим обитателям определенное количество сервисов, необходимых для выполнения ими своих функций, и имеет способность адекватно и оперативно реагировать на любые изменения требований обитателей и происходящие в здании процессы благодаря своей высокой управляемости.

Возможности, которые появляются в распоряжении фасилити менеджера при строительстве здания по концепции ИЗ:

¾ управление параметрами среды;

¾ управление электроэнергией;

¾ сигнализация взлома/нападения;

¾ контроль доступа;

¾ управление освещением;

¾ противопожарная безопасность и охрана жизни;

¾ управление лифтами;

¾ регистрация присутствия и времени пребывания;

¾ измерение использованной электрической энергии арендаторами;

¾ полное управление автостоянками;

¾ управление ремонтно-наладочными процессами;