Типы договоров на покупку новостройки

Существуют следующие типы договоров, по которым может быть предложено приобретение новостройки:

- Договор долевого участия. Договор долевого участия регулируются ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно ему застройщик передает построенный объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Договор вступает в силу только после государственной регистрации, следовательно, уполномоченные органы проведут его правовую экспертизу.

Обязательные условия договора: указание на определенный объект, который подлежит передаче, сроки, цена договора, гарантийный срок. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств, клиент имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке.

- Предварительный договор купли-продажи. Согласно предварительному договору купли-продажи стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

- Договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Встречается чаще, но вероятность обмана здесь больше. Дело в том, что данный договор не предусматривает государственной регистрации, что указывает на нежелание застройщика брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов.

- Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Не регулируется законодательно. Клиент вступает в кооператив, регулярно оплачивает членские взносы и паи, которые в сумме составляют стоимость будущей квартиры. После чего компания начинает строительство. При заключении такого договора клиенту необходимо внимательно изучить его вместе с юристом, проверить разрешительные документы и лицензии компании.

- Договор об инвестиционной деятельности. Суть договора об инвестиционной деятельности (ФЗ-№39) в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Такой договор также не предусматривает государственной регистрации.

- Вексельный договор. По вексельному договору покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. В результате дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель – это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок компании деньги в долг. Потом векселя должны быть засчитаны в стоимость квартиры.

- Договор уступки прав. Согласно договору уступки все права и обязательства переходят от застройщика/продавца другому участнику договора (покупателю/заемщику).

При выдаче ипотеки на покупку новостройки банки отдают предпочтения договору долевого участия или предварительному договору купли-продажи, хотя рассматривают и договор соинвестирования, и договор уступки.

Авансирование квартиры и заключение договора с застройщиком

Когда банк одобрит заемщику кредит, необходимо подписать документы в компании-застройщике или у продавца данной недвижимости.

Как правило, это договор аванса, который подтверждает серьезность намерений потенциального покупателя, а также выражает намерения сторон в отношении купли-продажи: определенного объекта, за определенную сумму, в определенные сроки.

Оценка и страхование объекта недвижимости

Далее необходимо оценить и застраховать первичную недвижимость.

- У застройщика/продавца запрашивается пакет документов по недвижимости, требуемых аккредитованными в банке оценочной и страховой компаниями (при выборе недвижимости в аккредитованных новостройках клиенту не придется запрашивать все документы, т.к. это уже сделал банк).

- Независимая оценочная компания оценивает выбранную недвижимость.

- В страховой компании для клиента оформляется страховой тариф.

Отчет об оценке

Когда клиент определился с объектом недвижимости, необходимо подготовить пакет документов по недвижимости для банка. Для начала – оценить выбранную недвижимость с помощью независимых оценщиков.

У каждого банка есть аккредитованные оценочные компании, от которых банк принимает отчеты об оценке.

Оценочная компания подготовит 2 отчета об оценке (обычно она отправляет их напрямую в банк).

В отчете содержится следующая информация:

- копии документов на недвижимость

- цветные фотографии всех помещений объекта оценки

- карта местности

- описание планировки и типа ремонта

- заключение по перепланировкам

- оценочная стоимость объекта недвижимости

- рыночная стоимость объекта недвижимости

Стоимость услуг оценочных компаний составляет в среднем от 3500 до 20 000 руб. в зависимости от типа недвижимости. Оценка недвижимости осуществляется за счет клиента. Срок подготовки отчета занимает в среднем от 3 до 7 дней.