Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

Практика

По итогам 2005 года чистая прибыль Сбербанка по РСБУ составила 64,5 млрд руб., увеличившись по сравнению с 2004 г. на 47,7%. Балансовая прибыль выросла на 54,6% – до 81,3 млрд руб., собственный капитал увеличился на 47,1% – до 254,4 млрд руб. Рентабельность активов (ROAA) выросла с 2,5% до 2,8%, рентабельность капитала (ROAE) – с 26,3% до 27,8%. В прошлом году рыночная капитализация банка повысилась с 9,7 до 25,9 млрд долл., и по размеру рыночной капитализации он поднялся с восьмого на четвертое место среди российских компаний. Ссудный портфель корпоративных клиентов за 2005 год увеличился на 26,6% – до 1405,6 млрд руб., портфель кредитов частных клиентов вырос на 77% – до 471,4 млрд руб. Портфель ипотечных кредитов увеличился за истекший год в 2,1 раза – до 71,6 млрд руб., его доля в кредитном портфеле частных клиентов банка выросла до 15,2%. По итогам 2005 года объем привлеченных средств банка повысился на 28,8% – до 2,3 трлн руб.

По данным Банка России, объем выданных ипотечных кредитов к ВВП увеличился за год с 0,1 до 0,24% (0,58% - объем кредитов на получение жилья к ВВП). В ряде же развитых европейских стран эти объемы достигают 90% к ВВП (в ЕС в целом - 45% в 2005 г.), в США-100%.

Заключение

В течение 2005 г. стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка, составив в среднем 20-25%. Причем стоимость жилья эконом-класса росла стремительнее, чем элитного жилья. Рост цен на жилье в России обгоняет европейские тенденции. Вложения в жилье стали гораздо более прибыльным инструментом, чем депозиты. Скорее всего, эта тенденция сохранится, что, несомненно, будет способствовать возрастанию потребительского спроса и выходу на ипотечный рынок новых кредитных продуктов на приобретение жилья с различными ценовыми и неценовыми параметрами.

Основным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются процентные ставки. В среднем по России ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются от 12 до 15% годовых в рублях (10-11% в валюте), но, по прогнозам, к 2007 г. должны снизиться до 11%, а к 2010 г. - до 7-8%.

Снижение рублевой процентной ставки у Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) привело к снижению ставок и по банковским кредитам. Если инфляция будет составлять 10—12%, то кредит под 7% сам по себе абсурден. Теоретически выход из ситуации есть - средства Стабфонда или пенсионных фондов.

В последнее время ставки по ипотечным кредитам снижаются довольно стремительно - на 2-2,5% в год. В то же время в будущем ожидать значительного понижения процентных ставок по этим кредитам не стоит: западные длинные деньги для самих банков дорожают, снижения инфляции в самой стране не предвидится, а собственные запасы, позволяющие снижать проценты по ипотечным кредитам, банки уже исчерпали.

Снижение процентной ставки для клиентов без снижения ставок, под которые банки привлекают кредиты на Западе, приводит к уменьшению маржи. Банк в российских условиях не может работать с маржей ниже 1,5-3%. Следовательно, надеяться, что процентные ставки по ипотечным кредитам упадут, не приходится: демпинг экономически не обоснован и может негативно сказаться на самом рынке ипотечного кредитования вплоть до того, что часть игроков будет вынуждена либо вернуться к рыночным ставкам, либо уйти с рынка.

В промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже: в США она составляет 5-6% годовых, в Испании - 3—4% годовых, одна из самых низких ставок в ЕС. Однако при этом инфляция в той же Испании составляет 1,5-2% в год. Соответственно, если придерживаться этой пропорции, ставки по ипотеке в России должны составлять порядка 20-24% в рублях при уровне инфляции 10-12%.

Несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. Доступная полноценная информация, широко освещаемая в средствах массовой информации, отсутствует. А ведь высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной информационной работой с использованием всех каналов.