Какие документы мне необходимо представить для регистрации прав на квартиру?

При покупке квартиры в Подмосковье регистрация прав на квартиру осуществляется в Московской областной регистрационной палате.

Для получения Свидетельства о государственной регистрации права на квартиру необходимо предоставить:

- два оригинала Договора инвестирования;
- два оригинала Акта приемки-передачи;
- технический паспорт БТИ;
- доверенность (при условии подачи документов не будущим собственником, а другим лицом).

Дом, наконец, построен. Не пора ли готовиться праздновать новоселье? Нет, не пора. Как только закончены строительные работы, БТИ должно произвести обмеры жилой и нежилой площади. На это время дом закрывают, и увидеть свои драгоценные метры вы можете только до или после обмеров БТИ.

Дом принимает государственная приемочная комиссия, после чего БТИ должно по результатам обмеров выдать компании-заказчику фактическую экспликацию на дом. В это время обычно утверждается окончательный протокол поквартирного распределения жилья, и каждый покупатель узнает почтовый адрес своей квартиры (согласно справке о присвоении почтового адреса), а также ее окончательную площадь. На этом этапе вас пригласят подписать дополнительное соглашение к договору об увеличении или уменьшении площади квартиры по сравнению с проектной (ориентировочной), указанной в договоре, причем за излишки придется доплатить.

После утверждения этого протокола префектура округа должна выпустить распоряжение о приемке на баланс и (или) в оперативное управление жилищным организациям готовых к заселению корпусов. По действующему законодательству до принятия распоряжения на эксплуатацию законченных строительством объектов запрещается их использование по назначению, в том числе заселение жилых домов, секций и помещений. Для квартир, предназначенных для коммерческой реализации (так называемые помещения неполной готовности, в которых покупателю самому нужно возводить перегородки и устанавливать сантехническое оборудование), полученный правовой акт (распоряжение префектуры) на эксплуатацию объекта является разрешением на проведение ремонта.

Следующий этап - акт приема-передачи, который оформляется после совместного осмотра квартиры покупателем и представителями компании-застройщика (инвестора). Будьте внимательны, в этом акте должны быть отражены явные недостатки работы либо их отсутствие. И если вы подпишите акт приема-передачи, в котором не указаны различные недоделки (а они, поверьте, есть всегда), то впоследствии лишитесь возможности ссылаться на наличие дефектов, которые могут быть обнаружены уже после заселения. Проще говоря, если вы увидите, что вам поставили оконную плиту вверх ногами или в стене наличествует такая щель, что видно улицу, то должны обязательно отразить это в акте.

И если содержание заключенного договора позволит причислить его к договору подряда, то в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» вы сможете потребовать по своему выбору безвозмездного устранения обнаруженных недостатков либо соответствующего уменьшения цены квартиры, либо предоставления аналогичной по параметрам квартиры взамен указанной в договоре, либо возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

Конечно, на практике покупатели еще до госприемки дома стараются посмотреть свою будущую квартиру и явные недостатки обнаруживают именно на этом этапе. В это время строители еще не покинули объект, так что можно реально потребовать (и добиться) устранения этих недоделок. После того как квартира наконец-то передана и принята по акту, от вас обязательно потребуют предварительную (аванс за 4 месяца) оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг соразмерно доле собственности исходя из среднегородских расчетных ставок. А, кроме того, придется подписать Соглашение о передаче прав по управлению своей долей собственности жилищной организации, временно осуществляющей эти функции, или Соглашение о совместном владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

Только после подписания и уплаты вы получите ключи от своей квартиры и сможете начать ее ремонт и обустройство. В это время компания-инвестор должна завершить все расчеты с банком, строителями и другими компаниями, участвовавшими в возведении дома, и гражданами, чьи средства были привлечены, а также урегулировать все разногласия. После этого подписывается акт о реализации инвестиционного контракта, и можно подавать документы на регистрацию прав собственности.

Весь вышеописанный процесс занимает не один месяц. И всё это время владелец квартиры оплачивает коммунальные услуги по ставкам для собственников, имеющих более одной жилплощади. Поэтому, естественно, вас будет волновать вопрос о том, когда же вы сможете прописаться. Но по действующему законодательству регистрация граждан-собственников по месту жительства осуществляется на основании документа, подтверждающего их право собственности на эту квартиру. А такого документа вы не увидите еще долго.

Договоры бывают разные: инвестиционный контракт, договор уступки права требования и, менее распространенный: предварительный договор о купле-продаже. Но все сводится к одному: вы приобретаете право на получение квартиры в будущем и право на оформление квартиры в вашу собственность. Причем первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры, а второе - после завершения вашего инвестиционного контракта, то есть с момента сдачи дома Госкомиссии.

При этом, у вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги. Сколько, за что именно, и не придется ли потом еще доплачивать - вот что обычно волнует покупателя.

Расходы при покупке жилья в новостройках имеют несколько составляющих. Первая - непосредственно цена за «квадратный метр». Должно быть указано, что цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Если вам предлагают подписать договор без этой фразы, то к концу строительства вы можете обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Продавцы, конечно, скажут, что пока строили, себестоимость выросла! Но ведь в договоре вам никто не обещал, что она не вырастет…

«Вырасти» может и метраж квартиры. Допустим, по проектной документации общая площадь вашей квартиры 60 кв. м. А когда дом построят, представитель БТИ намеряет, скажем, 61 кв,м.

Поскольку вы покупаете больше метров, стоимость вырастает - ведь в договоре была зафиксирована именно цена за «квадратный метр». Больше оказался метраж - вы должны доплатить по фиксированной цене одного квадратного метра.

А если меньше? По логике, компания должна эти средства вам вернуть по той же зафиксированной в договоре цене. Есть ли такой пункт в договоре? Обратите на это внимание! Лишь включив в документ «зеркальные» обязанности, вы обезопасите себя от излишних выплат.

После приемки дома Госкомиссией, Вас ожидает следующая череда расходов - выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру. Это, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т. д.). Во-вторых - оплата услуг того, кто ведет за вас весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру. Сэкономить вряд ли получится - процесс достаточно сложен. В доме-новостройке инвесторов столько же, сколько квартир - 150, 200.,. И пока все эти 150-200 человек не подпишут акт о реализации инвестиционного контракта, ни один из них не сможет получить право собственности на квартиру. Консолидировать такую массу под силу только профессионалу. В среднем услуги такого рода стоят 2-2,5% от стоимости квартиры.

И, наконец, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. По постановлению правительства Москвы собственники в домах-новостройках должны оплачивать коммунальные платежи за четыре месяца вперед, то есть авансом, но - внимание! - с момента приобретения права собственности. Ставка составляет примерно 16 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматривается иное: вы должны оплатить коммунальные расходы не с момента получения собственности, а с момента сдачи дома Госкомиссии. «Разброс» по времени между этими двумя моментами - 3-6 месяцев. Готовы ли вы в эти месяцы нести расходы, которые по закону вообще-то обязан брать на себя заказчик строительства? Если нет - обсуждайте это при подписании договора. Есть нюанс: это легко обсуждается в случае подписания инвестиционного контракта, где условия можно менять на более выгодные для вас. В договоре уступки права требования этого сделать практически невозможно - он ограничен рамками предыдущего контракта, на основании которого заключается.

Сколько времени покупателю приходится ждать от момента внесения денег до вселения в новую квартиру?

Поскольку договор уступки или инвестирования может быть подписан на любой стадии, сначала нужно дождаться окончания строительства, т. е. принятия дома госкомиссией. От этого момента до оформления жилья в собственность проходит обычно 2-3 месяца.

Сколько стоит оформление квартиры в новостройке в собственность?

Фирмы-продавцы предпочитают не брать деньги за каждую юридическую процедуру в отдельности (например, за учетную регистрацию в ДМЖ), а получать сразу некую сумму за все. Она обычно составляет 1-2,5% стоимости квартиры в зависимости от этапа строительства.

Когда дом наконец построили и приняли, покупателя обуревает понятное желание получить документы о собственности на квартиру. Эта процедура обычно затягивается. Сроки оформления документов не соблюдает практически никто, при этом два года с момента вселения до момента регистрации — срок почти нормальный, не вопиющий. Особенно задержка с получением свидетельства о собственности может повредить иногородним покупателям: те, кто продал жилье на старом месте и приехал в столицу, годами не могут здесь перерегистрироваться, устроить детей в школу и в поликлинику и т. д.

К моменту оформления квартиры иногда выясняется, что в процессе строительства общая площадь увеличилась, допустим, на метр: такое часто происходит в домах, строящихся по индивидуальным проектам. Несмотря на то, что в договоре должны быть зафиксированы площадь будущей квартиры и ее стоимость, оплачивать лишнюю площадь придется именно покупателю. Кроме того, ему придется доплатить продавцу за оформление права собственности около 1,8–2% от суммы договора.

Однако самое неприятное для будущих владельцев — это скверное качество строительства и недоделки, что выясняется уже после сдачи дома ГК — во время ремонта и дальнейшего проживания. Считается, что свидетельством качества квартиры служит акт приемки дома Госкомиссией или подписанный с продавцом акт после личного осмотра приобретаемого жилья. Но на деле за оговариваемые на стадии заключения договора характеристики квартиры покупателю приходится побороться.

Так, в практике агентства был случай, когда граждане оплачивали квартиру с лоджией, которой после приемки дома не оказалось. В этой ситуации клиенту было предложено либо получить назад денежные средства, внесенные в качестве оплаты за лоджию, либо осуществить восстановление лоджии согласно проекту. Клиент выбрал второе. Сотрудники компании организовали переговоры с генеральным инвестором и вопрос был решен с учетом пожеланий клиента, а лоджия была восстановлена согласно проекту в кратчайшие сроки.

Проектом строительства высотного дома по улице Губкина, 6 (СУ–155) были запланированы большие лоджии — зимние сады. Конечно, жильцы их постепенно застеклили, а потом провели туда и отопление (с разрешения застройщиков). И только когда лоджии уже отапливались, выяснилось, что котельная на такой объем не рассчитана, и жильцов обязали за свой счет устранить разрешенные переделки. Интересно, что расчеты по нагрузке на котельную почему-то не были произведены ранее, до монтажа отопительного оборудования в лоджиях.

Показательно, что даже дорогое элитное жилье далеко не идеально по качеству. Так, есть информация, что на территории комплекса «Покровское-Глебово» можно встретить грибок, протечки, перекошенные двери. Жильцов успокаивают развешанные везде объявления, что застройщик приносит извинения и ликвидирует недоделки.

Чтобы привести купленное жилье в порядок и начать им пользоваться, многие покупатели пытаются получить ключи и приступить к ремонту до оформления документов о собственности, и это понятно. Но свои подводные камни есть и здесь.

Прежде всего, согласно нашему законодательству, в случае покупки квартиры со свободной планировкой гражданин может получить ключи только после сдачи дома ГК и оформления собственности на квартиру. Однако сегодня допускается вариант, когда покупатель приходит в обслуживающую организацию, заключает с ней соглашение о передаче прав по управлению строением в рамках своей доли и получает ключи под роспись. Сразу же ему придется оплатить вывоз своего строительного мусора, т. к. предполагается, что ключи получают для проведения ремонта в квартире (в среднем на квартиру до 100 кв. м — один пятитонный контейнер, более 100 кв. м — два контейнера). Услуги охраны оплачиваются гражданами по желанию, за всякие шлагбаумы и охраняемые стоянки жильцы платить не обязаны. Зато необходимо оплачивать техническое обслуживание дома и коммунальные услуги с момента фактического получения ключей. Покупателям следует учитывать незначительный, на первый взгляд, «подводный камень»: чтобы просто посмотреть квартиру, нужно получить у сотрудника ДЭЗа ключи, а потом сдать их ему же после осмотра. При условии фактического использования квартиры, отсутствие свидетельства о собственности не является причиной для неуплаты начисленной квартплаты.

Очень часто ДЕЗ предъявляет покупателям счет на квартплату по следующей схеме: с момента принятия дома на баланс ДЕЗа (почти после сдачи ГК) до момента получения свидетельства о собственности. Сумма по такой формуле может набежать просто астрономическая, а покупатель при этом мог даже и не заходить в квартиру. Дело в том, что все выплаты до получения свидетельства о собственности рассчитываются по среднегородскому тарифу, превышающему обычный муниципальный в 2–3 раза.

Иногда будущие жильцы предпочитают договариваться о выдаче ключей сразу с комендантом дома. По неофициальной информации, среди покупателей существует следующая практика: в ночное время они дежурят у дома в поисках света в окнах. Наличие света означает начало ремонтных работ в доме: значит, ключи уже раздают, причем, возможно, по вполне коммерческим ценам — около 300–400 долларов.

Перед началом ремонта в квартирах со свободной планировкой необходимо обязательно представить в БТИ план с описанием будущих стен и электрики в квартире. Нужно понимать, что без проекта ремонт просто невозможен: нельзя произвольно переносить дверь даже на метр или объединять санузел. В противном случае не удивляйтесь, если однажды вам придет повестка в суд. Дело в том, что согласно положению Правительства Москвы, обслуживающая организация имеет право не чаще одного раза в 4 месяца осуществлять технический надзор и проверять, не делаете ли вы незаконную перепланировку. Безусловно, граждане часто не открывают свою железную дверь. Однако впустить «наблюдателей» могут и ваши строители, пока вас нет.

Здесь, пожалуй, ситуация приобретает немного иную окраску. Конечно, во многих проблемах, возникающих в новостройках, виноваты инвесторы и строители. Не идеальна работа и московских ДЕЗов. Но порой всех их затмевает сам покупатель: стремясь сделать «крайним» производителя, жилец в процессе ремонта и обустройства способен нарушить не только строительные нормы, но и нормы человеческого общежития. Среди новоселов сегодня распространилась тенденция к самовольному удалению вентиляционных коробов. Как правило, межведомственная комиссия вообще запрещает эту процедуру. Однозначны решения суда в этом случае — «восстановить согласно проекту». Такой вердикт будет почище штрафа: придется все возвращать на место, разрушая уже готовую дорогую отделку.

Склонны граждане и к надувательству. При покупке квартиры свободной планировки они получают свидетельство о государственной регистрации на однокомнатную квартиру, размером, допустим, в 100 квадратных метров. После чего во время ремонта они возводят внутренние перегородки и получают второе свидетельство, уже на трехкомнатную квартиру, скажем, в 90 квадратных метров (известно, что при внутренней отделке, штукатурке и покрытии обоями квартира в 100 квадратных метров в среднем уменьшается на 70–80 квадратных сантиметров). Таким образом у покупателя появляется повод пойти в суд и попытаться взыскать с инвестора деньги за якобы излишние оплаченные метры.

Нередко люди нарушают ГОСТы, возводя всевозможные шкафчики и стеллажи в холлах и в коридорах, где строительство запрещено. Вообще, фантазия граждан безгранична и вот лишь один пример из частной жизни. После того как некий покупатель поставил железную дверь с кодом на четыре квартиры, он перекрыл и лестничную клетку, а теперь собирается сделать на этаже особую дверь с кодом для лифта — чтобы окончательно закрыть вход посторонним.

В подобных случаях юристы советуют гражданам: прежде чем пытаться незаконно что-то отсудить у продавца, внимательно читайте свой договор и правоустанавливающие документы. Если же возникают сомнения в правовой основе деятельности инвесторов или претензии по качеству строительства, срокам оформления документов, рекомендуем не экономить и воспользоваться услугой юридического сопровождения сделки.

Ведь подчас оформление свидетельства о собственности затягивается именно из-за того, что граждане начинают обращаться к юристам не до покупки, а после нее: приходят на консультацию с заключенным договором, уже заплатив за квартиру. Как правило, в этот момент диктовать свои условия продавцу уже бесполезно. В то же время любой юрист по недвижимости, может проверить чистоту документов инвестора: оформлены ли должным образом разрешения на строительство и земельные отношения, утвержден ли проект, не будет ли изменений в проекте при строительстве. Таким образом, вы обеспечите себе хоть какую-то гарантию того, что ожидание новой квартиры и заселение в нее пройдет в максимально безопасной и спокойной обстановке.

Народная мудрость гласит: «Не следует ждать грозы для того, чтобы идти в магазин за зонтом: дороже выйдет» J. Инвестируй с умом.