Подробно об этапах «хождения по мукам», при оформлении права на квартиру в новостройке
Покупатель, решивший приобретать квартиру на первичном рынке дожжен знать, что сдача дома госкомиссии, а так же передача ему квартиры застройщиком и оформление прав собственности на жилье - совсем не одно и то же.
Подписанный госкомиссией акт подтверждает факт постройки здания и является разрешением на его эксплуатацию. После этого застройщик обязан в течение двух месяцев передать квартиру покупателю, что оформляется стандартным передаточным актом: застройщик передал, дольщик принял, претензий никто не имеет (если претензии есть, они оформляются отдельным протоколом). Именно с этого момента, а не со времени сдачи дома госкомиссии, обязательства застройщика считаются выполненными. Но не все так просто.
Передаточный акт - это, конечно, хорошо, но покупателю новостройки в конечном счете нужно совсем другое: свидетельство о праве собственности на квартиру в построенном доме. Без этого свидетельства вас не пропишут на новом месте, не говоря уж о том, что жилье не удастся продать, если такая необходимость неожиданно возникнет.
При этом заранее стоит отказаться от каких-либо иллюзий: обязать застройщика оформить право собственности в течение двух месяцев после подписания передаточного акта (именно такой срок часто на словах обещают покупателям) вам не удастся.
Чтобы оформить права собственности дольщиков на новостройку, необходимо подготовить целый ряд документов. В том числе акт реализации инвестиционного контракта, который подписывают все участники строительства - инвесторы, городские власти, подрядчики, а также акт распределения квартир, который подписывают все инвесторы и дольщики строительства.
На все про все уходит до полугода. После этого собранные документы в течение одного-двух месяцев проходят экспертизу в Росрегистрации, и только затем, если с документами все благополучно, выдаются свидетельства о праве собственности на квартиры.
Иными словами, рассчитывать на получение прав собственности раньше чем через пять-девять месяцев после сдачи дома госкомиссии вряд ли стоит. Главное, чтобы максимальный срок госрегистрации прав собственности и ответственность застройщика за неисполнение этого обязательства были прописаны отдельным пунктом. Совсем не лишняя страховка, учитывая, что в последние годы в Москве было построено несколько десятков домов, в которых права собственности дольщиков не оформлялись годами. Сдача дома в эксплуатацию - один из самых загадочных для непосвященных этапов, когда от генерального инвестора проекта, через систему его государственной приемки и подключения к техническому обслуживанию, квартиры дома переходит в руки частных собственников. Здесь без пяти минут новоселам тоже бывает весело: они ждут оформления своих прав на квартиры по году, а то и по два. Их вынуждают вступать в ТСЖ, принимать квартиру с огромным числом строительных недоделок. Как вести себя в этих случаях, как защищать свои права - волнует многих.
Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно - квартира не оказалась проданной несколько раз, возможные споры разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и РЭУ. Случается, что и этот процесс затягивается.
Но даже после сдачи дома государственной комиссии, проходит еще порядка 6 месяцев, пока оформят документы о собственности на квартиру и откроют прописку. Вот почему, как правило, новостройки не подходят для так называемых альтернативных сделок (т.е. когда Вы одновременно хотите продать свою квартиру и купить другую), ведь, продав свою квартиру, Вам надо где-то жить примерно 1,5 года и куда-то выписаться, чтобы освободить свою квартиру.
Когда же дом построен, будущего хозяина квартиры вызывают, чтобы подписать акт приема-передачи. Это важный момент - квартиру надо смотреть внимательно и предъявлять претензии до подписания акта - в этом случае все недостатки должны быть исправлены в течение, приблизительно, двух недель. Если же вы подписали акт, не указав на недостатки, то потом претензии не принимаются. Отдав деньги за квартиру, надо быть готовым еще к некоторым расходам, конечно, по сравнению со стоимостью квартиры, небольшим, но, вообще-то, ощутимым.
Оформлением в собственность можно заниматься либо самостоятельно, либо через риэлтора.
Заключительным этапом строительства является прием дома госкомиссией и оформление права собственности. Это может происходить различными способами, так как законодательство не определяет простой и четкой процедуры. После этого вы подписываете передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости) в том случае, если вами был первоначально заключен договор инвестирования (долевого участия) или договор купли-продажи квартиры с генеральным инвестором на основании первоначального договора уступки права требования, после чего также подписывается передаточный акт.
Ваше право собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в комитете прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в Москве - Москомрегистрации). После прохождения Государственной регистрации вы получите на руки зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и Свидетельство о регистрации права. В этом случае вы, с юридической точки зрения будете считаться покупателем квартиры.
Если вы получили квартиру по передаточному акту (первоначально был заключен договор инвестирования или долевого участия), то Государственная регистрация осуществляется на его основании, и вы получите только Свидетельство, так как акт передачи не требует Государственной регистрации.
Нарушая сроки строительства, фирма платит городу большие штрафы, возникают долги, они накапливаются.
У некоторых фирм возникает также задолженность перед городом за инфраструктуру. Надо посмотреть инвестиционный договор, где написано, сколько фирма должна заплатить за инфраструктуру и проверить оплату.
Помимо накопления долгов, а это приводит к банкротству, здесь есть и другие подводные камни. Представьте себе, Вы купили квартиру, фирма дом построила, по акту приема-передачи передала Вам Вашу квартиру и де-факто Вы ее собственник. Но, имея долг за инфраструктуру, фирма не может передать в ГБР пакет документов на этот дом, а, значит, Вы не можете получить “Свидетельство о государственной регистрации” на свою квартиру и де-юре Вы – никто.
Даже если допустить, что залог незавершенного строительства или готового дома будет оформляться не новым договором, а лишь дополнительным соглашением к предыдущему, все равно это соглашение должно быть зарегистрировано в соответствующих органах. В среднем срок регистрации залога недвижимости в Москве составляет месяц. Таким образом, только на регистрацию всевозможных документов обе стороны должны будут потратить не менее 4-6 месяцев.
Сам договор будет считаться исполненным только после подписания акта приема-передачи квартиры и полной ее оплаты покупателем. Причем передача квартиры возможна только после ее ввода в эксплуатацию (но не позднее двух месяцев с этого момента).
На сегодняшний день договор долевого участия в инвестировании наиболее выгоден для покупателя квартиры, поскольку даже в случае приостановки строительства он имеет право потребовать свои деньги назад. Разумеется, это подходит только тем, кто может подождать с новосельем. В противном случае нужно искать иные варианты. Справедливости ради необходимо отметить, что договор долевого участия в инвестировании может быть заключен на любом этапе строительства. Наведя справки, какой дом будет скоро введен в эксплуатацию, можно сэкономить деньги и время.
Передача объекта и его принятие
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (или иному документу о передаче) после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Закон устанавливает минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства - пять лет. При этом, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Во-первых, люди почему-то стали получать не квартиры, подготовленные под отделку, а некие строительные полуфабрикаты, которые нужно доделывать и достраивать, чтобы в них не то чтобы жить, а вообще находиться можно было. Но при этом эти квартиры и дома приняты госкомиссиями, согласно разрешительным бумагам введены в эксплуатацию, и везде черным по белому написано: объект выполнен в соответствии с государственными стандартами, строительными нормами и правилами;
Во-вторых, квартиры почему-то не стали дешевле. Не раз приходилось слышать: есть рыночная цена и спрос. Вот они-то и определяют конечную цену квартиры, с отделкой она или нет - все равно.
В последнее время затраты на подобную доделку стали исчисляться суммами вполне сопоставимыми со стоимостью, уплаченной за приобретение собственно жилья. Часть покупателей, глубоко вздохнув, молча мирится и доплачивает за приведение объекта в божеский вид, другая часть возмущается и идет в суд. Там они неизбежно сталкиваются со следующей позицией строителей: дома по проекту сдаются без отделки и при этом они приняты госкомиссией с отметкой о соответствии нормам и правилам. По мнению юристов строительных компаний, это означает, что никакой вины строителей нет, а поданные иски есть не что иное, как проявление потребительского экстремизма и желания незаконно получить со строителей деньги.
Получается, что перед принятием решения, что делать, нужно разобраться, что такое отделка в юридическом смысле, можно ли без нее принимать дом в эксплуатацию и соответствует ли такой дом нормам и правилам, о чем пишут в актах госприемки. Что на эту тему гласит законодательство?
В настоящий момент законодательство в области приемки законченных строительством объектов состоит из документов федерального и регионального уровня, а также обязательных строительных норм и правил. Что касается федеральных законов, то только в конце 2004 года был принят новый Градостроительный кодекс, в котором впервые появилась статья о выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно этому документу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Что этот закон предписывает?
Если по порядку: для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) разрешение на строительтсво;
4) акт приемки объекта (в случае если работы исполнены на основании договора);
5) документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком, в случае если работы исполнены на основании договора);
7) документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8) схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком, в случае если работы исполнены на основании договора);
9) заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае если это предусмотрено) о соответствий объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче, с указанием причин принятого решения.
Основанием для отказа является:
1) отсутствие необходимых документов;
2) несоответствие объекта требования градостроительного плана земельного участка;
3) несоответствие объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров объекта проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта, внесения изменений в документы государственного учета, если объект реконструирован.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета, если объект реконструирован.
И это не единственный документ, определяющий в настоящий момент приемку объектов в эксплуатацию.
Никто пока не отменял действие СНиПа «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов». Основное требование этого документа - построенный объект должен соответствовать обязательным нормам и стандартам. Об этом же, кстати, дает подписку проектная организация при выпуске проектной документации.
Строительные нормы и правила:
В качестве примера рассмотрим о содержании документа регионального значения под названием Московские городские строительные нормы «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов»; МГСН 8.01-00.
В них содержится перечень работ по доведению до полной готовности квартир и помещений, подлежащих коммерческой реализации. А именно:
Вариант № I - при наличии в реализуемых квартирах предусмотренных проектом внутриквартирных не несущих стен и перегородок владельцами выполняются следующие работы:
1. Установка внутриквартирных дверей.
2. Установка подоконников.
3. Окончательная отделка квартир (включая устройство полов с теплозвукоизоляцией, штукатурку дверных откосов, окраску стен и потолков).
4. Внутриквартирная разводка водопровода и канализации с установкой сантехприборов и сантехфаянса.
5. Внутриквартирная разводка сетей TV, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.
6. Установка автономных дымовых пожарных извещателей.
7. Установка электроплит и электрозвонков.
8. Устройство встроенной мебели и антресолей.
Вариант №2 - при отсутствии в реализуемых квартирах внутриквартирных перегородок владельцами выполняются следующие работы:
1. Устройство межкомнатных перегородок.
2. Установка внутриквартирных дверей.
3. Установка подоконников.
4. Отделка квартир, включая устройство стяжек, полов с теплозвукоизоляцией, штукатурку, шпаклевку (за исключением несущих конструкций), окраску стен, потолков.
5. Внутриквартирная разводка водопровода и канализации с установкой сантехприборов и сантехфаянса.
6. Внутриквартирная электроразводка с установкой оконечных устройств, электрозвонков и электроплит.
7. Внутриквартирная разводка TV, телефонизация, радиофикация, домофонная сеть с установкой оконечных устройств.
8. Установка автономных дымовых пожарных извещателей.
9. Устройство встроенной мебели и антресолей.