Определение ставки капитализации для земли
Ставка определяется по формуле:
On = Rf + S1 + S2,
где Rf = 9,75% (В качестве безрисковой ставки принято среднее значение процентных ставок по депозитам свыше1 года в крупных банках г. Уфы)
| Банк | Вид вклада | Длительность вклада, лет | Ставка, % в год |
| Сбербанк | рублевый | 9,0 | |
| Газпромбанк | рублевый | 9,5 | |
| УралСиб | рублевый | 9,75 | |
| Башэкономбанк | рублевый | ||
| Инвесткапиталбанк | рублевый | 10,5 | |
| Средневзвешенная ставка | 9,75 |
S1 = 4,87% (надбавка за низкую ликвидность определена по формуле):
S2 = 5,4% (надбавка за риск вложения в недвижимость определена экспертно с использованием 10-балльной шкалой риска)
| Факторы риска, влияющие на объект недвижимости | |||||||||||
| Вид и наименование риска | Категория риска | Балл риска | |||||||||
| Систематический риск | |||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | Динамичный | ||||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | Динамичный | ||||||||||
| Изменение законодательства | Динамичный | ||||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||
| Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации | Статичный | ||||||||||
| Ускоренный износ здания | Статичный | ||||||||||
| Неполучение арендных платежей | Динамичный | ||||||||||
| Неэффективный менеджмент | Динамичный | ||||||||||
| Криминогенные факторы | Динамичный | ||||||||||
| Финансовые проверки | Динамичный | ||||||||||
| Неправильное оформление договоров аренды | Динамичный | ||||||||||
| Количество наблюдений | |||||||||||
| Взвешенный итог (взвешивание по | баллу риска) | ||||||||||
| Сумма | |||||||||||
| Количество факторов | |||||||||||
| Средневзвешенное значение | 5,2 |
Ставка капитализации для земли: 9,75% + 4,87% + 5,2% = 19,82%
Выводы.
В результате проведенных расчетов определена рыночная стоимость права аренды земельного участка, которая составляет: 10785000рублей. (Десять миллионов семьсот восемьдесят пять тысяч рублей)
Расчет стоимости улучшений
Расчет стоимости замещения производится по типовому проекту 503-6-9.86. Автозаправочная станция общего пользования на 8 колонок.
Стоимость АЗС в ценах 1984г. – 114,04тыс.руб.
Для пересчета в цены сентября 2005г. применяется индексы:
¾для зданий с кирпичными стенами – 27,551;
¾для сооружений из сборного железобетона – 37,996;
для сооружений из конструкций стали – 59,524, увеличенные на прогноз индекса СМР до декабря 2005г. – 5,5%. ( КО-Инвест, Сборник №53, 2005г.)
Климатический район-1.
Эта величина должна быть увеличена на сумму предпринимательского дохода. Предпринимательский доход является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает получить в качестве вознаграждения за свою деятельность.
В нашей работе здесь и далее мы принимаем эту величину в размере 15%, учитывающую ставку депозита в СБ и риски, присущие строительству.
| № | наименование зданий и сооружений | сметн. стоим. проекта в ц.84г. тыс.руб | уд. вес конструкций в общ.стоим. | коррект. на тех.хар. | индекс СМР на дату оценки | сметная стоим. оцениваемого объекта тыс.руб. | с предприн. прибылью тыс.руб. | обоснование технич.корректировок |
| здание станции | 21,79 | 31,02% | 21,57 | 29,07 | 627,02 | 721,07 | Vоц./Vан =0,99 | |
| заправочный остров | 6,37 | 9,07% | 3,19 | 40,09 | 127,67 | 146,82 | 4шт./8шт.=0,5 | |
| резервуар стальной | 23,75 | 33,81% | 31,11 | 62,80 | 1953,80 | 2246,87 | Vоц./Vан= 295/225=1,3 | |
| площадка под сливное оборудование | 0,74 | 1,05% | 0,74 | 40,09 | 29,66 | 34,11 | - | |
| резервуар стальной для хранения масла | 7,22 | 10,28% | 7,22 | 62,80 | 453,40 | 521,41 | - | |
| площадка под сливное оборудование для масла | 0,01 | 0,01% | 0,01 | 40,09 | 0,40 | 0,46 | - | |
| площадка под маслораздат. Колонки | 0,07 | 0,10% | 0,07 | 40,09 | 2,81 | 3,23 | - | |
| эстакада для слива отработанных нефтепродуктов | 1,49 | 2,12% | 1,49 | 62,80 | 93,57 | 107,60 | - | |
| резервуар стальной для отработанных нефтепродуктов | 1,45 | 2,06% | 1,45 | 40,09 | 58,12 | 66,84 | - | |
| площадка под колонку воздух-вода | 0,03 | 0,04% | 0,03 | 40,09 | 1,20 | 1,38 | - | |
| отстойник | 0,95 | 1,35% | 0,95 | 62,80 | 59,66 | 68,61 | - | |
| фильтр | 0,96 | 1,37% | 0,96 | 40,09 | 38,48 | 44,25 | - | |
| колодцы сборники | 1,46 | 2,08% | 1,46 | 40,09 | 58,53 | 67,30 | - | |
| площадка под насос | 0,01 | 0,01% | 0,01 | 62,80 | 0,63 | 0,72 | - | |
| колодец нефтесборник | 0,55 | 0,78% | 0,55 | 40,09 | 22,05 | 25,35 | - | |
| септик произв. 2,0м3/сутки | 0,43 | 0,61% | 0,43 | 40,09 | 17,24 | 19,82 | - | |
| колодец сборник для бытовых стоков | 0,05 | 0,07% | 0,05 | 62,80 | 3,14 | 3,61 | - | |
| уборная на 2 очка | 0,55 | 0,78% | 0,55 | 40,09 | 22,05 | 25,35 | - | |
| узел учета нефтепродуктов | 2,37 | 3,37% | 2,37 | 40,09 | 95,00 | 109,25 | - | |
| итого | 70,25 | 100,00% | 74,21 | 3664,43 | 4214,09 |