Основные этапы оценки стоимости

Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке не завершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.

Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершённых строительством:

- ознакомление с объектом оценки и его индификация;

- осмотр и описания работы;

- сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки;

- расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стандартами подходов.

Рассмотрим основные этапы более подробно.

Индетификация объектов.К особенностям не завершенных строительством объектов, требующим индетификации, относятся:

- определение отраслевой принадлежности объекта;

- классификация его точки зрения отнесенная к объектам специализированной и доходной недвижимости;

- наличие проектной документации и дата ее утверждения;

- площадь застройки;

- дата начала строительства; - дата фактического прекращения строительства;

- индентификация конструктивной системы здания и сооружения;

- разрешенная годовая потребляемая мощность ( водо-электро-газо-снабжения и тд);

- степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам.

Как отмечалось выше, идентификация объекта в части отнесенная его к специализированным и неспециализированным типам недвижимости определяет целесообразность применения того или иного методического подхода к оценке.

Сбор и получение информации.Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте.

В настоящее время проектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией и с соблюдением требований Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений ( СНиП 11-01-95).

Основные объемно-планировочные и конструктивные решения по объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная записка». В этом же разделе проекта проводятся сведения о потребляемой годовой мощности в части электро- водо-и –газоснабжения.

Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документации. Следует отметить, что одним их важнейших составных элементов исходно-разрешительной, т.е. согласованные городскими ( районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения ( при необходимости), энергоснабжения и т.п. Как правило, выдаваемые для проектирования объектов технические условия по их инженерному обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрушительной документации, должны быть учтены в расчетах.

Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь ( объем) не завершенного строительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам.

Информация о датах начала и приостановки строительства необходима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации – для оценки срока действия исходно-разрушительной документации.

Идентификация конструктивной системы здания ( сооружения) в соответствии с классификацией, используемой в справочных изданиях компании «КО-ИНВЕСТ», позволяет правильно подобрать укреплённый показатель стоимости строительства объекта, а также требуемой индекс для перерасчета значения подобранного показателя в уровень текущих цен на дату оценки для соответствующего региона .

Конструктивные системы зданий ( сооружений) «КО-ИНВЕСТ» представляет собой классификацию типов зданий и сооружений в зависимости от сочетания преобладающих материалов, используемых в несущих и ограждающих конструкциях. Типы конструктивных систем приведены в таблице 2.

Таблица 2

Конструктивные системы зданий

Материал наружных ограждающих конструкций	Материал несущих конструкций	Класс ( тип) конструктивных систем
Кирпич То же Железобетон   То же   « Панели «сэндвич» Древесина	Железобетон и сталь Древесина Железобетон в бескаркасных системах Железобетон в каркасных системах Сталь Сталь и железобетон Древесина	КС-1 КС-2 КС-3   КС-4 КС-5   КС6 КС-7

Таблица 3