Потери от недоиспользования площадей

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ (МИИТ)

Кафедра «Экономика строительного бизнеса и управление собственностью»

БИЗНЕС-ПЛАН ОФИСНОГО ЦЕНТРА

Выполнил: Скорикова В.В.

Группа: ЭСН-411

Проверил: Бокачев Р.А.

МОСКВА 2015

Оглавление

РЕЗЮМЕ И ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА. 3

АНАЛИЗ РЫНКА И ИНФОРМАЦИЯ О КОНКУРЕНТАХ. 4

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН (ПЛАН ПРОДАЖ) 9

ПЛАН ИНВЕСТИЦИЙ.. 15

ПЛАНИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ.. 17

НАЛОГОВОЕ ОКРУЖЕНИЕ. 19

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ И ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ.. 21

Приложение 1. Таблица 11. Финансовая модель движения денежных потоков. 27

Приложение 2. Ценообразующие факторы и корректировки. 28

РЕЗЮМЕ И ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

Предлагаемый к инвестированию бизнес – это проект строительства бизнес-центра для дальнейшего получения прибыли путем сдачи в аренду офисных арендопригодных площадей.

Клиенты будущего бизнес-центра – компании различных форм собственности и отраслей, которые стремятся найти комфортные помещения для работы в достаточной близости от транспортной инфраструктуры. Объект имеет следующие характеристики

Таблица 1. Исходные данные

Вариант исходных данных
Класс здания	В
Общая площадь здания, м2	59 000
Арендопригодная площадь, м2	47 200
Стоимость права аренды земли, тыс.руб.	4 000
Стоимость аренды зем.участка, тыс.руб. в год
Ближайшее метро	Курская
Удаленность от метро, мин.пешком
Внешний вид	Отлично
Внутренняя отделка	Хорошо

АНАЛИЗ РЫНКА И ИНФОРМАЦИЯ О КОНКУРЕНТАХ

ОПИСАНИЕ РЫНКА

Основные показатели и динамика Класса В

Объем предложения качественных площадей, тыс.м2		11 403
Введено в эксплуатацию в 1 полугодии 2015 г. тыс.м2
Доля свободных площадей, %		17,3 (+2,0 п.п)*
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды**	$/м2/год   Руб./м2/год	(-5,4%)* (-8,3%)
Диапозон запрашиваемых ставок аренды**	$/м2/год Руб./м2/год	250-650 8 000 – 35 000
Средняя ставка операционных расходов	Руб./м2/год	2 500 – 4 500
*Изменения по сравнению с показателем 4 квартала 2014 г. **Без учета операционных расходов и НДС (18%)

Предложение.

Объем введенных в эксплуатацию офисов класса В по итогам 1 полугодя 2015 г. снизился по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. и составил 57 тыс.м2. Снижение строительной активности стало результатом низкого спроса на фоне увеличивающихся объемов введенных в эксплуатацию в 2013 – 2014 гг. офисов. Доля вакантных площадей по итогам 2 полугодия скорректировалась до уровня 17,3% в офисах класса В. Сегодня на рынке в стадии согласования находится несколько крупных сделок, в связи с чем рассматриваемые площади не предлагаются на рынке, а уровень вакантных площадей показал небольшое снижение.

Спрос.

По итогам 1 полугодия 2015 г. объем поглощения качественных офисных площадей в Москве составил 61 тыс.м2, снизившись на 73% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и почти на 90% по сравнению с 1 полугодием 2013г. Сделки по пересогласованию условий аренды по прежнему преобладают в общем объеме сделок (75% в 1 полугодии 2015 г. против 45% по итогам 1 полугодия 2014 г. и 25 % за аналогичный период 2013 г.) оптимизируя расходы, компании-арендаторы стараются изменить текущие условия аренды в соответствии с рыночной ситуацией. Однако стоит отметить, что во 2 квартале 2015 г. доля сделок по пересогласованию условий уменьшилась по сравнению с началом года, и мы ожидаем, что в случае сохранения текущей конъюнктуры рынка данная тенденция сохранится. В то же время, помимо уменьшения количества, сокращается и средний размер сделки: за период с января по июнь 2015 г. он составил 1 063 м2, а всего за этот период была закрыта только одна сделка площадью более 10 тыс.м2. Важно отметить, что доля сделок по аренде площадей в офисных центрах, находящихся в стадии строительства, уже на протяжении 2 лет демонстрирует снижение, а с января по июль 2015 г. на рынке качественной офисной недвижимости не было закрыто ни одной сделки по аренде офисных площадей по предварительным договорам аренды. Некоторое укрепление российского рубля и стабилизации цен на нефть дали основание для пересмотра прогнозов по экономическому развитию страны в сторону улучшения, в связи с чем ряд компаний вернулся к приостановленным ранее сделкам по аренде и покупке офисных площадей, дав сигнал рынку о хоть и незначительном, но восстановлении спроса. В части распределения спроса по профилю компаний по итогам 1 полугодия 2015 г. наибольшую долю (28%) в общем объеме сделок по аренде и продаже офисов класса В занимают компании производственного сектора. Данный объем обусловлен, прежде всего, несколькими сделками: во 2 квартале 2015 г. были заключены крупные сделки по аренде офисных площадей компаниями BASF, Caterpillar, Swatch Group. также стоит отметить крупную сделку по аренде компанией Mars – 8,6 тыс.м2 в офисном комплексе «Алкон», за счет которой доля компаний FMCG – сектора составила 19% в общем объеме сделок по аренде и покупке офисных площадей. По прежнему низкую активность на рынке демонстрируют компании – представители банковского сектора, что связано с ограничениями в отношении российской банковской системы, а также с сокращением объемов кредитования как физических, так и юридических лиц.

Коммерческие условия.

Ставки аренды на качественные офисные площади в Москве продолжили снижение во 2 квартале 2015 г., однако темпы снижения замедлились. Так, с апреля по июнь 2015 г. снижение ставок аренды на офисы класса В составило 3 % до уровня 297 $/м2/год. В то время как с января по март 2015 г. падение составило 5,5% соответственно. Причиной замедления темпов снижения запрашиваемых ставок аренды стало то, что большинство собственников объектов в конце 2014 – в начале 2015 г. уже отреагировали на события, происходящие на рынке, пересмотрев коммерческие условия в сторону понижения. Стоит отметить, что корректировка ставок аренды в сторону понижения на офисы класса В началась еще в 2013 г., а по итогам 2014 г. показатели опустились ниже кризисных значений 2008-2009 гг. Значительные валютные колебания и сокращение объемов спроса привели к формированию «рублевого рынка», когда собственники офисных зданий, стараясь максимально сократить объемы вакантных площадей, помимо снижения запрашиваемых ставок аренды, предлагают арендаторам рублевые условия договора, фиксацию курсов валют или валютный коридор. однако в большинстве случаев подобные условия распространяются на период договора аренды, не превышающий 2 лет. Стоит отметить , что на фоне очередного ослабления российского рубля собственники объектов офисной недвижимости пересматривали условия фиксации курсов валют. Средневзвешенная ставка аренды, номинированная в российских рублях, по итогам 1 полугодия 2015 г. составила 15 731 руб/м2/год для объектов класса В. Снижение по сравнению с 4 кварталом 2014 г. составило 8% соответственно.

Прогноз.

При отсутствии дополнительных внешних и внутренних экономических шоков мы не ожидаем существенного ухудшения динамики основных показателей рынка офисной недвижимости до конца 2015 г. В связи с переносом сроков окончания строительства, объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2015 г., по нашему мнению, снизится на 30% по сравнению с прогнозным значением, рассчитанным в конце 2014 г., и составит порядка 730 тыс. м2. Также ввиду высокой степени неопределенности и отсутствия возможности привлечения доступного кредитного финансирования строительство большинства объектов, находящихся на начальном этапе, а также в стадии проекта, приостановлено. Подобная ситуация по аналогии с наблюдавшейся в 2008–2009 гг. в перспективе 2–3 лет может привести к минимальному объему введенных в эксплуатацию офисных площадей. Собственники офисных площадей, уже снизив запрашиваемые ставки аренды до исторических минимумов, вероятнее всего, займут выжидательную позицию, а средневзвешенная ставка аренды может незначительно скорректироваться за счет ввода в эксплуатацию отдельных объектов. Спрос на качественные офисные площади, в значительной степени определяющийся динамикой макроэкономических показателей, а также геополитической ситуацией, при сохранении текущих условий имеет предпосылки для начала восстановления. На фоне высокого уровня вакантных площадей, а также снизившихся ставок аренды компании сегодня могут позволить себе консолидировать свои подразделения в одном здании либо переехать в более качественный офис на более привлекательных условиях.

ДАННЫЕ О КОНКУРЕНТАХ

Для детального анализа конкурентной среды на локальном рынке и в целях формирования максимально точной возможной ставки аренды собственных офисных площадей в данном бизнес-плане приведены сведения о двух конкурентах на локальном рынке.

Сведения о конкурентах получены из открытых источников по данным консалтинговой компании Fortex Consulting Group (www.fortex-group.ru).

Конкурент 1. Бизнес-центр «Кедрова 14 к2»

Бизнес-центр представляет собой офисное здание класса В 1954 года постройки, расположенное на расстоянии 840 м от метро Профсоюзная. Общая площадь здания 4937 кв.м.

Внутренняя отделка здания оценивается как «хорошо» - выполнен качественный евроремонт.

Внешний вид здания оценивается как «удовлетворительно» - следов внешней отделки не обнаружено, исключение – пластиковые стеклопакеты.

Наименование	Отсутствует
Адрес	Москва, ул. Кедрова, 14 к.2
Расстояние от метро	840 м (Удовлетворительно)
Внутренняя отделка	Хорошо
Внешний вид	Удовлетворительно
Арендная ставка (в среднем)
Ссылка на источник	http://fortexgroup.ru/bc/kedrova-14-k2/

· - Оценка ценообразующих факторов принята в соответствии с Приложением 2.

Конкурент 2. Бизнес-центр «Архитектора Власова 3»

Бизнес-центр представляет собой офисное здание класса, расположенное на расстоянии 610 м от метро Профсоюзная. Общая площадь здания 2400 кв.м.

Внутренняя отделка здания оценивается как «хорошо» - выполнен качественный евроремонт.

Внешний вид здания оценивается как «отлично» - навесной фасад, пластиковые стеклопакеты, благоустроенная территория, что нехарактерно для офисных зданий класса В.

Наименование	Отсутствует
Адрес	Москва, ул. Архитектора Власова, 3
Расстояние от метро	610 м (Удовлетворительно)
Внутренняя отделка	Удовл
Внешний вид	Хорошо
Арендная ставка (в среднем)
Ссылка на источник	http://fortexgroup.ru/bc/arhitektora-vlasova-3/

· - Оценка ценообразующих факторов принята в соответствии с Приложением 2.

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН (ПЛАН ПРОДАЖ)

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНОЙ СТАВКИ АРЕНДЫ

Для достоверного планирования будущих доходов от сдачи в аренду площадей проектируемого объекта недвижимости необходимо определить объективно возможную ставку аренды. Благодаря высокому уровню конкуренции на локальном и региональном рынках коммерческой недвижимости, определение возможной арендной ставки следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у конкурентов». Этому принципу соответствует метод ценообразования на рынке недвижимости, называемый «сравнительным подходом к ценообразованию с учетом корректировки по факторам».

При таком подходе основа для формирования собственной объективной арендной ставки – информация о конкурентах на локальном рынке, приведенная в главе «Анализ рынка и информация о конкурентах» данного бизнес-плана. Для учета возможных различий в рассматриваемых объектах-аналогах и объекте оценке (наш бизнес-центр) в расчет будут заложены процентные корректировки по ценообразующим факторам.

Для оптимизации длительности расчетов и сохранения их достоверности мы воспользуемся экспертными данными:

Ценообразующие факторы:

1) Транспортная доступность

Характеризует близость объекта к транспортной инфраструктуре и оценивается по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно.

Отлично – метро близко, не более 3 мин пешком (200 м)

Хорошо – метро немного удалено, не более 7 мин пешком (600 м)

Удовл – метро достаточно далеко, 8 и более минут (более 600 м)

2) Внешний вид

Характеризует качество отделки фасадов и прилегающей территории и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно

3) Внутренняя отделка

Характеризует качество отделки внутренних помещений и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно

Первый шаг расчетов – свод оценок по факторам для объекта оценки и объектов-аналогов (конкурентов)

Таблица 2. Сводная информация по объектам-аналогам

№	Фактор	Объект оценки	Конкуренты
		(наш Бизнес Центр)	Конкурент 1	Конкурент 2
	Доступность	Удовл	Удовл	Удовл
	Внутренняя отделка	Хорошо	Хорошо	Удовл
	Внешний вид	Отлично	Удовл	Хорошо
	Ставка аренды, за кв.м. в год без НДС	?

Второй шаг расчетов – определение величины корректировок, которые нужно внести в арендные ставки конкурентов, чтобы привести их к цене нашего объекта. Таким образом устраняются различия в объектах, они становятся равными по характеристикам. Помимо этого определяется количество ненулевых корректировок. Это необходимо для последующего определения «веса» цены каждого из конкурентов в возможной арендной ставке рассматриваемого бизнес-центра. Чем больше отличий – тем меньший вес аналог имеет в цене нашего бизнес-центра.

Таблица 3. Определение суммы и количества корректировок

Факторы	Конкурент 1	Конкурент 2
Доступность	0 %	0 %
Внутренняя отделка	0 %	5 %
Внешний вид	6 %	3 %
Сумма корректировок (2)	6 %	8 %
Количество корректировок (3)

Шаг третий – определение средневзвешенной арендной ставки в проектируемом бизнес-центре на основе скорректированных цен объектов-аналогов и с учетом количества корректировок. Расчетные формулы приведены в крайнем правом столбце.

Таблица 4. Определение суммы и количества корректировок

Определение средневзвешенной стоимости	Формула
	Конкурент 1	Конкурент 2
Скорректированная стоимость аренды (4)	17500*(100%+6%)= 18 550	19000*(100%+8%)= 20 520	(1)х ( 100%+ (2) )
Количество корректировок			(3)
Обратная величина (5)		0,5	1/кол-во корректировок
Сумма обратных величин (6)	1,5	сумма (5)
Вес конкурента в нашей цене (%) (7)	66,67%	33,33%	(5)/(6)
Вес конкурента в нашей цене (руб.) (8)	12 368	6 840	(7) х (4)
Средневзвешенная цена, руб. за м2. в год без НДС	19 208	сумма (8)

Таким образом, по результатам изучения конкурентов и статистической обработки информации можно сделать вывод о том, что объективно возможная ставка аренды в нашем бизнес-центре – 19 208 руб. за м2 в год.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Чистый валовой доход (ЧВД) от арендного бизнеса – это доход, который вероятно будет получен от сдачи площадей в аренду с учетом рыночных факторов.

Доход, который потенциально может быть получен от арендного бизнеса без учета рыночных факторов, называется потенциальным валовым доходом (ПВД). Величина ПВД определяется перемножением арендопригодной площади и запрашиваемой арендной ставки.

ПВД = S_аренд * P

P – арендная ставка, руб. за кв.м. в год

S_аренд – арендопригодная площадь по исходным данным, м

Получение потенциального валового дохода – это идеальный случай, который на практике достигается крайне редко. Таким образом было бы крайне недальновидно учитывать при планировании именно этот показатель в качестве прогноза доходов бизнеса.

Для корректировки ПВД и определения наиболее вероятного чистого валового дохода в данной работе выделяются следующие потери, связанные с рыночными условиями ведения хозяйственной деятельности:

1) Потери при сборе арендной платы.

Этот показатель отражает размер потерь, выраженный в процентах от ПВД, связанные с неуплатой арендной платы арендаторами. Невыплаты могут быть связаны со сложным экономическим положением арендатора; уторговыванием, когда в условиях общего экономического спада арендаторы просят временно снизить арендный платеж; банкротством отдельных арендаторов, в связи с чем становится невозможно получить установленные платежи за последний расчетный период.

В данной работе величина потерь при сборе арендной платы принимается как 7 % от ПВД для всех классов недвижимости. По данным аналитиков это среднерыночное значение.

П_неуп = ПВД * 7%

Потери от недоиспользования площадей

Потери от недоиспользования площадей связаны с понятием вакантности. Уровень вакантности – это доля арендопригодных площадей, которые остаются невостребованными. Наличие таких площадей связано с постоянной сменой арендаторов и внешнерыночными факторами.

Так, например, отдельное помещение может быть вакантным на протяжении периода, в который один арендатор покидает помещение, а другой только начинает въезжать в него, делает ремонт во время так называемых «арендных каникул» (первые месяцы ремонта, когда плата не взимается). В сложных экономических условиях арендаторы могут покидать высококлассные офисы в дорогих районах города и искать более дешевые площади.

Совокупность этих факторов приводит к тому, что определить единый уровень вакантности и связанные с этим показателем потери от недоиспользования площадей не представляется возможным. Поэтому в данном бизнес-плане для рассматриваемого бизнес-центра уровень вакантности определяется по аналитическому отчету Knight Frank за 2014 год, стр.6, исходя из класса недвижимости (А или В) и месторасположения здания.

Для рассматриваемого примера уровень вакантности принимается по данным экспертов в размере 17 %.

Класс здания	В
Ближайшее метро	Курская
Деловой район города	Басманный деловой район, ТТК
Уровень вакантности по данным аналитиков	18,9 %

В нашем случае потери от недоиспользования площадей определяются как:

П_вакант = ПВД * Вакантность = ПВД *18,9 %

Ежегодный чистый валовой доход от эксплуатации бизнес-центра определяется как:

ЧВД = ПВД – П_неуп – П_вакант

Таблица 5. Определение ежегодного чистого валового дохода

Показатель	Значение	Формула
ПВД, тыс.руб. в год без НДС	906 618	ПВД = Sаренд * P 47 200*19 208/1000
Потери от неуплаты, тыс.руб. в год без НДС	63 464	Пнеуп = ПВД * 7% 906 618 * 7%
Потери от недоиспользования тыс.руб. в год без НДС	154 125	Пвакант = ПВД *17% 906 618* 17%
ЧВД без НДС, тыс.руб. в год	689 029	ЧВД = ПВД – Пнеуп – Пвакант 906 618 - 63 464 - 154 125

Зная ежегодный доход от эксплуатации объекта, необходимо спланировать получение этих доходов по годам жизни проекта. В данном бизнес-плане для всех вариантов предполагается 2 года, отведенных под строительство объекта и 5 лет эксплуатационного периода.
При этом в первый год эксплуатационного периода предполагается заполнение только 50 % площадей от принятого среднего уровня заполняемости. Таким образом, ЧВД на первый год эксплуатации будет равен половине от ЧВД в последующие годы:

ЧВД₁ = ЧВД/2 = 689 029 / 2 = 344 515 тыс.руб. в год без НДС

Таблица 6. Доходы от эксплуатации, тыс.руб. в год без НДС

	Строительство	Эксплуатация
Год
Доход

ПЛАН ИНВЕСТИЦИЙ

Вложения в строительно-инвестиционный проект состоят из ряда основных расходных статей, необходимых для создания арендного бизнеса:

1. Стоимость права на аренду земельного участка.

Городская земля сдается в аренду на аукционе, где победитель торгов обязан выплатить начальную фиксированную сумму за получение права аренды земельного участка. В данной работе стоимость права аренды земельного участка определяется по исходным данным.

В данном строительно-инвестиционном проекте стоимость права аренды земли составляет 3 000 тыс.руб. и выплачивается в первый год строительства.

2. Стоимость разрешений и учредительных документов.

К данной расходной статье относятся: стоимость регистрации компании – владельца здания, стоимость регистрации бренда – наименования бизнес-центра, стоимость разрешений на подключение коммуникаций, на строительство, на ввод в эксплуатацию.

Общая величина данных затрат для всех вариантов принимается ориентировочно в размере 400 тыс.руб. в первый год строительства.

3. Стоимость строительства (СС_здания).

Стоимость строительства бизнес-центра определяется на основе сборника укрупненных нормативов цены строительства НЦС 81-02-02-2014 «Административные здания», исходя из общей площади строящегося здания. Нормативы цены строительства приведены в сборнике в уровне цен на 01.01.2014 г. Учитывая, что фактически строительство будет происходить в 2016 и 2017 годах, нормативную стоимость строительства необходимо пересчитать по методике, приведенной в Методических рекомендациях по применению НЦС с использованием актуального прогноза социально-экономического развития страны по данным Министерства экономического развития.

МЕТОДИКА РАСЧЕТА БУДЕТ РАЗОБРАНА НА ПАРЕ, ВАМ НЕОБХОДИМО ЗАНЕСТИ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ РАСЧЕТА В КУРСОВУЮ. ЕСЛИ ВЫ СДАЛИ КУРСОВУЮ С ЭТОЙ НАДПИСЬЮ, Я ВАМ ЕЕ ВОЗВРАЩАЮ, НЕ ПРОВЕРЯЯ ОСТАЛЬНЫЕ РАЗДЕЛЫ

Затраты на строительство распределяются равномерно на два года, отведенных под строительство объекта.

2016 год: 6 400 500 / 2 = 3 200 250 тыс.руб.

2017 год: 6 400 500 / 2 = 3 200 250 тыс.руб.

Распределение инвестиционных затрат приведено в следующей таблице.

Таблица 7. Планирование инвестиций по годам проекта, тыс.руб.

	Строительство	Эксплуатация
Год
Право аренды	-3000
Разрешения	-400
Строительство	-3200250	-3200250
ВСЕГО	-3203650	-3200250

ПЛАНИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ

В процессе эксплуатации рассматриваемого объекта возникает необходимость обслуживания здания и иного приобретенного имущества. Условно основные статьи расходов можно разделить на три потока:

1. Операционные расходы (З_операц)

Операционные расходы связаны с необходимостью поддержания здания в исходном состоянии, с обслуживанием арендаторов, оплатой коммунальных расходов. В состав операционных расходов могут входить отчисления на текущий ремонт, оплата услуг клининговой компании, услуг частного охранного предприятия, коммунальных платежей, заработная плата административного персонала здания, реклама и т.п. Таким образом операционные расходы объединяют большую часть расходных статей бизнес-центра.

В данном бизнес-плане операционные расходы принимаются по данным аналитического отчета Knight Frank за 2014 год, стр.2. в зависимости от класса недвижимости.

Принимается средняя ставка расходов, определенная как среднее арифметическое между границами указанного диапазона.

Для офиса класса В ставка операционных расходов:

С_ОР = (2500+4500)/2=3500 руб/кв.м./год без НДС

Годовые операционные расходы определяются в тысячах рублей перемножением общей площади здания и ставки операционных расходов.

З_операц = S_общ * С_ОР / 1000

Для рассматриваемого примера операционные расходы составят:

З_операц = 59 000 * 3500 / 1000 = 206 500 тыс.руб. в год без НДС

2. Затраты на аренду земли (З_земля)

Учитывая высокую востребованность городских земель, платежи за арендованную землю не должны быть исключены из расчета. В данной работе арендный платеж определяется по исходным данным. Для рассматриваемого примера этот платеж составляет

80 тыс.руб. в год. При этом на время строительства плата за аренду земли не взимается городом, поэтому в 2016 и 2017 годах арендные платежи равны нулю.

Амортизация

Построенное здание является объектом основных средств, и в соответствии с действующим налоговым кодексом его стоимость должна восстанавливаться на счетах компании – собственника здания через амортизацию. Это необходимо для того, чтобы в определенный момент, когда здание достигнет полного морального или физического износа, у компании были средства на реконструкцию или строительство такого же нового здания.

Существует линейная и нелинейная амортизация.

В данной работе используется линейный метод начисления амортизационных платежей, исходя из полезного срока жизни здания 50 лет. Амортизация в таком случае отчисляется равными платежами на протяжении 50 лет. Амортизационный платеж равен частному от деления стоимости строительства здания на срок его жизни.

А = СС_здания / T

СС_здания – сметная стоимость здания, тыс.руб. (см.главу «План инвестиций»)

T – полный срок его жизни, выраженный в годах

Для данного объекта амортизационный платеж равен:

А = 6 400 500 / 50 = 128 010 тыс.руб.в год

Ежегодная величина расходовпо объекту будет определяться сложением перечисленных величин. Особо отметим, что амортизационных расходов и затрат по эксплуатации не возникает в период строительства здания. Арендная плата за землю во время строительства сохраняется, таким образом, её необходимо учитывать на протяжении всего рассматриваемого периода.

Таблица 8. Планирование расходов, тыс.руб. в год без НДС

	Строительство	Эксплуатация
Год
Зоперац			-350000	-350000	-350000	-350000	-350000
Зземля			-100	-100	-100	-100	-100
А			-128010	-128010	-128010	-128010	-128010
ВСЕГО			-478110	-478110	-478110	-478110	-478110

НАЛОГОВОЕ ОКРУЖЕНИЕ

Учитывая сокращенный набор информации и агрегацию расходных статей в укрупненные группы, в данном проекте налоговое окружение будет учитываться частично. В данном контексте можно выделить следующие налоговые платежи:

1. Амортизация

Данная статья учтена нами в составе расходов. Однако в разделе «Налоговое окружение» упомянуть её необходимо, в связи с тем, что упоминание об амортизации в законодательстве РФ встречается именно в налоговом кодексе. Амортизация является утвержденной статьей расходов и уменьшает налоговую базу при исчислении налога прибыль.

2. Налог на имущество.

Базой для налогообложения налогом на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Учитывая, что кадастровая стоимость устанавливается на основании рыночного ценообразования, в данной работе налогооблагаемой базой для исчисления налога на имущество является стоимость строительства здания. Налог начинает выплачиваться после того, как здание окажется на балансе организации – инициатора проекта. Здание оказывается на балансе организации после того, как его строительство будет завершено. До этого момента в качестве объекта незавершенного строительства оно числится на балансе подрядной организации. Таким образом, первый год выплаты налога на имущество – это первый год эксплуатации.

Налоговая ставка - 2 %.

Стоимость строительства рассматриваемого объекта составляет 6 400 500 тыс.руб. Таким образом, налог на имущество составляет:

6 400 500 * 2% = 140 811 тыс.руб. в год

3. Налог на прибыль.

Базой для исчисления налога на прибыль является величина дохода уменьшенная на величину расходов, включая амортизационные отчисления.

Налоговая ставка – 20 %, из которых 18 % перечисляется в бюджет субъекта РФ, а 2 % - в федеральный бюджет.

Расчет прибыли и налога на прибыль производится в следующей таблице. Данные для расчетов взяты из таблиц «Планирование инвестиций по годам проекта», «Планирование доходов от эксплуатации», «Планирование расходов».

Прибыль определена как:

Прибыль = Доходы – Инвестиции – Расходы

Таблица 9.Налог на прибыль по годам, тыс.руб.

	Строительство	Эксплуатация
Год
Инвестиции	-3203650	-3200250
Доходы
Расходы			-478110	-478110	-478110	-478110	-478110
Налог на имущество			-140811	-140811	-140811	-140811	-140811
Прибыль	-3203650	-3200250	16 629	652 179	652 179	652 179	652 179
Налог на прибыль 20%			-3 326	-130 436	-130 436	-130 436	-130 436

В следующей таблице приведены сводные данные о налогах.

Таблица 10. Планирование налогов по годам, тыс.руб.

	Строительство	Эксплуатация
Год
Налог на прибыль			-3 326	-130 436	-130 436	-130 436	-130 436
Налог на имущество			-140 811	-140 811	-140 811	-140 811	-140 811
ВСЕГО НАЛОГОВ			-144 137	-271 247	-271 247	-271 247	-271 247