Типы ипотечных кредитов

I. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

П. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:

1) с шаровым платежом, подразделяемый на кредит:

1 с замораживанием процентных выплат до истечения срока;

2 с выплатой только процентов;

3 с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

2) пружинный, или с фиксированным платежом основной суммы;

3) участием в:

1 доходах;

2 приросте стоимости;

4) с нарастающими платежами;

5) с обратным аннуитетом;

6) с переменной ставкой;

7) канадский ролл-овер;

8) завершающая ипотека;

9) с выплатой добавленного процента.

Постоянный ипотечный кредит — наиболее простая форма кредита.

Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу амоамортизиругощихся г предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный (шаровой) платеж.. Последние подразделяются на:

1 кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производиться в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено.

2 кредиты с выплатой только процентов — разновидность шарового платежа; предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;

3 кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — также являются разновидностью кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами.

Кредиты с переменной ставкой, обычно "привязанные"' к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени. Разновидность этого вида кредитов — кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого вида кредитования в ток что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности (автомобилей и т.п.) И предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Также может предоставляться кредит для освоения земли и нового строительства. Эти типы кредитов отличаются тем, что их выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строительства. При этом процентные платежи накапливаются на остатке кредита. Погашаются такие кредиты в момент продажи освоенного участка земли или нового сооружения.