Раздел 3. Жилищное законодательство
Тема 15. Объекты жилищных прав и виды жилищного фонда.
Кредиты и компенсации в жилищной сфере
Объекты жилищных прав
Объектами жилищных прав являются жилые помещения – изолированные помещения, которые являются недвижимостью и пригодны для постоянного проживания граждан.
Общая площадь жилых помещений складывается из площади жилых комнат, помещений вспомогательного использования и иных помещений, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям относятся:
1. Жилой дом, часть жилого дома.
2. Квартира, часть квартиры.
3. Комната.
Жилой дом – индивидуально определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.
Квартира – обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования этого дома и состоящее из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений.
Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.
Виды жилищного фонда
В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ подразделяется на:
1. Частный – фонд, находящийся в собственности граждан (приватизированные жилые дома и квартиры, индивидуальные жилые дома и т. д.) и собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников).
2. Государственный – фонд, состоящий из ведомственного фонда, а также находящийся в собственности субъектов РФ.
3. Муниципальный – фонд, находящийся в собственности органов местного самоуправления.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1. Социального использования – фонд, предоставляемый по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
2. Специализированный – предназначенный для проживания отдельных категорий граждан.
3. Индивидуальный – предназначенный для проживания собственников этого фонда.
4. Коммерческий – предназначенный для проживания на условиях возмездного пользования.
Социальные гарантии в жилищной сфере
Органы государственного управления, местная администрация предоставляют компенсации (субсидии) гражданам, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются в случае, если расходы граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения, коммунальных услуг в среднем на одного члена семьи. Нормативы рассчитываются исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и предельных расходов на коммунальные услуги в процентах от дохода семьи.
Размеры региональных стандартов устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума доля расходов уменьшается на поправочный коэффициент, равный отношению среднедушевого дохода семьи и прожиточного минимума. Право на субсидии имеют граждане:
· пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда;
· наниматели по договорам найма помещений государственного, муниципального и частного жилищного фонда;
· собственники жилых помещений.
Субсидии предоставляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Они предоставляются при отсутствии задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Орган местного самоуправления при расчете субсидий вправе применять стандарты нормативной площади жилого помещения, стоимости жилищно-коммунальных услуг, максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в доходе семьи, отличающиеся от региональных стандартов, если это улучшает положение граждан.
Дополнительные расходы на предоставление субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.
Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий.
Кредиты и компенсации при строительстве или покупке жилья
Граждане при строительстве или покупке жилья имеют право на получение кредита, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов власти и организаций.
Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и местного самоуправления для реализации своего права на жилье.
Условия получения компенсаций, льготных кредитов, отсрочки погашения ссуд, изъятия заложенного имущества регулируются законами РФ, решениями Правительства и Банка России.
Тема 16. Регулирование содержания и сохранности жилья.
Пользование общим имуществом многоквартирного дома
Обеспечение сохранности жилищного фонда, его эксплуатация и ремонт
Действующее законодательство возлагает на пользователей жилыми помещениями обязанности бережно относиться к занимаемому жилому помещению, использовать помещение в соответствии с его назначением (то есть для удовлетворения потребностей в жилье).
Важнейшей обязанностью собственника жилищного фонда является обеспечение его сохранности, увеличение сроков службы, грамотная организация содержания и ремонта.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома, осуществлять капитальный ремонт.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении этих обязанностей наниматель вправе по своему выбору потребовать:
1) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением и (или) общим имуществом в многоквартирном доме;
2) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества;
3) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим выполнением вышеуказанных обязанностей наймодателем.
Товарищество собственников жилья обязано своевременно заключать договоры со специализированными организациями, осуществляющими техническое обслуживание, ремонт строительных конструкций и инженерных систем, санитарное содержание, а также содержание и ремонт общего имущества дома, если ТСЖ не выполняет данные работы самостоятельно.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества дома.
Каждый собственник обязан соразмерно своей доле в общем имуществе участвовать в уплате налогов, сборов, иных платежей по общему имуществу, а также нести издержки по его содержанию и сохранению.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложений управляющей компании о сроках начала ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроков возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанности и права собственников жилья
Собственники жилого помещения осуществляют права владения, пользования и распоряжения им. Они вправе предоставлять во временное владение и пользование, или во временное пользование свое жилье другим гражданам на основании договора найма, юридическим лицам – на основании договора аренды.
Собственник обязан соблюдать законные права и интересы соседей.
Жилое помещение может быть изъято путем выкупа, в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных и муниципальных нужд. При определении выкупной цены в нее включаются:
рыночная стоимость жилого помещения;
все убытки, причиненные собственнику, в связи с покупкой другого жилья, переездом и оформлением прав собственности на новое жилье.
Если собственник не согласен с решением об изъятии, ему могут предъявить иск о выкупе в течение 2 лет с момента направления уведомления об изъятии помещения.
Собственникам жилых помещений принадлежат на праве долевой собственности помещения, предназначенные для обслуживания квартир дома, доля в праве собственности на общее имущество, пропорционально размеру общей площади его помещения.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
Собственники обязаны проводить годовые общие собрания.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе в судебном порядке обжаловать решение, принятое общим собранием, если он не принимал участия в собрании, или голосовал против этого решения.
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилого помещения.
Плата вносится ежемесячно до 10 числа следующего месяца.
Размер платы за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме, в котором определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей компании. Размер платы устанавливается на срок один год.
Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту домов, вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими данные виды деятельности.
Тема 17. Социальный наём жилого помещения
По договору социального найма жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется малоимущим гражданам, признанными нуждающимися в жилых помещениях.
Они могут быть признаны таковыми органом местного самоуправления, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в порядке очереди, исходя из времени принятия их на учет.
Вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляется:
1. Гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания, и ремонту и реконструкции не подлежащими.
2. Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей (по достижению 16-ти лет и выходу из детдома).
3. Гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.
По договору социального найма жилого помещения собственник муниципального или государственного жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1. Передать нанимателю, свободное от прав иных лиц жилое помещение.
2. Принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение.
3. Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
4. Обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма в установленном порядке имеет право:
1. Вселять в занимаемое жилое помещение других лиц.
2. Сдавать жилые помещения в поднаем.
3. Разрешать проживание в жилых помещениях временных жильцов.
4. Осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения (за исключением случаев, предусмотренных законодательством).
5. Требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1. Использовать жилое помещение по назначению.
2. Обеспечивать сохранность жилого помещения.
3. Поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.
4. Производить текущий ремонт.
5. Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
6. Информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Члены семьи нанимателей жилого помещения имеют равные с ним права и обязанности. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения площадь жилого помещения на каждого проживающего составит менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может быть более 6 месяцев подряд.
Тема 18. Пользование жильём специализированного жилищного фонда
Пользование жилыми помещениями в домах
специализированного жилищного фонда
К жилым помещениям специализированного жилого фонда относятся:
1. Служебные жилые помещения.
2. Жилые помещения в общежитиях.
3. Жилые помещения маневренного фонда.
4. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
5. Жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами.
6. Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев.
В качестве специализированных жилых помещений используется государственное и муниципальное жилье. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду и поднаем.
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
· граждан, занимающих помещения по договорам социального найма в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;
· граждан, утративших жилье, в результате обращения на него взыскания;
· граждан, у которых единственное жилое помещение стало не пригодным для проживания в результате чрезвычайной ситуации.
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1. До завершения капитального ремонта или реконструкции дома.
2. До завершения расчетов с гражданами, утратившими жилье в результате обращения на него взыскания (до продажи этого жилья).
3. До завершения расчетов с гражданами, единственное жилье, которое стало не пригодным в результате чрезвычайной ситуации.
Жилые помещения в домах системы социального обеспечения населения предназначаются для проживания граждан, которые отнесены к нуждающимся в специальной социальной защите, с предоставлением им муниципальных и социально-бытовых услуг.
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством РФ или законодательством субъектов РФ отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Специализированные жилые помещения предоставляется на основании решений собственников этих помещений. В договоре найма указываются члены семьи нанимателя, и заключается он в письменной форме. К пользованию по договорам найма специализированных жилых помещений применяются правила, предусмотренные договором социального найма.
Пользование жильем в общежитиях
Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома (части домов).
Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 м2 жилой площади на 1 человека.
Договор найма жилья в общежитии прекращается с момента увольнения со службы, прекращении трудовых отношений или обучения.
Проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты и др. граждане обязаны:
1) использовать предоставленную им жилую площадь в соответствии с ее назначением;
2) соблюдать правила внутреннего распорядка, пожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила;
3) обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относится к сантехническому и иному оборудованию, экономно расходовать воду, газ, электро- и тепловую энергию;
4) своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, коммунальные и др. услуги.
Жилые помещения в общежитиях не подлежат сдаче в поднаем, обмену.
В случае отказа освободить жилое помещение после увольнения или прекращения учебы, выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Прекращение жилищных правоотношений возможно также в случае перехода прав собственности на здания, занимаемые общежитиями, за исключением случаев, когда жилец состоит в трудовых отношениях с новым собственником.
Пользование жильем в служебных жилых помещениях
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК). К таким гражданам, в частности, относятся, государственные и военнослужащие, депутаты, лесники, работникам почты, сотрудникам иных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений.
Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (жилого дома) не менее нормы предоставления:
- 33 квадратных метра общей площади жилого помещения – для одиноко проживающих граждан;
- 42 квадратных метра общей площади жилого помещения – на семью из двух человек;
- 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской, Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещении и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, таможенных органов, органов федеральной службы безопасности и других силовых ведомств, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Перечисленным гражданам, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передачи такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, осуществляется прежним юридическим лицом, передающим жилые помещения.
Тема 19. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Товарищество собственников жилья
Понятие жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Пользование жильем в ЖК и ЖСК
Жилищный или ЖСК – добровольное объединение граждан или юр. лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управлении жилыми и не жилыми помещениями в многокватирном доме.
Члены кооперативов своими средствами участвуют в приобретении или строительстве, реконструкции и содержании многоквартирного дома. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 14 лет. Количество членов кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретенном многоквартирном доме. Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. В Уставе ЖК должны содержаться сведения о месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены, выхода из кооператива, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, составе и компетенции органов управления.
Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены ЖК, предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Порядок и условия внесения паевого взноса определяются уставом кооператива. Член ЖК и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному соглашению и с предварительным уведомлением Правления вправе разрешить проживание в их жилом помещении временным жильцам.
Член кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, вправе сдать часть занимаемого им жилья, соответствующую оплаченной части взноса.
В случае смерти члена кооператива, проживавший совместно с ним гражданин, не являющийся его наследником, имеет право на вступление в члены кооператива при условии внесения им паевого взноса и отсутствия наследника (или им отказано во вступлении в кооператив).
После того, как все члены кооператива полностью выплатят свои паевые взносы, ЖК (ЖСК) должен быть преобразован в ТСЖ.
Понятие товарищества собственников жилья.
Права и обязанности ТСЖ и его членов
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация (потребительский кооператив), объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Собственники помещений в одном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников.
ТСЖ может быть создано также при объединении:
1. Нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общей территории или на нескольких участках, соединенных общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
2. Нескольких близко расположенных зданий или строений, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов, расположенных на общем земельном участке с общей инфраструктурой.
ТСЖ вправе:
1. Заключать в соответствии с законом договор по управлению многоквартирным домом.
2. Определять смету доходов и расходов на год.
3. Устанавливать на основе утверждённой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения.
4. Продавать, обменивать или передавать во временное пользование имущество, принадлежащее товариществу.
5. Требовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещения обязательств по уплате платежей и иных общих расходов.
ТСЖ обязано:
1. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества.
2. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанности по содержанию и ремонту общего имущества.
3. Принимать меры, необходимые для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих осуществление прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом.
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. В период между проведением собраний товариществом руководит Правление ТСЖ.
Член ТСЖ имеет право неприкосновенности жилища, а также:
1. Самостоятельно, без согласования с другими членами товарищества владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилыми и/или нежилыми помещением с соответствии с общими нормами гражданского законодательства.
2. Участвовать в деятельности ТСЖ как лично, так и через своего представителя, имеющего оформленные в установленном порядке полномочия, в том числе избирать и быть избранным в органы управления и контроля ТСЖ.
3. Вносить предложения по совершенствованию деятельности ТСЖ, устранению недостатков в работе органов управления.
4. Получать возмещение за счёт средств ТСЖ расходов, понесённых в связи с предотвращением нанесения ущерба общему имуществу.
5. Получать информацию о деятельности ТСЖ, состоянии общего имущества и произведённых расходах.
6. Осуществлять иные права, предусмотренные уставом ТСЖ.
Тема 20. Приобретение жилья в собственность и права собственников на распоряжение жильем. Налоговые льготы в жилищной сфере.
Защита жилищных прав
Право собственности на недвижимость и изменение отношений
собственности в жилищной сфере
Недвижимость в жилищной сфере, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юр. лиц) собственности, государственной, муниципальной и переходить из одной формы собственности в другую. Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, продавать (в целом и по частям), перестраивать, сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются жилищные, иные права и свободы других граждан и действующие нормы.
Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам, стоимости. Она неприкосновенна и подлежит регистрации в установленном порядке.
Под владением понимается законная возможность иметь у себя данное имущество, ответственность за него. Зарегистрированное владение жильём называется законным или титульным владением.
Право пользования есть основанное на законе право эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств. Применительно к жилым помещениям – право проживания в них.
При переходе государственной или муниципальной организации в иную форму собственности или при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в их ведении, может быть передан в ведение правопреемников этих организаций или органам местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан. Граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных участках, вправе переоформлять их в качестве жилых на праве частной собственности.
Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере у собственника не допускается, если иное не предусмотрено законом.
Приобретение жилья в собственность и права собственников
на распоряжение жильем
Граждане имеют право на приобретение жилья в индивидуальную (частную) собственность без ограничения его количества и размеров путем:
1. Приватизации, занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе находящихся в ведомственном жилищном фонде до 1 марта 2012 года.
2. Жилищного строительства.
3. Участия в ЖК, ЖНК и ЖСК.
4. Купли-продажи жилья.
5. Приобретения в порядке наследования, дарения и по другим законным основаниям.
Право собственности включает в себя права владения, пользования и распоряжения.
Под правомочием владения понимается возможность иметь у себя данное имущество. Она называется законным или титульным владением. Правомочие пользования есть основанная на законе возможность эксплуатации, извлечения из имущества полезных свойств.
Правомочия распоряжения означает возможность изменения его принадлежности, состояние или назначение (в форме отчуждения по договору, передачи по наследству, переоборудования, уничтожения и т. д.)
Собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо её части вправе, установленном законодательством порядка распоряжаться ею, в том числе сдавать в наём, аренду, передавать в залог в целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу помещения: продать, дарить, обменять на другие помещения.
Гражданин – собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, может передать жилое помещение в собственность другому лицу путём заключения договора купли-продажи, мены, дарения, ренты и т. д.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение. Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только право пользования жилым помещением.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты – рантье) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 585 ГК РФ). ГК РФ предусматривает несколько видов ренты: постоянная рента и пожизненная рента.
По договору дарения одна сторона передаёт безвозмездно или обязуется передать другой стороне имущество (жилое помещение, жилой дом) в собственность (ст. 572-582 ГК РФ). Заключению договора дарения жилья (либо строительства или ремонта жилого дома) может предшествовать издание компетентным государственным и муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации владеющей имуществом произвести его дарение гражданина. По договору дарения требуется согласие одаряемого на получение дара.
По договору имущественного найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Итак, понятие распоряжения означает право собственника жилого помещения продать, подарить его, обменять на другое помещение, сдать в аренду, произвести перепланировку. Собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, передать в собственность другого лица, путем заключения договора мены, купли-продажи, дарения, ренты и т. д. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры и дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки, условия аренды определяются договором между арендатором и собственником.
Налоговые льготы в жилищной сфере
Ныне лицам, приобретающим, эксплуатирующим или продающим жилищный фонд, предоставляются льготы по 4 налогам (обязательным платежам). Льгота по 5-му налогу – на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы – прекратила своё действие 1 января 2004 года в связи с отменой этого налога. В настоящее время:
1. По налогу на доходы физических лиц применяются имущественные налоговые вычеты:
1.1. Граждане, осуществляющие строительство или приобретающие жилье за счет собственных средств и целевых кредитов, от налогообложения НДФЛ вправе освободить свои доходы в сумме до 2 млн. рублей, если они произвели расходы на новое строительство (а с 2005 г. – и на достройку) или приобрели на территории РФ жилой дом или квартиру, а на сумму процентов по ипотечным кредитам – освободить от налогообложения свои доходы без ограничения.
1.2. От налогообложения освобождаются суммы, полученные от продажи жилых домов, квартир, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности более 3 лет (до 1 января 2005 года – более 5 лет). В случае продажи имущества до указанного срока вычет предоставляется по проданной недвижимости в сумме до 1 млн. рублей (по иному имуществу – до 125 тыс. рублей).
2. От обложения страховыми взносами в социальные внебюджетные фонды (в предыдущее десятилетие – от налогообложения единым социальным налогом) освобождаются суммы, выделяемые организациями своим работникам на строительство жилья.
3. От налогообложения НДС (с 1 января 2005 года) освобождены операции по реализации жилых домов, жилых помещений и земельных участков.
4. Ставка налога на прибыль по доходам инвесторов по ипотечным ценным бумагам и по муниципальным ценным бумагам, выпущенным на срок не менее 3 лет снижена с 24% до 15%. В 2005-2006 гг. она была ещё меньше – 9 %. Тем не менее, данная льгота не сопоставима с инвестиционной льготой, действовавшей до 1 января 2002 года.
Тогда на сумму инвестиций в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда (или иные капитальные вложения) от налогообложения налога на прибыль освобождалось до 50% прибыли.
Защита жилищных прав
Статья 11 ЖК РФ устанавливает механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции, которая гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности, жилищных. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел. Суды рассматривают жилищные проблемы на основании заявлений или жалоб заинтересованных лиц. Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории РФ, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если их жилищные права нарушены.
Решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суде.
Административный порядок защиты жилищных прав (обращение с заявлением или жалобой в орган власти или к должностному лицу, вышестоящему по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется, когда такой порядок предусмотрен законом. Соблюдение административного порядка защиты не лишает заинтересованного лица права на обращение в суд с целью обжалования решения, принятого в административном порядке.
Нормы международного права обладают приоритетом по отношению к законам в России. Каждый вправе обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека (например, в европейский суд по правам человека), если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты.
На единственное жильё не может быть обращено взыскание (за исключением случая заключения договора об ипотечном кредитовании).