ІІІ. Порядок вибору об'єктів-аналогів (типів) для оцінки будівель

21. Вибір об'єктів-аналогів під час оцінки об'єктів на основі спрощеного методу полягає у виконанні ряду операцій з основними характеристиками оцінюваних об'єктів і табличними даними. До вибору об'єкта-аналога приступають після визначення за оцінюваним об'єктом величин V, S, P, n і P/S.

Порядок вибору об'єкта-аналога і здійснення оцінки на основі спрощеного методу наведений у підрозділі 5 Загальної частини Збірника, приклад N 1.

22. Під час оцінки об'єктів на основі загального методу, що може використовуватися для всіх видів малоповерхових будівель, до вибору об'єкта-аналога приступають також після визначення за оцінюваним об'єктом величин V, S, P, n і P/S.

Далі за таблицею величин параметричних характеристик конфігурації горизонтальних перетинів будівель у залежності від значень P/S та S (табл. 1 цього Порядку)знаходимо відповідну величину параметра k для оцінюваного об'єкта.

За значення параметра k приймають величину, знайдену за найближчим значенням координати S з інтерполяцією по координаті P/S.

У разі попадання перетину координат P/S і S у зону табл. 1, де параметри k відсутні, значення параметра k визначається за формулою, наведеною при цій таблиці.

Потім за таблицею величин параметричних характеристик об'ємно-планувальних рішень будівель у залежності від значень k і n (табл. 2 цього Порядку) знаходимо для оцінюваного об'єкта відповідну величину параметра A.

За значення параметра A приймають величину, знайдену за найближчим значенням координати k з інтерполяцією по координаті n.

23. Далі використовуємо зведену таблицю величин параметричних характеристик об'єктів-аналогів (табл. 3 цього Порядку), за якою вибираємо групу потенційних аналогів шляхом порівняння величини n оцінюваного об'єкта з наведеними в таблиці значеннями n для об'єктів-аналогів. У групу потенційних аналогів включаються всі об'єкти, величини параметрів n яких відрізняються від величини n оцінюваного об'єкта не більше ніж на 0,5 (попередній вибір аналогів за приведеним числом поверхів). З даної групи аналогів вибирають такий, величина параметра A якого найбільш близька до величини параметра A оцінюваного об'єкта. При цьому значення параметра A оцінюваного об'єкта обов'язково має бути в діапазоні між A _max і A _min, що наведені в цій таблиці і визначають межі обґрунтованого використання даного об'єкта-аналога. У разі виконання цієї умови об'єкт приймається як потенційний аналог.

До групи потенційних аналогів можуть бути включені об'єкти, основні конструктивні елементи (зокрема стіни) яких однакові з елементами оцінюваного об'єкта. Тому зазначену вище перевірку потенційних аналогів на прийнятність для оцінки доцільно почати з одного з таких об'єктів. Якщо умова перевірки за першим потенційним аналогом не виконується, перевіряються інші об'єкти з групи потенційних аналогів, і в такий спосіб буде знайдений хоча б один прийнятний для оцінки об'єкт-аналог.

24. Мірою, що визначає, наскільки близький обраний об'єкт-аналог до оцінюваного об'єкта за своїми параметричними характеристиками n і A, слугує відхилення величин будівельних об'ємів оцінюваного об'єкта і відповідного об'єкта-типорозміру обраного аналога.

Величину будівельного об'єму об'єкта-типорозміру аналога визначають за таблицею величин будівельних об'ємів, побудованою в координатах P/S і H, що стосується обраного аналога, де H - розрахункова висота одного поверху будинку. Величину об'єму визначають за значеннями координат P/S і H оцінюваного об'єкта.

Координату H оцінюваного об'єкта обчислюють за формулою

H = V / (S x n).

Якщо обчислена величина відхилення будівельних об'ємів оцінюваного об'єкта й об'єкта-типорозміру аналога становить менше 3% від величини будівельного об'єму об'єкта-типорозміру, то в цьому випадку забезпечується необхідна достовірність укрупненого показника вартості 1 куб.м будівельного об'єму, визначеного на базі обраного аналога і прийнятого для оцінки об'єкта. У такому випадку укрупнений показник вартості на відхилення величин будівельних об'ємів порівнювальних об'єктів не коригується.

Якщо розглянуте відхилення величин будівельних об'ємів перебуває в межах від 3 до 20% включно, то визначається і вводиться відповідна поправка до укрупненого показника вартості на наявне відхилення величин будівельних об'ємів у порядку, визначеному в пунктах 25 - 33 цього Порядку.

При відхиленні величин будівельних об'ємів більше ніж на 20%, об'єкт не може бути використаний як аналог для оцінюваного об'єкта.

Приклад № 1. Оцінюваний двоповерховий будинок зі складним об'ємно-планувальним рішенням з мансардою та підвалом під частиною будинку має такі характеристики: будівельний об'єм V = 748 куб.м, площа основи S = 120 кв.м, периметр P = 44 м, а також площі горизонтальних перетинів підвалу S _п = 35 кв.м, другого поверху S ₂ = 65 кв.м і мансарди S _м = 30 кв.м.

Необхідно вибрати для цієї будівлі об'єкт-аналог з числа наявних у даному Збірнику.

Обчислимо для будівлі параметри n і P/S:

n = (S + S + S + S ) / S = п 2 м (35 + 120 + 65 + 30) / 120 = 250 / 120 = 2,08;

- відношення P/S дорівнює

P/S = 44/120 = 0,37.

Згідно з таблицею величин параметричних характеристик конфігурації горизонтальних перетинів будівель у залежності від значень P/S і S (табл.1 цього Порядку) і за показниками P/S = 0,37, S = 120 знаходимо значення параметра k для оцінюваного об'єкта.

Значення параметра k відповідно до п.22 цього Порядку приймаємо за P/S = 0,4 і S = 118,92

k = 2,53.

Згідно з таблицею величин параметричних характеристик об'ємно-планувальних рішень будівель у залежності від значень k і n (табл. 2 цього Порядку) за показниками k = 2,53 і n = 2,08 знаходимо для оцінюваного об'єкта величину параметра A.

Значення параметра A приймаємо для k = 2,5 та n = 2,08, використовуючи інтерполяцію за координатою n

A = 0,0245.

За зведеною таблицею величин параметричних характеристик об'єктів-аналогів (табл. 3 цього Порядку) і значенням n = 2,08 +- 0,5 формуємо виборку потенційних об'єктів-аналогів. В цю виборку потрапили об'єкти-аналоги з порядковими номерами 27-47. Розглянемо першим з потенційних об'єктів-аналогів тип 1-42 зі значеннями n = 1,79 і A _a = 0,0348.

Для даного типу встановлені припустимі межі використання його як аналога, якими служать максимальне A _max = 0,0435 і мінімальне A _min = 0,0290 значення параметра A. У розглянутому випадку величина параметра A оцінюваного об'єкта A = 0,0245 перебуває за межами зазначених границь, і тому даний тип не слід використовувати як аналог.

Необхідно подібним чином перевірити інші потенційні об'єкти-аналоги в діапазоні n = 2,08 +- 0,5 і вибрати серед них такий, у якого величина A _а буде найближчою до 0,0245 в межах A _max - A _min.

Ураховуючи величину параметра A = 0,0245, отриманого на основі викладених вище способів користування зазначеними таблицями, кращим аналогом для оцінюваного об'єкта є тип 1-46, у якого A _a = 0,0256, A _max = 0,0320 і A _min = 0,0213. Відхилення об'єму оцінюваного об'єкта від об'єму відповідного об'єкта-типорозміру даного аналога становить 13,7%, що підтверджує можливість використання даного типорозміру для визначення вартості об'єкта оцінки із зазначеними параметрами.

Приклад № 2. Розглянемо випадок, коли для оцінюваної будівлі обрано об'єкт-аналог на межі допустимого використання його як аналога.

Визначимо, наскільки значним при цьому буде відхилення величин будівельних об'ємів оцінюваної будівлі й об'єкта-типорозміру аналога, що відповідає даній будівлі по параметрах P/S і H.

Скористаємося характеристиками оцінюваної будівлі з прикладу № 1.

Обчислимо для нього величини параметрів k і A по точних формулах, на основі яких отримані відповідні табличні дані.

Одержимо: k = 1,39, A = 0,0292.

Як видно зі зведеної таблиці величин параметричних характеристик об'єктів-аналогів (табл. 3 цього Порядку), обчислене значення параметра A для оцінюваної будівлі, рівне 0,0292, практично збіглося з граничним A _min = 0,0290 для типу 1-42. Тобто цей тип, у крайньому випадку, може використовуватись як об'єкт-аналог для оцінюваної будівлі з прикладу № 1.

Будівельний об'єм відповідного об'єкта-типорозміру визначимо за таблицею величин будівельних об'ємів будинків-типорозмірів цього аналога (таблиця 1-42.2 Збірника), по координатах P/S = 0,37 і H оцінюваної будівлі. Невідома координата H обчислюється по формулі

H = V / (S х n) = 748 / (120 х 2,08) = 3,0 м.

Використовуючи інтерполяцію, для зазначених координат P/S і H отримаємо величину будівельного об'єму об'єкта-типорозміру аналога, а саме:

V = 705 - (((705 - 540) х 2) / 5) = 705 - ((165 х 2 ) / 5) = 705 - 66 = 639 куб.м.

Відхилення величин будівельних об'ємів оцінюваної будівлі і об'єкта-типорозміру аналога, що нас цікавить, складе:

Дельта V = 748 - 639 = 109 куб.м або (109 х 100) / 639 = 17%

від будівельного об'єму об'єкта-типорозміру, що менше 20% - граничної величини, яка допускається при виборі об'єкта-аналога.

Виходячи з величини параметра A = 0,0292, отриманого по точних формулах, кращим аналогом для оцінюваного об'єкта є тип 1-24 (40), у якого A _a = 0,0293, A _max = 0,0336 й A _min = 0,0244.

Відхилення об'єму оцінюваного об'єкта від об'єму відповідного об'єкта-типорозміру даного аналога становить 0%.

IV. Порядок визначення та введення поправок до вартості відтворення 1 куб.м будівельного об'єму будинків і споруд на відхилення величин будівельних об'ємів оцінюваного об'єкта та відповідного об'єкта-типорозміру вибраного аналога

25. Уведення таких поправок необхідне у зв'язку зі значною залежністю вартості відтворення 1 куб.м будівельного об'єму від абсолютних величин будівельного об'єму об'єктів, а також з метою розширення області використання даного Збірника для оцінки об'єктів при досить обмеженій кількості об'єктів-аналогів, на базі яких розроблені матеріали Збірника.

26. До визначення та введення зазначених поправок приступають після вибору для оцінюваного об'єкта найбільш подібного об'єкта-аналога у відповідності до встановлених правил, зазначених у пунктах 22-24 цього Порядку.

27. При правильно визначеному об'єкті-аналогу різниця у величинах будівельного об'єму оцінюваного об'єкта та відповідного об'єкта-типорозміру аналога може бути обумовлена тим, що:

- підвал та (або) мансарда в оцінюваному об'єкті займають більшу або меншу частину в порівнянні з об'єктом-аналогом;

- площа другого та вищих поверхів можуть відрізнятися від площі нижчерозташованих поверхів унаслідок улаштування еркерів, засклених балконів тощо;

- другий та інші поверхи будівель можуть бути влаштовані над частиною нижчерозташованих поверхів;

- підвальні та цокольні поверхи будівель можуть виходити за межі контуру першого поверху (площі основи);

- площі основ будівель, що порівнюються, можуть відрізнятися за своєю конфігурацією.

У зв'язку з означеними та іншими особливостями об'ємно-планувальних рішень об'єктів, що розглядаються, різниця у величинах їх будівельних об'ємів, як правило, пов'язана з певними відмінностями значень параметричних характеристик n та k.

28. Оскільки віднесення оцінюваного об'єкта до множини будівель-типорозмірів того чи іншого об'єкта-аналога здійснюється на основі близькості значень величин їх параметричних характеристик n та k, то величина відхилення будівельного об'єму оцінюваного об'єкта та відповідного об'єкта-типорозміру визначається вибором об'єкта-аналога.

29. При користуванні даним Збірником пропонується застосовувати спрощений спосіб визначення та введення означених поправок, заснований на пошуку та порівнянні відповідних табличних даних. Цей спосіб полягає в послідовному використанні зведеної таблиці параметричних характеристик об'єктів-аналогів (табл. 3 цього Порядку), таблиці величин будівельних об'ємів будівель-типорозмірів вибраного об'єкта-аналога в залежності від параметрів P/S та H і відповідної таблиці вартостей 1 куб.м будівельного об'єму будівель-типорозмірів об'єкта-аналога.

30. Табл. 3 цього Порядку є ключем до користування таблицею величин будівельних об'ємів будівель-типорозмірів об'єкта-аналога.

У залежності від величини відхилень параметрів n та k оцінюваного об'єкта та об'єкта-аналога припускаються три варіанти користуванням таблицею величин будівельних об'ємів, крім випадку, коли не потрібно вводити поправки до вартості 1 куб.м будівельного об'єму на відхилення величин будівельних об'ємів (відповідно до третього абзацу п. 24 цього Порядку).

Метою щоразового користування цією таблицею є пошук координат P/S та H, при яких величина будівельного об'єму певного об'єкта-типорозміру буде дорівнювати величині будівельного об'єму оцінюваного об'єкта.

Варіант 1. Якщо на основі даних табл. 3 встановлено, що значення параметрів k оцінюваного об'єкта і об'єкта-аналога відрізняються не більше ніж на 5%, а величини параметрів n мають значно більшу різницю, то вказана величина будівельного об'єму відшукується в таблиці будівельних об'ємів за стовпчиком з координатою P/S, яка дорівнює параметру P/S оцінюваного об'єкта.

Варіант 2. Якщо встановлено, що величини параметрів № відрізняються не більш ніж на 5%, а величини параметрів k мають значно більшу різницю, то вказана величина будівельного об'єму відшукується в таблиці 3 в рядку з координатою H, що дорівнює параметру H оцінюваного об'єкта.

Варіант 3. Якщо величини параметрів n та k відрізняються більше ніж на 5%, то вказана величина будівельного об'єму відшукується в табл. 3 в зоні, яка оточує точку (об'єкт) з координатами P/S та H, що дорівнює параметрам P/S та H оцінюваного об'єкта.

Відшукані такими способами координати P/S та H об'єкта-типорозміру аналога з величиною будівельного об'єму рівного значенню будівельного об'єму оцінюваного об'єкта, використовуються для визначення за таблицею вартості уточненої вартості відтворення чи заміщення 1 куб.м будівельного об'єму, яка буде вихідною для уведення наступних поправок до неї, що пов'язані з різницею елементів оцінюваного об'єкта та об'єкта-аналога за їх конструктивними рішеннями і застосованими будівельними матеріалами.

31. У разі, якщо не потрібно вводити поправки до вартості відтворення 1 куб.м будівельного об'єму на відхилення величини будівельних об'ємів оцінюваного об'єкта від відповідного об'єкта-типорозміру вибраного аналога, за шукані координати P/S та H приймають параметри P/S та H оцінюваного об'єкта.

32. У всіх указаних випадках знайдені координати P/S та H використовуються також для визначення уточнених питомих ваг вартостей окремих елементів у загальній вартості об'єкта-типорозміру аналога, який за своїми об'ємно-планувальними характеристиками найбільш близький до оцінюваного об'єкта.

Уточнена питома вага вартості елементів об'єктів-типорозмірів визначаються за таблицями питомої ваги (відносної вартості) елементів будинків-типорозмірів об'єкта-аналога, усереднених за секторами таблиць вартості 1 куб.м їх будівельного об'єму, що наведені в цьому Збірнику при об'єктах-аналогах. У залежності від того, у якому із секторів таблиці вартості 1 куб.м будівельного об'єму міститься даний об'єкт-типорозмір аналога з визначеними координатами P/S та H, використовуються величини питомої ваги з відповідних граф указаних таблиць.

У Збірнику подано два види таблиць вартості 1 куб.м будівельного об'єму:

- з єдиним полем, що повністю відноситься до об'єкта-аналога;

- з полем, що розділене на 4 рівних сектори, на якому додатково виділений сектор об'єкта-аналога. Для кожного із секторів таких таблиць наведені усереднені значення питомої ваги окремих елементів у загальній вартості будівель, які використовуються надалі в системі поправок під час визначення вартості об'єктів оцінки.

33. Порядок визначення та врахування поправок до вартості відтворення 1 куб.м будівельного об'єму будинків і споруд на відхилення величин будівельних об'ємів оцінюваного об'єкта та відповідного об'єкта-типорозміру вибраного аналога розглядається в наведеному далі прикладі (див. табл. 4).

Приймаємо, що об'єкт у верхньому рядку кожної з наведених у таблиці чотирьох пар розглядається як об'єкт-аналог, а в нижньому рядку - як об'єкт оцінки, для якого потрібно визначити уточнену вартість відтворення (заміщення) 1 куб.м будівельного об'єму з урахуванням, у разі потреби, поправки до вартості на відхилення об'ємів оцінюваного об'єкта і відповідного об'єкта-типорозміру аналога.

У графах 8-10 таблиці наведені відповідно будівельні об'єми V, величини відношення периметра до площі основи P/S і розрахункові висоти поверхів H об'єктів оцінки, а в графі 11 - величини будівельних об'ємів V _т об'єктів-типорозмірів аналогів, визначені за відповідними таблицями і координатами P/S і H, які дорівнюють P/S і H оцінюваних об'єктів. При цьому величини об'ємів визначені методом інтерполяції.

За відхиленням величин у графах 11 та 8 (Дельта V) можна визначитись, чи потрібно вводити поправки до вартості 1 куб.м будівельного об'єму відповідних об'єктів-типорозмірів аналогів.

Виходячи з даних графи 12, у якій приведені відносні величини відхилень об'ємів (V/V _т, поправку до вартості можна не вводити тільки для четвертої пари об'єктів, оскільки відхилення їх об'ємів становить менше 3%. Тому для оцінюваного об'єкта в даному випадку вартість 1 куб.м будівельного об'єму приймається за таблицею вартості будинків-типорозмірів об'єкта-аналога за координатами P/S = 0,39, H = 3,5, яка становить 274,6 грн/куб.м.

Вартість відтворення чи заміщення (кошторисна вартість) 1 куб.м будівельного об'єму для даного оцінюваного об'єкта С _c дорівнює 232,5 грн/куб.м за таблицею вартості 1 куб.м будівельного об'єму будинків-типорозмірів об'єкта-аналога в залежності від параметрів P/S та H (далі - таблиця вартості) до аналогу (типу) 1-28 (45) Збірника за координатами P/S = 0,39, H = 3,5 (табл. 1-28.3). Уведення відповідних поправок до вартості 274,6 грн/куб.м на відмінність конструктивних елементів і інженерного обладнання відповідних об'єктів, що розглядаються в наступному розділі цього Порядку, дасть змогу значно наблизитись до вартості 232,5 грн/куб.м.

Порівнюючи величини відхилень параметрів n і k об'єктів у кожній парі, легко встановити, що 1-шу, 2-гу і 3-тю пари об'єктів потрібно віднести до різних прикладів користування таблицями величин будівельних об'ємів об'єктів-типорозмірів аналогів при пошуку в них (таблицях) величин будівельних об'ємів, рівних об'ємам об'єктів оцінки. Ці приклади користування таблицями описані відповідно варіантами 1, 2 і 3 в п.30 цього Порядку:

а) Для першої пари об'єктів згідно з варіантом 1 заданий об'єм оцінюваного об'єкта V = 2091 куб.м потрібно шукати в стовпчику таблиці об'ємів об'єктів-типорозмірів аналога з координатою P/S = 0,26, тобто координата P/S приймається в даному випадку відомою. Інша координата H визначається шляхом інтерполяції і приймається відповідно заданому будівельному об'єму. У даному випадку H = 4,47.

Уточнена вартість відтворення (заміщення) 1 куб.м будівельного об'єму оцінюваного об'єкта визначається згідно з таблицею вартості об'єктів-типорозмірів аналога 1-43 за координатами P/S = 0,26, H = 4,47 і дорівнює 244,0 грн/куб.м.

Вартість відтворення (кошторисна вартість) 1 куб.м будівельного об'єму для даного оцінюваного об'єкта згідно з таблицею вартості до аналогу за координатами P/S = 0,26, H = 4,1 (табл. 1-31.3 Збірника складає 194,6 грн/куб.м. Уточнена вартість відтворення відрізняється від кошторисної вартості на 25,4%. Ця різниця у вартості обумовлена головним чином різницею в конструктивних рішеннях і матеріалах окремих елементів об'єкта оцінки і об'єкта-аналога, а також відмінностями в інженерному обладнанні цих об'єктів;

б) Для другої пари об'єктів згідно з варіантом 2, заданий об'єм оцінюваного об'єкта V = 928 куб.м потрібно шукати в рядку таблиці об'ємів об'єктів-типорозмірів аналога (табл. 1-42.2 Збірника з координатою H = 2,9. Інша координата P/S приймається відповідною до заданого будівельного об'єму. У даному випадку P/S = 0,30. Уточнена вартість відтворення (заміщення) 1 куб.м будівельного об'єму оцінюваного об'єкта, визначена за відповідною таблицею і при координатах P/S = 0,30, H = 2,9 становить 254,6 грн/куб.м. Вартість відтворення (кошторисна вартість) 1 куб.м будівельного об'єму для даного оцінюваного об'єкта дорівнює 291,5 грн/куб.м відповідно до таблиці вартості для аналога 1-43 за координатами P/S = 0,31, H = 2,9 (табл. 1-43.3 Збірника). Уточнена вартість відтворення (заміщення) відрізняється від кошторисної вартості на 12,7%;

в) Об'єкти третьої пари являють собою найбільш поширений випадок, коли відповідні параметри n і k суттєво відрізняються. Згідно з варіантом 3 об'єм оцінюваного об'єкта V = 520 куб.м наведений в таблиці об'ємів об'єктів-типорозмірів аналога в зоні, яка оточує точку (об'єкт) з координатами P/S = 0,43 і H = 4,1. Шляхом інтерполяції встановлено, що об'єму 520 куб.м, зокрема, відповідають координати P/S = 0,45 і H = 4,37. Уточнена вартість відтворення (заміщення) 1 куб.м будівельного об'єму оцінюваного об'єкта, прийнята за відповідною таблицею і для координат P/S = 0,45, H = 4,37, становить 296,9 грн/куб.м. Вартість відтворення (кошторисна вартість) 1 куб.м будівельного об'єму для даного оцінюваного об'єкта відповідно до таблиці вартості до аналога 1-37 для координат P/S = 0,43, H = 4,1 (табл. 1-37.3 Збірника дорівнює 205,1 грн/куб.м. Уточнена вартість відтворення (заміщення) відрізняється від кошторисної вартості на 44,8%.

Отримані в даному прикладі розходження між уточненою вартістю відтворення чи заміщення і вартістю відтворення (кошторисною вартістю) 1 куб.м будівельного об'єму об'єктів-аналогів будуть суттєво зменшені (знівельовані) після уведення відповідних поправок до вартості на відмінність окремих елементів, матеріалів об'єктів оцінки й об'єктів-аналогів.