Простые сделки риэлторских фирм. 1 страница

ТЕМА 5

УСЛУГИ РИЭЛТОРА (6 ч.)

Простые сделки риэлторских фирм (2 ч).

Инвестирование в строительство и простое товарищество (2 ч).

Ипотека (2 ч).

Сделки с объектами незавершенного строительства (2 ч).

Ранее мы привели вариант классифика­ции видов услуг, оказываемых риэлторской фирмой. В данной теме более подробно рассмотрим все ока­зываемые риэлторскими фирмами услуги, подразде­лив их на две группы. Это будут услуги разового ха­рактера и услуги по совершению в интересах клиен­та целой группы сделок.

В первом случае риэлторская фирма делает в ин­тересах клиента юридические действия (подает заяв­ления, заключает сделки), конечная цель услуги ри­элтора в таких случаях одна и достигается она про­сто. Например, риэлтор должен продать квартиру клиента за определенную и согласованную с клиен­том сумму, при этом клиент предоставляет риэлтору квартиру, которая находится в муниципальном жи­лищном фонде. Усложним задачу: предположим, клиент в свое время, не получая никаких согласовании и разрешений, провел перепланировку квартиры. Здесь у риэлтора конечная цель — это продажа квартиры, но сначала ее необходимо приватизировать на клиен­та, при приватизации встанет вопрос о проведенном в свое время без согласования с местной админист­рацией переустройстве (перепланировке). В резуль­тате риэлтор, прежде чем продать квартиру, должен будет сперва получить разрешение на проведенную перепланировку квартиры (так сказать, «узаконить» ее). Затем риэлтор проведет приватизацию квартиры и только потом сможет заключить сделку по купле-продаже. В таких случаях риэлтор, как правило, дей­ствует в качестве доверенного лица клиента по нота­риально оформленной доверенности.

Совсем иного характера оказываются услуги, ког­да клиент передает риэлторской фирме свое недвижи­мое имущество для доверительного управления пос­ледним. Например, физическое лицо заказывает риэл­торской фирме следующие услуги: купить определен­ную часть жилых помещений (предположим, 8 квар­тир) и сдавать их по договорам коммерческого най­ма, осуществлять все сделки по купле-продаже дан­ных квартир и сдаче их в коммерческий наем. Здесь риэлторская фирма оказывает клиенту целый комп­лекс («группу») услуг, клиент находится как бы на постоянном обслуживании у риэлторской фирмы. Другой вариант подобного рода услуг: клиент пере­дал на управление риэлторской фирме определенную сумму денег и желает, чтобы эти денежные средства были вложены риэлторской фирмой в строительство жилого дома, а затем еще не сданные в эксплуатацию квартиры уже были проданы (клиент получит при­быль). В этом случае риэлторская фирма будет заклю­чать договоры на долевое участие в строительстве, за­тем договоры цессии (переуступки права требования), поскольку заключить договор купли-продажи на объект незавершенного строительства невозможно.

Если же дом будет сдан в эксплуатацию, то риэлтор­ская фирма может заключать договоры купли-про­дажи на эти квартиры. При оказании подобных ус­луг риэлтор часто действует в качестве агента по до­говорам доверительного управления имуществом, комиссии, поскольку одна доверенность не сможет по условиям вместить в себя все те права и обязан­ности, которые возникают у риэлторской фирмы в подобных случаях.

Напомним, что риэлторская фирма может заклю­чать сделки по купле-продаже жилых помещений в своих интересах, подобные случаи мы рассматри­вать не будем.

Простые сделки риэлторских фирм.

Основные понятия

Выше мы определили группу услуг, оказываемую риэлторской фирмой, которая отличается тем, что пе­ред риэлтором поставлена одна цель, конкретно опре­деленный объект недвижимого имущества. Все дан­ные услуги разового характера в свою очередь можно подразделить на следующие виды:

1) услуги по изменению правового статуса жило­ го помещения;

2) услуги по совершению сделок с недвижимым имуществом;

3) услуги по изменению правового статуса про­ чих объектов недвижимого имущества (земель, нежилых помещений, гаражей).

К первому типу услуг можно отнести: привати­зацию жилых помещений, оформление переустрой­ства (перепланировки) жилых помещений.

Порядок приватизации жилых помещений на территории РФ регулируется законом, который дей­ствует еще с 1991 г. — это Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Рос­сийской Федерации» (с изм. и доп. от 29 декабря

2004 г.). Данный закон и сама приватизация будут действовать вплоть до 2007 г. Далее бесплатная при­ ватизация гражданами своего жилого помещения, за­ нимаемого по договору социального найма, станет невозможной. Хотя, если оценить политику нашего государства в отношении жилищного фонда страны, скорее всего к концу 2006 г. срок с 2007 г. продлят до 2008 г. Поскольку, например, в г. Саратове на конец

2005 г. приватизировано 43% от муниципального и государственного жилого фонда, за оставшиеся 57% по-прежнему отвечает государство. Всего за один год ситуация вряд ли кардинально изменится, ведь собственники жилых помещений самостоятельно несут бремя расходов по содержанию своего жило­ го помещения.

Проанализируем все «плюсы» и «минусы» приоб­ретения права собственности на жилые помещения.

Несомненными «плюсами» права собственности на жилое помещение являются права, которыми об­ладают собственники. Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Указанные права могут реализовываться путем про­дажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помеще­ния в аренду. Рассмотрим каждый из названных пун­ктов реализации указанных прав.

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупа­теля такое помещение, а покупатель в свою очередь — передать продавцу определенную в договоре сумму денег. Для заключения договоров купли-продажи жи­лых помещений установлена обязательная письменная форма. Указанный договор составляется в виде одного документа, подписанного сторонами такой сделки. Причем несоблюдение формы договора продажи не­движимого имущества влечет его недействительность. На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не­действительна с момента ее совершения. При недей­ствительности сделки каждая из сторон обязана воз­вратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности — возвратить полученное в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ, по договору ме­ны каждая из сторон обязуется передать в собствен­ность другой стороны одно жилое помещение в об­мен на другое. К договору мены применяются прави­ла купли-продажи, при этом каждая сторона призна­ется и продавцом жилого помещения, которое она обя­зуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Если догово­ром мены не оговорено иное, то цены обмениваемых жилых помещений предполагаются равными. В слу­чае когда в соответствии с договором мены обмени­ваемые жилые помещения признаются неравноцен­ными, сторона, обязанная передать жилое помеще­ние, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ, по договору да­рения одна сторона (даритель) безвозмездно переда­ет или обязуется передать другой стороне (одаряемо­му) вещь в собственность либо имущественное пра­во (требование) к себе или к третьему лицу, либо ос­вобождает или обязуется освободить ее от имуще­ственной обязанности перед собой или перед треть­им лицом. Существуют определенные условия, при несоблюдении которых договор дарения признается ничтожным. Так, в случае если даритель в договоре не указывает конкретную вещь, которую он обещает подарить, или договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, такие дого­воры считаются ничтожными. Договор дарения жи­лого помещения должен быть обязательно составлен в письменной форме и зарегистрирован в учрежде­нии юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определен­ные условия, при которых дарение запрещено. Так, в соответствии со ст. 575 ГК РФ, не допускается даре­ние за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (500 рублей):

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представите­лями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреж­дений, учреждений социальной защиты и дру­гих аналогичных учреждений гражданами, на­ходящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим орга­нов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с испол­нением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организа­циями.

Гражданским законодательством предусмотрены условия, при которых возможна отмена дарения. На­пример, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причи­нил дарителю телесные повреждения, даритель впра­ве отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде от­мены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ, по договору рен­ты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имуще­ство, а плательщик ренты обязуется в обмен на полу­ченное имущество периодически выплачивать получа­телю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможны выплаты как постоянной (бес­срочной), так и пожизненной ренты, в том числе по­жизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателями постоянной ренты могут быть толь­ко граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует це­лям их деятельности. Права получателя ренты по до­говору постоянной ренты могут передаваться иным лицам путем уступки требования и переходить по на­следству либо в порядке правопреемства при реорга­низации юридических лиц, если иное не предусмот­рено законом или договором.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

По договору пожизненного содержания с иждиве­нием получатель ренты — гражданин передает при­надлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.

В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений, только в отношении договора ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по перво­му осуществляется передача права собственности на жилое помещение, которая может быть как воз­мездной (в форме купли-продажи), так и безвозмезд­ной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).

Вторым договором, собственно, и является дого­вор ренты, то есть постоянной или пожизненной вып­латы денежных средств тому, кто передает жилое по­мещение.

Одной из наиболее новых и перспективных форм реализации права собственности является получение кредита под залог жилого помещения. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ и Федераль­ным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипоте­ке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 30 декаб­ря 2004 г.). Сутью договора залога жилого помеще­ния является то, что в случае невозврата кредита дол­жником кредитор имеет право реализовать его жилое помещение и из вырученных средств погасить кре­дит, а оставшуюся часть средств вернуть бывшему собственнику такого помещения.

В ипотеке жилых помещений возникает не мало вопросов, данную форму правоотношений удобно использовать в качестве обеспечения по кредитно­му договору, в залог недвижимости предоставляют кредит. Предположим, сложилась такая ситуация, при которой риэлтерская фирма получила кредит лишь взамен на залог недвижимого имущества, срок кредитного договора истек и стороны желают заклю­чить новый кредитный договор или продлить пре­жний. Возникает вопрос, а нужно ли тогда вносить изменения в договор ипотеки?

Как следует из п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге не­движимости)», в договоре об ипотеке, в частности, указывается срок исполнения обязательства, обеспе­чиваемого ипотекой. А при изменении условий ос­новного обязательства (в данном случае — кредитно­го договора), которое было обеспечено залогом не­движимости, соответствующие изменения, которые подлежат государственной регистрации, вносятся и в договор об ипотеке1.

Заложив имущество по договору ипотеки, к при­меру, еще недостроенный объект, риэлторская фир­ма может получить деньги на продолжение строи­тельства. О популярности таких договоров говорит и тот факт, что в судебной практике имеется доволь­но много споров, связанных с ипотекой. Наиболее интересные из них обобщил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 28 января 2005 г. № 90. Но если учесть особенности ипотеки заранее, судов можно вовсе избежать, принимая решения, арбит­ражные суды будут руководствоваться выводами ВАС РФ.

Поскольку предметом ипотеки могут быть только объекты недвижимости, то для залога «незавершен­ки» залогодатель должен сначала зарегистрировать права на такой объект в Едином государственном ре­естре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация проводится на основании до­кументов, подтверждающих права пользования зе­мельным участком, на котором строится объект, разре­шения на строительство, проектно-сметной докумен­тации и документов, содержащих описание «незавер­шенки». Перечень этих документов приведен в статье 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки (то есть тем, что можно зало­жить по договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: «незавершенка», часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т.д.

В залог можно отдать и недостроенные объекты. А после того, как они будут достроены, ипотека со­храняет силу — только ее предметом уже будет яв­ляться здание (сооружение), возведенное в результа­те завершения строительства. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужно вносить изменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предме­та ипотеки и его оценки, а значит, не нужно и регист­рировать эти изменения (п. 1 приложения к письму ВАС РФ № 90).

В своем письме ВАС РФ высказался и по поводу договоров ипотеки, предметом которых является лишь часть недвижимого имущества: такая сделка возможна только при соблюдении определенных ус­ловий. Так, предметом ипотеки может быть отдель­ная часть недвижимого имущества (например, поме­щение, часть здания) только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объект недвижимого имущества. А имущество, раздел которого невозмо­жен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть заложено по договору ипотеки (п. 2 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Самое пристальное внимание ВАС РФ, пожалуй, уделил особенностям, связанным с использованием в качестве предмета залога земельных участков.

Так, суд указал, что при ипотеке квартиры в мно­гоквартирном жилом доме, часть которого в соответ­ствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с жилым помещением заложенной также считается со­ответствующая доля в праве общей собственности на дом. Поэтому хотя в договоре ипотеки это и не указа­но, вместе с помещением считаются заложенными доля залогодателя в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок (п. 3 при­ложения к письму ВАС РФ № 90).

Другой ситуации посвящен п. 4 приложения к письму ВАС РФ № 90. Предметом ипотеки может быть право собственности залогодателя на нежилое помещение в здании и принадлежащая ему доля в праве собственности на землю под этим зданием. Со­гласно п. 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установ­лена только на выделенный земельный участок. Од­нако, по мнению суда, этот пункт применяется в слу­чаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает только в качестве самостоятель­ного предмета ипотеки. В описанной же ситуации выделять земельный участок не нужно.

Для отражения операций, связанных с ипотекой, организация-залогодатель использует счет 009 «Обеспечение обязательств и платежей выданных», а организация-залогодержатель — счет 008 «Обеспече­ние обязательств и платежей полученных».

Иногда представители региональных властей, в чьей собственности находится земля, на которой рас­положено строение, являющееся предметом ипотеки, требуют сначала получать их предварительное согла­сие на заключение договора ипотеки. ВАС РФ, осно­вываясь на норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, указал на то, что для заключения договора достаточ­но лишь уведомить об этом арендодателя земли. По­лучать его согласие на заключение договора не нуж­но (п. 5 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Нельзя заключить договор ипотеки при залоге прав по договору аренды нежилого помещения, зак­люченному на срок до одного года. Ведь согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним», основанием для отказа в госу­дарственной регистрации права или сделки является то, что право (сделка) не подлежит госрегистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит госрегистрации, то не может быть зарегистрирован договор ипотеки арендных прав, вытекающих из такого договора (п. 10 приложения к письму ВАС РФ № 90)'.

При обращении взыскания на право аренды зе­мельного участка, заложенное по договору ипотеки, к лицу, приобретшему такое право, также переходят обя­занности арендатора по соответствующему договору аренды. Ведь по смыслу пункта 2 статьи 615 Граждан­ского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендато­ра к другому лицу только вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договора арен­ды (в порядке перенайма). При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо пер­воначального арендатора становится новый арендатор (п. 6 приложения к письму ВАС РФ № 90).

Если закладывается имущество, которое залого­датель впоследствии приобретает в собственность, то это автоматически порождает право залогодержа­теля обратить свое взыскание на такое имущество залогодателя.

Важным правом собственника жилого помещения является право передачи жилого помещения по на­следству. В соответствии со ст. 1110 ГК РФ, наследо­ванием признается переход имущества умершего к другим лицам в порядке универсального правопре­емства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Наследование может осу­ществляться по завещанию и по закону. Завещанием признается способ распоряжения своим имуществом в случае смерти. Гражданин вправе завещать любое собственное имущество, в том числе и жилое поме­щение. Завещание должно быть составлено в пись­менной форме и удостоверено нотариусом. Завеща­ние может быть совершено в отношении одного или нескольких лиц, причем как физических, так и юри­дических. Наследники по закону призываются к на­следованию в порядке очередности, причем каждая последующая очередь наследует, если нет наследни­ков предыдущей очереди. К наследникам первой оче­реди относятся дети, супруг и родители наследодателя. К наследникам второй очереди относятся полно­родные и неполнородные братья и сестры наследода­теля, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). В качестве наследников четвер­той очереди — родственники третьей степени род­ства -г- прадедушки и прабабушки наследодателя. Наследниками пятой очереди признаются родственники четвертой степени родства — дети родных пле­мянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его деду­шек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки). К наследникам шестой очереди относятся родствен­ники пятой степени родства — дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правну­ки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сес­тер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). К наследованию в качестве наследни­ков седьмой очереди по закону призываются пасын­ки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору най­ма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо мо­жет использовать жилое помещение только для про­живания граждан. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на срок, не превы­шающий пяти лет. Если в договоре срок не опреде­лен, договор считается заключенным на пять лет.

Что касается описанных прав собственника жило­го помещения, сделаем вывод о том, что оно может приносить своему собственнику определенный до­ход. Причем указанный доход может быть разовым, полученным в результате продажи жилого помеще­ния, либо постоянным, получаемым в результате сда­чи помещения внаем. Помимо дохода, жилое поме­щение может являться гарантией платежеспособнос­ти его собственника. Это очень важно при желании гражданина получить кредит в банке. А также соб­ственник может распорядиться жилым помещением как при жизни, так и после смерти, путем передачи по наследству.

Наряду с вышеизложенным обращаем внимание и на наличие тех «минусов», которые возникают у соб­ственника жилого помещения. Главный «минус» пра­ва собственности на жилое помещение — наличие оп­ределенных обязанностей у собственника. Одной из главных обязанностей собственника, в соответствии со ст. 210 ГК РФ, является бремя содержания имуще­ства. Однако, в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, соб­ственник жилого помещения обязан содержать не только само помещение, но и, в случае если жилым помещением является квартира, общее имущество в многоквартирном доме. На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относят­ся помещения, не являющиеся частью квартир и пред­назначенные для обслуживания более одного помеще­ния в данном доме: межквартирные лестничные пло­щадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в ко­торых имеются инженерные коммуникации, иное обо­рудование, обслуживающее более одного помещения в этом доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции ука­занного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором находится указанный дом, с эле­ментами озеленения и благоустройства, и иные пред­назначенные для обслуживания, эксплуатации и бла­гоустройства данного многоквартирного дома объек­ты, расположенные на указанном земельном участке. На практике это означает, что каждый собственник квартиры обязан производить отчисления организа­ции, которая занимается обслуживанием многоквар­тирного дома, определенных денежных средств в за­висимости от размера своей квартиры. В то же время если квартира не является вашей собственностью, а проживаете вы на основании договора социального найма, то плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан перечислять собствен­ник, а именно орган государственной власти или мест­ного самоуправления.

Следующей обязанностью собственника жилого помещения является использование такого помеще­ния по назначению, то есть для проживания граждан. Собственник жилого помещения должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями. В настоящее время Правительством РФ еще не утверждены данные правила, но, учитывая постановление Сове­та Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 «Об утверждении правил пользования жилыми поме­щениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жи­лого помещения в жилых домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда РСФСР» (в ред. от 21 мая 2005 г.), правила пользова­ния жилыми помещениями могут содержать запрет на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, запрет на курение в местах общего пользова­ния в коммунальных квартирах, в подъездах, холлах и на лестничных клетках многоквартирного дома. Пользоваться телевизорами, радиоприемниками, маг­нитофонами и другими громкоговорящими устрой­ствами необходимо при условии уменьшения слыши­мости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, а с 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина. Может устанавливаться запрет на со­держание животных, птиц и пчел на балконах и лод­жиях. Следует особо обратить внимание на тот факт, что в случае невыполнения требований по содержа­нию или пользованию жилым помещением соб­ственник может быть подвергнут административно­му наказанию (ст. 7.21 и ст. 7.22 Кодекса Россий­ской Федерации об административных правонару­шениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (с изм. и доп. от 27 сентября 2005 г.) (далее — КоАП РФ)).

Описанные в настоящем абзаце обязанности в рав­ной мере относятся как к собственникам, так и к на­нимателям жилых помещений.

Становиться собственником квартиры или нет — дело сугубо индивидуальное, но ответственное, тре­бующее серьезного подхода и правильного опреде­ления целей дальнейшего использования жилого по­мещения. Остается только сказать, что на основа­нии ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодек­са Российской Федерации» малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного прожива­ния, до 1 января 2007 года вправе передать принадле­жащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствую­щие органы исполнительной власти, органы местно­го самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить до­говоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

Для проведения приватизации риэлтору необходи­мо получить от клиента нотариально заверенную до­веренность. Кроме того, риэлтор должен проследить за «чистотой» приватизированной квартиры. К приме­ру, на участие в приватизации могут «претендовать» и несовершеннолетние. Для проведения приватизации риэлтор должен знать о том, кто имеет право на участие в приватизации. Все совершеннолетние граждане могут один раз поучаствовать в бесплат­ной приватизации жилого помещения. Несовершен­нолетние могут дважды участвовать в приватиза­ции. В приватизации квартиры участвуют те, кто в ней прописан, а также их дети (несовершеннолет­ние), даже если они и не прописаны.

Как риэлтору можно проверить наличие несовер­шеннолетних детей у клиента? Для этого необходимо посмотреть наличие записи в паспорте в графе «дети», кроме того, если дети когда-либо были прописаны в квартире, то эти данные будут отражены в справке, ко­торую получают в ЖКО, ЖЭУ по месту нахождения приватизированной квартиры по форме 10. Справка о составе семьи (указанная справка из ЖКО, ЖЭУ по форме 10) обязательна для приватизации. При ее полу­чении важно учесть, что срок действия данной справ­ки — 10 дней. Получать ее риэлтору придется дваж­ды: 1) перед обращением в агентство по приватизации в местном органе самоуправления для заключения до­говора приватизации и 2) при подаче договора на при­ватизацию в регистрационную палату для государ­ственной регистрации приватизации.

В том случае, если клиент после вступления зако­на о приватизации в законную силу (после 1 июля 1991 г.) проживал еще где-то и состоял там на регист­рационном учете, то необходимо со всех бывших мест проживания получить справки о периоде про­живания и о том, что данный гражданин не принимал участие в приватизации по данному адресу. Таким справки можно получить опять же в ЖЕКах и ЖЭУ, по месту нахождения адресов бывшего проживания. Сведения о неучастии в приватизации можно полу­чить и в агентстве по приватизации (другом компетен­тном органе местного самоуправления).

При проведении действий по приватизации необ­ходимо совершить следующие платежи: