Итак, идея длящейся добросовестности - фантазия, оторванная от реальной жизни и не имеющая почвы в законе, который тоже ведь написан для жизни. 45 страница

Бывший совладелец подтверждал, что отдельную квартиру ему покупал действительно покупатель, а свою долю он передал, доверяя агенту, которого он знал как представителя покупателя.

Покупатель пытался оспорить различными исками дарение, совершенное агентом на свое имя, однако нетрудно убедиться, что эта сделка действительна. Кроме того, покупатель не был стороной договора дарения доли и в любом случае оспаривание сделки не могло дать ему полноценной защиты. (Мы оставляем в стороне возможный иск к агенту об убытках из договора поручения, как и преследование агента иными средствами, скажем, публично-правовыми, по тем же причинам.) Дело многократно рассматривалось судами разных инстанций.

На мой взгляд, здесь налицо неосновательное обогащение: агент получил долю в квартире именно за счет покупателя, причем основание (в данном случае - воля покупателя на передачу этой доли агенту) явно отсутствует. Присуждение должно состоять в виде 1/3 доли в квартире, т.е. в натуре по смыслу ст. 1104 ГК.

Это дело показывает, что неосновательное обогащение далеко не всегда связано с недействительностью сделки, по которой имущество получено должником по кондикции (неосновательно обогатившимся); причем как раз неосновательное обогащение в натуре предполагает, что сделка, в силу которой должник обогатился вещью за чужой счет, действительна.

Одна из главных практических проблем, как это видно из судебной практики, состоит в смешивании существующих форм защиты, использовании субсидиарных средств прежде основных, вещных прежде личных и т.п.

Например, ненецкий филиал Архангельскпромстройбанка предоставил кредиты Нарьян-Марскому объединенному авиаотряду, которые возвращены не были, долг авиаотрядом признан. В порядке исполнения акцептованного платежного требования судебный исполнитель арестовал имущество должника и передал его банку на хранение (таким образом, банк, не являясь собственником - им остался должник, - стал владельцем по договору хранения). Банк по договорам от собственного имени продал часть имущества, в том числе авиатопливо и резервуары, кооперативу "Буран" и передал его покупателю.

Прокурор Ненецкого автономного округа предъявил в суд иск к банку и кооперативу "Буран" о применении последствий недействительности ничтожных сделок и возврате имущества Нарьян-Марскому авиаотряду <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 8 октября 1996 г. N 2319/96 // Закон. 1997. N 5. С. 93 - 94.

Окончательное решение судом не принято, но дело имеет интерес с точки зрения выбора способов защиты права. Есть все основания считать, что банк, приняв на хранение арестованное имущество, не имел права его отчуждать от собственного имени, поскольку такой порядок обращения взыскания на имущество должников не предусмотрен процессуальным законом. Следовательно, данный договор действительно может быть признан ничтожным. Проблема, однако, заключается в другом.

Сама ничтожная сделка заключена между банком и кооперативом. Следовательно, реституция может применяться только между ними. В иске же заявляется требование о передаче имущества авиаотряду, причем это требование, как видно из формулировки иска, расценивается как требование о реституции. Но авиаотряд не является стороной, что-либо получавшей или передавшей по ничтожной сделке, а значит, на него и не может быть распространено действие реституции.

Требование истца в пользу авиаотряда может быть лишь виндикационным иском, однако ответчик получает защиту от этого иска, если будет доказано, что он не мог знать о том, что банк не имел права отчуждать резервуары. Здесь добросовестность кооператива "Буран" может быть поставлена под сомнение: если он был создан путем реорганизации авиаотряда или его подразделений, он не мог не быть осведомлен о всех обстоятельствах, связанных с банковским кредитом и принадлежностью имущества.

Виндикация в данном случае имеет бесспорным предметом лишь топливные резервуары, поскольку они достаточно индивидуализированы. Что касается топлива, оно может быть виндицировано только в том случае, если в течение времени спора не расходовалось и, главное, таким образом было отделено от всякого иного топлива, если имелась возможность его идентификации - ситуация маловероятная, учитывая хозяйственное назначение этого имущества.

А вот реституция должна состоять в возврате в натуре того же количества топлива того же качества и резервуаров, если только они не погибли (в этом случае, естественно, отпадает и виндикация). Соответственно другая сторона возвращает полученные денежные суммы. Но право на реституцию, повторим, имеют лишь стороны в сделке купли-продажи.

В данном случае возможна и защита интересов авиаотряда обязательственным (невещным) иском: если будет установлено, что банк выручил от продажи имущества авиаотряда сумму, превышающую долг, то разница составила бы неосновательное обогащение, которое могло бы быть взыскано авиаотрядом (впрочем, выручка банка гораздо меньше признанного долга).

Ответчик - незаконный владелец, поскольку сделка признана недействительной. Такой владелец, если в иске отказано, продолжает владение и, если не будет опровергнута его добросовестность, впоследствии приобретет право собственности по приобретательной давности.

В предыдущих изданиях здесь анализировался ряд конкретных дел с целью разграничения реституции и виндикации. В настоящее время, как уже говорилось, вопрос в значительной мере стал ясен, поэтому я посчитал возможным опустить этот анализ, тем более что читатель при необходимости может найти его.

Если подытожить сказанное выше о природе реституции в российском праве, то можно отметить следующие, хотя и не все, черты реституции:

- реституция является специфическим механизмом, роль которого предопределяется состоянием правопорядка конкретного общества; чем слабее правопорядок, тем значительнее место реституции. Соответственно сравнение реституции со схожими институтами иных правовых систем не имеет смысла, а прямые заимствования недопустимы. По мере укрепления правопорядка значение реституции снижается. В каждом конкретном деле следует искать возможность избежать признания сделки недействительной и тем самым уменьшить применение реституции. Право на предъявление иска о применении последствий недействительности сделки следует толковать ограничительно. Реституция не является средством защиты владения;

- реституция имеет природу чрезвычайного средства с заметным публичным элементом. Она применяется независимо от права на возвращаемое имущество, независимо от вины, от доброй совести, иных характеристик поведения сторон недействительной сделки. Реституция не является средством защиты права. Правовые инструменты (взыскание убытков, кондикция) могут лишь субсидиарно применяться наряду с реституцией, но не вместо ее;

- обязанность по реституции, возникает в силу судебного решения и имеет природу обязательства. Если возвращается вещь, то налицо обязательство о передаче вещи не в собственность (facere). Передача имущества в рамках реституции не имеет вещного эффекта, т.е. сама по себе не создает у получателя права собственности или иного вещного права;

- реституция в порядке п. 2 ст. 167 ГК применяется лишь постольку, поскольку недействительная сделка исполнена путем передачи имущества, денег, производства работ, оказания услуг (ст. 307 ГК). Если предметом сделки являлись не материальные объекты (вещи, деньги, работы, услуги), а права (права требования, права на результаты интеллектуальной деятельности и т.п.), то механизм п. 2 ст. 167 ГК не применяется.

Таблица различий между реституцией и виндикацией

N п/п	Виндикация	Реституция
	Иск предъявляется к лицу, которое приобрело вещь не от истца	Иск предъявляется к лицу, которое приобрело вещь от истца
	Истец всегда доказывает право на истребуемую вещь	Истец по общему правилу не доказывает свое право на вещь. В случае если право на недвижимую вещь зарегистрировано за ответчиком, одновременно может предъявляться второй иск о признании права
	В случае удовлетворения иска вещь передается ответчиком истцу без встречного возврата иму- щества	В случае удовлетворения иска применяется встречный возврат полученного имущества от ответчика
	Утрата вещи ответчиком влечет отказ в иске	Утрата вещи ответчиком не влечет отказа в иске; взыскивается денежная компенсация
	Добросовестность имеет значение	Добросовестность не имеет значения
	Срок исковой давности исчисляется субъективно (с момента, когда истец должен был узнать о нару- шении права)	Срок исковой давности исчисляется объективно (с момента начала исполнения сделки)

Предварительный договор об аренде.

Недействительность договора аренды и улучшения имущества

В последнее время в коммерческом строительстве стало правилом еще до завершения отделки здания, предназначенного для размещения множества фирм - торговых и развлекательных центров, мультиплексов и т.п., привлекать к работе будущих арендаторов. Это выгодно обеим сторонам. Так, если "жильцы" найдены заранее, то после сдачи помещений в эксплуатацию их собственник сможет избежать потери доходов вследствие простоя площадей. Арендаторам тоже нужно время, чтобы не просто разместиться на арендованной территории, но и приспособить объект аренды для своих нужд. Если здание находится на стадии отделочных работ, то отпадает необходимость в перепланировках, переустройстве коммуникаций и инфраструктуры, изначально предусмотренных застройщиком (собственником), - будущий арендатор может сразу все устроить с учетом собственных потребностей.

Договор о будущей аренде - это, естественно, предварительный договор. В период его действия арендатор производит нужные ему работы, а соответствующие расходы, вполне естественно, защищаются предварительным договором.

Казалось бы, налицо хорошо понятная и эффективная юридическая модель. Но на практике в ее освоении возникли совершенно неожиданные осложнения.

Характерно такое дело.

Застройщик, выступая заказчиком в строительстве объекта недвижимости, до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и регистрации права собственности заключил соглашение с торговой фирмой об использовании коммерческой недвижимости. Соглашение представляло собой договор, регулирующий заключение в будущем договора аренды помещений и связанные с этим отношения сторон.

По условиям соглашения с момента государственной регистрации права застройщика на объект недвижимости помещения передавались торговой фирме на условиях краткосрочной аренды, а с момента государственной регистрации договора аренды помещений - на условиях долгосрочной аренды.

При этом одновременно с заключением предварительного договора аренды стороны подписали договор аренды, который являлся приложением к соглашению. В договоре аренды указывалось, что на застройщике лежит обязанность провести строительные работы на объекте недвижимости и минимальные отделочные работы. Торговая фирма обязалась осуществить собственными силами и средствами в помещениях, которые предполагалось передать ей в аренду, оставшиеся отделочные работы - за исключением тех, которые взял на себя застройщик.

Указанные работы были закончены фирмой до момента вступления в силу договора аренды. Положения договора аренды предусматривали, что при прекращении аренды (досрочном расторжении договора аренды) все неотделимые улучшения помещений, возникшие в результате ремонтных работ, остаются у застройщика (арендодателя) без какой-либо компенсации арендатору. При этом учитывалось, что арендодатель не имеет ни правового, ни экономического, ни какого-либо иного интереса в результатах отделочных работ: каждый новый арендатор обычно перестраивает помещения по-своему, все сделанное предыдущим арендатором при этом ликвидируется.

Право собственности застройщика на объект недвижимости было зарегистрировано, помещения были переданы торговой фирме на условиях краткосрочной аренды, а после регистрации договора аренды - на условиях долгосрочной аренды.

Вскоре после регистрации договора аренды арендатор - торговая фирма - существенно нарушил условия аренды, в результате чего договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке (что допускалось договором аренды). Стороны подписали акт приема-передачи, по которому помещения с рядом неотделимых улучшений были возвращены арендодателю.

Арендатор обратился в суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений как неосновательного обогащения арендодателя. При этом предварительный договор рассматривался как недействительный, поскольку застройщик на момент заключения соглашения не являлся собственником недвижимого имущества и его нельзя было понудить к заключению основного договора аренды через суд.

Кроме того, истец указывал, что встречным предоставлением за обязательство торговой фирмы произвести подготовительные работы на объекте являлось обязательство застройщика передать помещения в аренду сроком на 10 лет. Поскольку соглашение в части предварительного договора об аренде является недействительным, обязательство арендатора осталось без надлежащего встречного удовлетворения. Значит, имело место неосновательное обогащение арендодателя.

Суд согласился с этими доводами и удовлетворил иск, взыскав с арендодателя неосновательное обогащение в размере полной стоимости расходов арендатора на отделочные работы и проценты на эту сумму.

Решение суда представляется крайне сомнительным. Чтобы убедиться в этом, рассмотрим последовательно ряд вопросов.