И особенности их правового режима

Среди правовых норм, регулирующих земельные отношения, нормы, относящиеся к землям населенны пунктов, занимают особое место. В отличие от земель используемых для сельского и лесного хозяйства, земли населенных пунктов служат своеобразным операционным базисом, местом жительства большинства населения Республики Беларусь, размещения жилых, промышленны транспортных предприятий, учреждений культурно-бытового и другого назначения.

Предоставление и использование земель населенных пунктов осуществляется комплексно. В составе этихземель есть и земли промышленности, другого хозяйстве кого назначения. Однако основной целью их правового режима является не промышленное производство, а создание надлежащих условий размещения жилых зданий школ, больниц и других обслуживающих население объектов, создание промышленного комплекса для занятия трудоспособного населения.

Немаловажное значение приобретает в населенных пунктах и использование водных, лесных ресурсов, других природных объектов и комплексов.

Одной из важнейших задач, решаемых с помощь земельно-правовых норм, является рациональное использование земель населенных пунктов, грамотное размещение на территории городов и других населенных мест жилых и нежилых зданий, предприятий промышленности, транспорта, коммунального хозяйства.

Немаловажным фактором является требование учета экологических нормативов строительства населенных пунктов. По данным самих градостроителей, ни один из городов Республики Беларусь не построен с учетом всех экологических норм и поэтому не может претендовать на наилучшее место жительства.

В Кодексе о земле 1999 г. (ст. 101) к категории зе­мель населенных пунктов отнесены земельные участки, предоставленные для развития сельских населенных пунктов, городов и поселков городского типа, других населенных пунктов. Земли населенных пунктов имеют свои границы, устанавливаемые в соответствии с зако­нодательством.

В отношении земель населенных пунктов на протя­жении всей истории развития их правового регулирова­ния существовали специальные нормативные акты. Сре­ди первых законодательных актов - Декрет ВЦИК от 20 ноября 1918 г. «Об отмене права частной собственно­сти на недвижимость в городах». Согласно ему, отмене­но право частной собственности на все без исключения участки, как застроенные, так и подлежащие застройке, как принадлежащие частным лицам, промышленным предприятиям, так и ведомствам и учреждениям, нахо­дящимся в пределах всех городских поселений.

И в дореволюционной России, и в дореволюционной Белоруссии городские земли были объектом права част­ной собственности. Встречались не только мелкие мес­течки, но и крупные населенные пункты, где строитель­ство велось целиком на частновладельческой земле. Вся застроенная земля продолжала принадлежать частному владельцу. Пользуясь защитой своего права частной соб­ственности на землю и высокой земельной рентой, осо­бенно возраставшей в связи с проектом какого-либо благоустройства в том или ином районе города, владельцы земельных участков практиковалиничем не сдерживаемую спекуляцию этими участками.

Принцип нерушимости, неприкосновенности частной собственности на городскую недвижимость, куда были отнесены и городские земли, тормозил все город кое хозяйство, благоустройство городов и преграждал путь их планомерной перестройке.

Декрет ВЦИК от 20 ноября 1918 г. все городов земли передавал в распоряжение органов местной власти.

И в дальнейшем правовое регулирование использования земель городов шло по пути установления особенностей их правового режима. В особый раздел статьи о городских землях выделены в «Общих началах землепользования и землеустройства» от 15 декабря 1928 г.

Что же касается земель, занятых сельскими поселениями, то они длительное время включались в состав земель сельскохозяйственных предприятий, главным образом колхозов и совхозов. И только в Земельном кодексе 1970 г. появляется специальный раздел, регулирующий режим как городских, так и сельских населенных пунктов, которые объединены в единую территорию - земли населенных пунктов.

Вместе с тем, по своему правовому режиму зев сельских населенных пунктов подразделялись на два вида:

• земли, находящиеся в ведении сельских Советов народных депутатов;

• земли, входящие в состав землепользования колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий.

Все населенные пункты подразделяются на две кате­гории:

• городские поселения;

• сельские населенные пункты.

К числу городских относятся города и поселки го­родского типа, к числу сельских - все другие населен­ные пункты.

Главное место в числе населенных пунктов занимают города. Учитывается численность населения, его учас­тие в общественном производстве и характер такого уча­стия (сельское хозяйство или промышленность), перс­пективы развития населенного пункта.

Города, поселки городского типа и сельские насе­ленные пункты могут выступать административно-тер­риториальными центрами соответствующей территории. Это, в первую очередь, относится к городским поселе­ниям, которые выступают как самостоятельные адми­нистративно-территориальные единицы, их правовое положение имеет более развитую законодательную рег­ламентацию.

Будучи самостоятельными административно-террито­риальными единицами, города имеют свой бюджет, го­родское хозяйство, обладают как административной, так и экономической самостоятельностью. Их правовой ста­тус постоянно расширяется.

Кроме разделения на городские и сельские, поселе­ния, существует градостроительная классификация го­родов.

В соответствии с Законом Республики Беларусь «Об административно-территориальном делении и порядке решения вопросов административно-территориального устройства Республики Беларусь» населенный пункт - это компактно заселенная часть территории Республики Беларусь, место постоянного жительства граждан, имеющая необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан жилые и иные здания и сооружения, собственное наименование и установленные в соответствующе порядке территориальные пределы.

Населенные пункты относятся к определенным категориям в зависимости от численности проживающего населения; уровня развития и специализации производственной и социально-культурной инфраструктуры; государственных функций, осуществляемых на соответствующей территории.

В Республике Беларусь устанавливаются три категории городов: город Минск - столица Республики Беларусь; города областного подчинения; города районного подчинения.

Статус города Минска определяется законом.

Города областного подчинения - населенные пункты с численностью населения не менее 50 тысяч человек, являющиеся административными и крупными экономическими и культурными центрами с развитой производственной и социальной инфраструктурой. Ких числу могут быть отнесены населенные пункты с численностью населения менее 50 тысяч человек, являющиеся административными и крупными экономическими и культурными центрами, имеющими важное промышленное, историческое значение, перспективы дальнейшего развития и роста численности населения.

Города районного подчинения - населенные пункты с численностью населения свыше 6 тысяч человек, имеющие промышленные предприятия, сеть учреждений социально-культурного и бытового назначения, с перспективами дальнейшего развития и роста численности населения.

К категории поселков городского типа относятся:

— городские поселки - населенные пункты с численностью населения свыше 2 тысяч человек, имеющие промышленные и коммунальные предприятия» социально-культурные учреждения, предприятия торговли, обще­ственного питания, бытового обслуживания.

— рабочие поселки - населенные пункты с численнос­тью населения не менее 500 человек, расположенные при промышленных предприятиях, электростанциях, строй­ках, железнодорожных станциях и других объектах.

— курортные поселки - населенные пункты с численно­стью населения не менее 2 тысяч человек, на территории которых расположены санатории, дома отдыха, пансио­наты, другие оздоровительные учреждения, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслужи­вания, культурно-просветительные учреждения.

Все остальные населенные пункты (деревни, села и другие) относятся к категории сельских населенных пун­ктов. Большинство населения сельских населенных пун­ктов участвует в сельскохозяйственном производстве.

В состав земель населенных пунктов входят:

1) земли застройки;

2) земли общего пользования;

3) земли сельскохозяйственного назначения;

4) земли, занятые лесами;

5) земли промышленности, транспорта, связи, энер­гетики, обороны и иного назначения.

Правовой режим земель городских и сельских поселе­ний неодинаков. В рамках земель городов и поселков го­родского типа развиваются формы использования земель, связанные с предпринимательством, крупным промыш­ленным производством, коллективной застройкой. Зем­ли сельских населенных пунктов могут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции.

Правовой режим земель населенных пунктов при всем их разнообразии имеет общие черты и особенности, отличающие их от других категорий земель. Основные из них:

1. Земли населенных пунктов определяются в законодательстве как все земли, расположенные в пределах городской черты, черты поселка городского типа и границ сельского населенного пункта.

2. Городская черта, черта поселка городского типа, граница сельского населенного пункта – внешняя граница земель этого населенного пункта, отделяющая данные земли от других категории земельного фонда и выступающая в роли административно-территориальной границы города поселка городского типа, сельского населенного пункта.

3. Земли населенных пунктов играют важную роль в жизни общества и государства. На небольшой по размеру территории сосредоточена производ­ственная, жилая, социальная инфраструктуры.

4. Правовой режим земель населенных пунктовиме­ет общие черты. Единство их правового режиме заключается в порядке предоставления и использования, управлении этим землями, круге субъектов права пользования и землевладения и др.

5. Одна из особенностей правового режима земель населенных пунктов - организация управления этими землями. Управление землями сельских и городских поселений имеет различия.

6. Планировка населенных пунктов - одна из форм организации земельной территории. Она состоит в рациональном размещении объектов на земле. К числу других управленческих функций можно отнести предоставление и изъятие, учет земель, разрешение земельных споров.

7. Управление землями городских поселений рас­пространяется не только на земли города, по­селка городского типа, но и на пригородную зону.

8. Земли населенных пунктов должны отвечать ряду экологических требований.

9. На землях населенных пунктов множество субъектов права собственности, владения зем­лей. Граждане как субъекты земельных право­отношений могут быть как индивидуальными их участниками, так и в составе разнообразных кооперативов (жилищных, дачных, гаражных и иных).

10. Режим земельных участков и размещаемых на них строений (как недвижимости) на землях на­селенных пунктов разнообразен; собственники жилых домов (граждане Республики Беларусь) могут быть собственниками земельных участков, обслуживающих данные строения; часть граж­дан, являясь собственниками зданий и другого недвижимого имущества, могут быть владель­цами земель; собственник строения в городе, по­селке городского типа, другом населенном пунк­те может быть пользователем, в том числе арендатором, а не собственником земли.

6. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ГОРОДОВ И ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ

Городская черта - внешняя граница города, отделя­ющая земли города от других категорий земель.

Действующий Кодекс о земле (ст. 106) гласит, что городская (поселковая) черта устанавливается и изменя­ется в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Установление черты нового города, изменение город­ской черты связано с включением в городские земли но­вых территорий. Поскольку на них могут размещаться сельскохозяйственные предприятия, землевладения граж­дан, законодательно установлено, что включение земель­ных участков в черту города или поселка не влечет пре­кращения права пользования, права пожизненного наследуемого владения этими земельными участками и права частной собственности наних и не является осно­ванием для измененияих размеров. Изъятие земельных участков, включенных в городскую и поселковую черту, у землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков производится в порядке, установ­ленном статьями 39-41 Кодекса о земле. Как правило, режим таких земель существенно меняется. Это может касаться размеров землевладений и землепользовании, порядка застройки земель, видов пользованияимии по­рядкаих осуществления и др. Кроме того, на земле­пользователей» землевладельцев, собственников и арендаторов земельных участков в городах возложен ряд дополнительных обязанностей: проводить необходимые работы по благоустройству и озеленению земельных уча­стков, сохранению и содержаниюзеленых насаждений в соответствии с правилами, поддержание закрепленной за ними территории в должном санитарном и противопо­жарном состоянии.

В состав земель городов входят:

1) земли городской застройки;

2) земли общего пользования;

3) земли сельскохозяйственного назначения;

4) земли, занятые городскими лесами;

5) земли промышленности, транспорта, связи, энер­гетики, обороны и иного назначения.

Земли городов находятся в ведении городских Сове­тов и их исполнительных и распорядительных органов. Их использование осуществляется на основании гене­ральных планов городов и планов землеустройства тер­ритории этих городов.

Земли городско застройки состоят из земель, за­строенных и подлежащих застройке жилыми, культур­но-бытовыми, промышленными, административными и иными строениями и сооружениями.

Данные земли (раньшеих именовали селитебными) составляют важнейшую часть городских земель. Ис­пользование всех других земель (общего использования, земель, занятых городскими лесами, сельскохозяй­ственного использования и других угодий) определяет­ся нуждами градостроительства и обслуживания по­требностей города. Земли городской застройки подразделяются на:

1) застроенные участки, состоящие, из земель подса­мими строениями и сооружениями;

2) незастроенные земли, включая земельные участ­ки под разрушенными строениями.

Эти земли выделяются предприятиям, учреждениям и организациям для строительства и эксплуатации промыш­ленных, жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства. Земельные участки в городах предоставляются в пользование, пожизненное наследуе­мое владение, аренду, а также передаются в частную соб­ственность граждан, юридических лиц Республики Бела­русь в порядке, установленном Кодексом о земле.

Поскольку капитальное строительство в городах осу­ществляется на условиях предоставления земли в посто­янное пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность, то временно незастроенные земель­ные участки могут быть переданы в аренду или времен­ное пользование.

Обязательным для планирования архитектурной и гра­достроительной деятельности является градостроительный проект.

Градостроительный проект - это система взаимоувя­занных документов, разработанных в соответствии с нормативной документацией и на основе данных Государственного кадастра территорий. Он служит обязатель­ной основой для планирования архитектурной и градос­троительной деятельности.

Основные типы градостроительных проектов:

• схемы комплексной территориальной организа­ции Республики Беларусь и ее административно-территориальных образований;

• генеральные планы территорий сельских Советов;

• генеральные планы городов и других поселений;

• проекты детальной планировки.

Градостроительный проект является юридическим документом, определяющим качество среды обитания, характер застройки и уровень благоустройства террито­рии, сохранность историко-культурного наследия и при­родного окружения. Внесение изменений в утвержден­ный градостроительный проект допускается только по согласованию с его разработчиком и утвердившим про­ект органом.

Состав, порядок разработки и согласования градо­строительного проекта устанавливаются республиканс­ким органом государственного управления архитектур­ной и градостроительной деятельностью. Порядок его утверждения и проведения государственной экспертизы определяется Советом Министров Республики Беларусь (ст. 13 Закона «Об основах архитектурной и градострои­тельной деятельности»).

Объектами земельных отношений в городах являют­ся земельные участки (их части), в том числе и земель­ные сервитуты. Размеры земельных участков, предостав­ляемых для застройки, и условия пользования ими определяются в соответствии с утвержденными в уста­новленном порядке государственными нормами и гра­достроительной документацией, если иное не установ­лено законодательством Республики Беларусь (ст. 110 Кодекса о земле). Приступать к использованию этих зе­мель под застройку до получения разрешения органов архитектуры и градостроительства запрещается.

Субъектами права пользования земельными участка­ми, предоставленными для промышленного строитель­ства, могут быть юридические лица, в том числе и госу­дарственные промышленные предприятия, предприятия других форм собственности. Земельные участки под за­стройку в городах могут предоставляться совместным предприятиям, международным и другим организациям.

Особо следует выделить временное право пользова­ния землями городской застройки арендаторов строений, сдаваемых по договорам долгосрочной и краткосрочной аренды. Такими землепользователями являются пред­приятия и фирмы, арендующие строения или их части как у промышленных предприятий, других организаций, так и у местных исполнительных и распорядительных органов.

При заключении договора аренды может быть огово­рено право пользования частью участка, право на за­стройку такого участка и другие права.

Участки городской застройки могут сдаваться в арен­ду для временного использования под склады, стоянки ав­тотранспорта, киоски, павильоны и другие торговые объек­ты. После окончания договора эти участки должны быть возвращены в первоначальном состоянии, а временно возве­денные строения и сооружения снесены (перенесены),

Назначение земель городской застройки - строитель­ство и дальнейшая эксплуатация построенных строений и сооружений. В юридической литературе неоднократно подчеркивалась служебная роль участка городской за­стройки по отношению к тому строению, которое на уча­стке возведено. При переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами пе­реходит и право пользования или пожизненного насле­дуемого владения земельным участком (его частью).

Приобретение кем-либо права собственности (или иного права) на строение или сооружение от других лиц (гражданско-правовые сделки, решения органов государ­ственного управления о приватизации) выступает в ка­честве основания возникновения соответствующих пра­вомочий на земельный участок, поскольку с переходом права собственности (иных прав) на строения или соору­жения к субъектам, приобретающим это право, как бы автоматически переходит и право пользования земель­ным участком, обслуживающим данное строение.

Указанное правило распространяется на застроенные земли городов, поселков городского типа и сельских на­селенных пунктов.

Земли общего пользования предназначены для разме­щения необходимых городу сооружений и устройств, мест массового отдыха населения и иных общедоступ­ных сооружений (например, городского пляжа).

Эти земли состоят из земель, используемых в каче­стве путей сообщения (площади, улицы, проезды, доро­ги. набережные и т.д.), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения города (парки, лесопарки, бульвары, скверы и т.д.), кладбищ и других земельных участков, предназначенных для коммуналь­но-бытовых нужд (например, полигоны для захороне­ния неутилизированных промышленных отходов, поли­гоны бытовых отходов и иные земли).

Такие земли, как правило, не предоставлены во вла­дение или пользование отдельных лиц, а находятся в общем свободном пользовании горожан. Часть их может предоставляться специализированным предприятиям, которые несут соответствующие права и обязанности пользователей земли.

На землях общего пользования разрешается возведе­ние капитальных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, ки­оски и т.п.) без ущерба для целевого назначения таких земель.

К землям общего пользования в городах относятся и рынки. В настоящее время они самостоятельно решают вопросы содержания земельной территории, сдают в аренду торговые помещения, взимают плату и пр.

К землям сельскохозяйственного назначения в городах относятся земли, предоставленные колхозам, совхозам, другим юридическим лицам для ведения товарного сельского хозяйства, а также гражданам для огородни­чества, выпаса скота и сенокошения.

Размещение на землях, закрепленных за сельскохо­зяйственными предприятиями, жилых, культурно-быто­вых, производственных построек и сооружений произво­дится по согласованию с городскими исполнительными и распорядительными органами.

Помимо земель сельскохозяйственного назначения, к этой категории земельных угодий относят торфяные болота, месторождения общераспространенных полез­ных ископаемых (песка, гальки, булыжника, мела, гипса и др.), а также городские водоемы. Разработка полезных ископаемых, расположенных на городских землях регулируется Кодексом о недрах, другими законодательными актами, постановлениями органов местного управленияи самоуправления.

Городские водоемы (реки, озера, бассейны) могут ис­пользоваться как пути сообщения, источники водоснабжения, места массового отдыха, могут быть переданы в пользование отдельных организаций (для спортивных, рыбохозяйственных и иных целей).

В составе городских земель могут находиться лесные массивы, отнесенные к городским лесам. Земли, занятые городскими, лесами, улучшают состояние окружающей среды, способствуют организации отдыха, удовлетворяют культурно-эстетические потребности населения, защищают территорию от водной и ветровой эрозии (ст. 114 Кодекса о земле). Правовой режим городских лесов установлен лесным законодательством. Порядок пользования землями, занятыми лесами, как и другими зонами отдыха, устанавливается городскими Советами депутатови их исполнительными и распорядительными органами.

К землям промышленности, транспорта, связи, энер­гетики, обороны и иного назначения в городах относят­ся земли, предоставленные юридическим и физическим лицам для осуществления возложенных на них задач.

Режим и структура городских земель распространя­ется на земли поселков городского типа. Земли поселков городского типа находятся в ведении поселковых испол­нительных и распорядительных органов.

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ