Согласование условия об объекте аренды
Лекция аренда зданий и сооружений.
В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.
Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.
Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.
Объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение (ст. ст. 607, 625, 650 ГК РФ).
В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий "здание" и "сооружение", а также выделить их основные отличия. Так, по мнению В.Н. Литовкина, они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации. Отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые "дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями.
Легальное определение этих понятий приведено в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений":
Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение - только нежилое.
В состав зданий и сооружений также входят помещения.
Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении - только нежилое.
Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений. Согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ (в частности, положения ст. 652 ГК РФ о форме договора), поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Но поскольку данный вывод не следует напрямую из закона, в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой нормы Гражданского кодекса РФ об аренде зданий и сооружений не применяются к аренде помещений и сторонам следует руководствоваться общими положениями указанного Кодекса об аренде (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2004 N А05-6248/03-9, Постановление ФАС Московского округа от 05.06.2007, 13.06.2007 N КА-А40/4838-07-2).
Объектом аренды может быть также часть здания, сооружения или помещения, не обозначенная строительными конструкциями (стенами, перегородками).
Согласование условия об объекте аренды
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Суды дают единообразное толкование данной нормы, разъясняя, что в аренду могут быть переданы только индивидуально-определенные вещи и в договоре аренды должны быть указаны их индивидуально-определенные признаки.
Исходя из совокупного анализа п. 3 ст. 607, ст. 650 ГК РФ, п. 6 ст. 12 и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав, п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", для надлежащей индивидуализации объекта в договоре необходимо указать уникальные характеристики здания, сооружения, помещения. Таким образом, в зависимости от вида объекта сторонам при заключении договора необходимо:
- индивидуализировать здание, сооружение;
- индивидуализировать помещение;
- индивидуализировать часть сооружения, помещения.
Если условие об объекте аренды не согласовано договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают.
\