Формы и виды земельной собственности

Длительное время в нашей стране существовала только государственная форма собственности на зем­лю. Возникшая на основе национализации земли, она составляла основу всех земельных отношений. Госу­дарство было единым и единственным собственником земли. Теоретические споры затрагивали только вопрос о том, кому конкретно - Союзу ССР или союзным рес­публикам - принадлежит право собственности. Часть представителей науки земельного права лишала союзные республики каких бы то ни было прав собственников земли.

Право государственной собственности на землю было исключительным правом, что закреплялось в Конститу­ции. Из исключительности государственной собственно­сти на землю исходила правовая система: земля была изъята из товарного оборота, земельный фонд не им стоимости и цены, его оценка производилась на основе пространственных измерений и частично - качества. Государство являлось обязательным участником в отношений, связанных с землей. Характер отношений земельной собственности предполагал подчиненное и зависимое от властей положение всех иных его участников, в первую очередь пользователей земли. Единственным титулом, на основе которого осуществляло использование земли, был титул пользователя. Нормы закреплявшие право пользования землей, были зависимы от норм, закреплявших незыблемое, исключительное право государственной собственности на землю. Данная юридическая конструкция: государство пользователь - была весьма удобной для администивно-плановой системы, поскольку государство всего могло лишить пользователя его прав, ограничить и сократить в объеме. Предоставление земельных уча ков нормировалось на одного участника земельных отношений, пользователь оставался ответственным перед государством за соблюдение установленных правил землепользования.

Начало реформированию земельного строя было положено Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле (от 28 февраля 1990 г.). Основы не содержали понятий права собственности на землю права государственной собственности на землю, но благодаря им от национализации земли к ее приватизации были сделаны три важных шага:

• ликвидирована монополия исключительной собственности союзного государства на землю другие природные ресурсы;

• установлена множественность субъектов права собственности на землю:

• введен новый институт земельного права - право землевладения. На этом компромиссном решении (не собственность граждан на землю, а владение землей) союзная реформа и остановилась.

Основы законодательства Союза ССР и союзных рес­публик о земле не признавали право частной соб­ственности на землю. Земля еще не была включена в гражданский оборот.

Начало новому этапу развития земельного права как права нового государства - Республики Беларусь - поло­жила Декларация о государственном суверенитете, при­нятая Верховным Советом БССР 27 июля 1990 г. В со­ответствии с ее законоположениями субъектом права собственности на землю, ее недра, другие природные ре­сурсы на территории Республики Беларусь был назван белорусский народ. Он осуществляет исключительные права владения, пользования и распоряжения землей.

Кодекс Республики Беларусь о земле от 11 декабря 1990 г. содержал специальную норму - ст. 2 «Земля как объект права собственности». В ней указывалось, что земля является собственностью Республики Беларусь. Было закреплено право каждого гражданина Республи­ки Беларусь на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяются законодатель­ством. Однако в этой статье ничего не говорилось о том, на каких правах (собственности, владения, пользо­вания) возможно использование земельного участка. Бо­лее того. Кодексом о земле 1990 г. не было установлено право собственности на землю ни физических, ни юри­дических лиц.

Кодекс Республики Беларусь о земле, как и Основы земельного законодательства, ввел в юридическую прак­тику новый титул - землевладения, близкий к индивидуальной, частной собственности на землю. Начало формированию института права частной собственное на землю в Республике Беларусь положило постановление Верховного Совета Республики Беларусь от 1 октября 1991 г. «О признании права частной собственности на землю на территории Республики Беларусь». Более подробная регламентация отношений частной собственности на землю содержалась в Законе Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. «О праве собственности на землю». В данном нормативном акте были закреплены формы собственности на землю - государственная частная.

В Республике Беларусь земельные участки могут передаваться в собственность иностранным государствам порядке и на условиях, предусмотренных ст. 57 Кодекса о земле.

Государственную собственность образуют все земли за исключением тех, что переданы в частную собственность и в собственность иностранных государств и отчуждены после этого в собственность Республики Беларусь.

В частной собственности находятся земли, приобретенные гражданами. Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Земельные участки могут передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе и предприятиям с иностранными инвестициями Иностранным государствам земельные участки могут передаваться в собственность в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 37 Кодекса о земле. Юридический лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объектов государственной собственности. Перечень госу­дарственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земель­ный участок, утверждается Президентом Республики Бе­ларусь. Земельные участки также могут передаваться в собственность юридических лиц Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов.

Решение о передаче земельных участков в собствен­ность юридическим лицам Республики Беларусь в на­званных выше случаях принимается Президентом Рес­публики Беларусь.

В зависимости от круга субъектов право частной соб­ственности может быть подразделено на следующие виды:

¨ право частной собственности граждан;

¨ право частной собственности юридических лиц.

В частной собственности граждан Республики Бела­русь могут находиться земельные участки, приобретен­ные для: ведения личного подсобного хозяйства; строи­тельства и обслуживания жилого дома; ведения коллективного садоводства; дачного строительства.

В качестве разновидности права частной собственно­сти юридических лиц могут быть выделены право соб­ственности хозяйственных товариществ, право собствен­ности хозяйственных обществ, право собственности общественных и религиозных организаций, право соб­ственности производственных кооперативов. В рамках государственной формы собственности в Республике Бе­ларусь выделяют республиканскую собственность (соб­ственность Республики Беларусь) и коммунальную соб­ственность (собственность административно-территориальных единиц).

Анализ действующего земельного законодательства Республики Беларусь позволяет прийти к выводу, что административно-территориальными единицами земли на праве собственности не закреплена.

В соответствии с п.2 ст. 213 ГК субъектами права государственной собственности являются Республики Беларусь и административно-территориальные единицы

Подразделение права собственности на формы субъектному составу позволяет провести различия между ними по следующим признакам: по объему правом чий собственников; по основаниям возникновения и прекращения права собственности.

Иное подразделение права собственности на виды касается тех случаев, когда земельные участки принадлежат на праве собственности двум или нескольким лицам. В соответствии с ч. 3 ст. 2 Кодекса о земле зев может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам зависимо от форм собственности.

Следует отметить, что частная земельная собственность граждан ограничена в основном сельскохозяйственными целями (личное подсобное хозяйство, садоводство). Процесс приватизации государственных предприятий требует установления права частной собственности на земельные участки, предоставленные и для предпринимательской деятельности.

3. СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕН­НОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Содержание права собственности в объективном смысле как института земельного права составляет содержание норм права, регулирующих экономические отношения земельной собственности. Нормы этого инсти­тута содержатся в Конституции Республики Беларусь, Кодексе о земле, ГК и целом ряде законов и подзаконных актов. Содержание права собственности в субъективном смысле образуют принадлежащие конкретному собствен­нику правомочия. В ст. 210 ГК установлено, что соб­ственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Каждое из данных правомочий входит необходимым элементом в право соб­ственности. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, об­щественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоря­жения имуществом, отдавать имущество в залог и обре­менять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 210 ГК).

Содержание права собственности, в том числе и зе­мельной, как субъективного права, традиционно связа­но с наличием у ее обладателя правомочий владения, пользования и распоряжения землей. Земельное законо­дательство устанавливает ряд предписаний, касающих­ся реализации данных правомочий.

Право собственности представляет собой независим от других право лица владеть, пользоваться и распор жаться своим имуществом.

Правомочие владения означает возможность собственника реально обладать землей, считать ее свое управлять ею, вести учет земель, обеспечивать их сохранность и представляет собой юридически обеспеченную возможность хозяйственного господства над имуществом. Собственник регистрирует земельный участок за собой, учитывает его в составе своего имущества, в дет освоение, отграничивает от соседних участков пут установления ограничительных знаков, может потребовать возврата земли из чужого незаконного владении например, в случае самовольного захвата, может с помощью соответствующих служб воплотить проект землеустройства, закрепить границы земельного участка на местности, произвести зонирование территории.

Правомочие владения у собственника основано на законе, ему принадлежит высший уровень прав по землевладению. Другие лица могут владеть землей в рамках прав, предоставленных им собственником, и на основе иных титулов: пользователя, арендатора и т.п.

Правомочие пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлечения из имущества его полезных свойств в процессе личного или хозяйственного потребления имущества, предполагает вынесение предмета из круга возможных претязаний других лиц ради его использования в каких-то (необязательно определенных) целях в будущем времени.

Правомочие пользования как субъективное прав предполагает совершение собственником земли возможных действий по пользованию ею в пределах, установленных законодательством. Пользование и владение землей тесно взаимосвязаны. Владение землей подразумевает возможность пользоваться ею, а также с учетом имею­щихся правил использовать ресурсы, находящиеся на ее поверхности и под землей и извлекать для себя пользу, выгоду, какой-либо доход. Собственник земли вправе осуществлять на ней самостоятельную хозяйственную деятельность, использовать не только верхний плодо­родный слой земли, но и имеющиеся на участке обще­распространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, а также эксплуатировать другие полезные свойства земли.

Застройка земельного участка должна производить­ся с соблюдением градостроительных, строительных и иных норм и правил, а также требований земельного законодательства. Если иное не предусмотрено законо­дательством или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, со­оружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему уча­стке (п.2 ст. 264 ГК).

Собственник земельного участка не вправе самосто­ятельно изменить целевое назначение земли. Он не впра­ве перейти, например, с промышленного на сельскохо­зяйственное землепользование. Это касается, в первую очередь, земель, предоставленных в собственность граж­дан Республики Беларусь.

Право пользования земельным участком может быть реализовано по-разному. Так, собственник может ис­пользовать только природные свойства земли, выращи­вая, например, разнообразные сельскохозяйственные культуры, производя посадки и посевы. Но собственник может использовать участок для строительства жилого дома, других хозяйственных построек и сооружений, со­блюдая установленные правила и нормы. Осуществляя свои правомочия по использованию земли, собственник не может при этом нарушать права и защищаемые законом интересы других лиц (п. 3 ст. 210 ГК).

При характеристике правомочия пользования следует учитывать, что собственник на землю не являет собственником минеральных ресурсов под землей. Право собственности на землю не распространяется ни определенного уровня под поверхностью земли. Собственнику земли не предоставлено право контролировать пространство над землей выше определенного уровня.

Право собственности бессрочно. Право собственное на землю представляет собой наиболее широкое по содержанию право. Оно дает возможность его обладателю собственнику свободно и самостоятельно осуществлять свои полномочия. Собственник земли наделен рядом и исключительных распорядительных действий. Оно включает всевозможные действия по определению юридически судьбы земли. Распоряжение землей может выражаться двух основных формах: вещественной и правовой. Правовая форма состоит в праве собственника продать, обменять, заложить земельный участок, передать его по наследству, совершить в отношении земли другие распорядительные действия. Например, передать земельные участки в собственность Республики Беларусь, отказаться от части участка, разделить его до установления законом норм предоставления, образовать путем объеду нения общую совместную или долевую собственное произвести отчуждение земельных участков (частей земельных участков), сдать их в залог, в аренду. Вместе с тем круг распорядительных действий собственника ограничен земельным законодательством.

Не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. В нее включается право собственника необратимо изменить назначение земли. Такое изменение происходит при перепланировке ландшафтов, застройке земельного участка, затоплении земель при строительстве водохранилищ, переводе земель из одной категории в другую в случаях изменения целевого на­значения этих земель.

Таким образом, субъективное право земельной соб­ственности состоит в комплексе правомочий собствен­ников по владению, пользованию и распоряжению зем­лей, осуществляемых собственниками самостоятельно, своей властью, подчиняясь только требованиям зако­нодательства.

Право земельной собственности следует отличать от других правомочий на землю. Право собственности - са­мое обширное по содержанию право.

Оно предполагает наличие у собственника таких пра­вомочий, которых лишены другие пользователи земли.

Собственник земли при осуществлении своих прав независим от кого бы то ни было. Он должен подчинять­ся только требованиям закона, совершая в отношении земли разнообразные действия.

Только собственник владеет землей на титуле соб­ственности, все же другие лица - на основании иных прав.

Права собственника земли установлены законом (Ко­дексом о земле). Собственник сам, по своему усмотре­нию, может установить объем прав пользователей его земельной собственностью. Собственность на землю мо­жет быть прекращена только в особом порядке и на ус­ловиях, установленных законом.

Только собственник земли вправе распорядиться ею в полном объеме. Он самостоятельно выбирает и способ распоряжения, права же всех иных владельцев и пользо­вателей земли зависят от пожеланий и власти ее соб­ственника.

Собственник вправе требовать прекращения вмеша­тельства в его деятельность от любых других лиц, устранения любых препятствий, лишающих его возможности осуществлять право собственности.

Таким образом, следует сделать вывод о том, право собственности на землю может быть реализован собственником в полном объеме. Оно подлежит защите как субъективное право от вмешательств в дела собственника. Юридическое оформление права собственности в условиях рыночного хозяйства осуществляется в соответствии с принципами: исключительности, перенесения и невмешательства государства в непосредственную хозяйственную деятельность собственника.

Право собственности как важнейшее вещное право и вещное правоотношение имеет свои особенности. Оно отличается не только от обязательственных прав и правоотношений, но и от иных вещных правоотношений и вещных прав (права пожизненного наследуемого владения землей граждан, права постоянного или временного пользования землей, земельных сервитутов). Правоотношение земельной собственности как вещное правоотношение носит бессрочный характер. Субъекту, владеющему землей на праве собственности, принадлежит право на предъявление виндикационного и негаторного иска.