Сделки с объектами незавершенного строительства (40 `).

Другое «больное место» при строительстве жи­лых домов — правовое положение объектов неза­вершенного строительства. Судебная практика, за­конодательство и многие юристы неоднозначно смотрят на этот вопрос. Для риэлторской фирмы он также имеет значение, поскольку на объект недви­жимого имущества могут быть зарегистрированы права как самих риэлторских фирм, их клиентов, так и права третьих лиц (контрагентов). Контраген­ты могут своими недобросовестными действиями завладеть недвижимым имуществом в будущем, ког­да объект будет достроен или передать (уступить по договорам уступки прав требования) права требова­ния определенной части в незавершенном строи­тельством объекте, хотя фактически они не будут яв­ляться собственниками всего объекта недвижимого имущества. Риэлторской фирме следует постоянно отслеживать ход строительства дома, завершения строительства отдельных секций, этажей. Неопре­деленность в законодательстве, его различные и противоречивые трактовки арбитражными судами различных субъектов РФ создают «широкое поле» для проведения различных мошеннических дей­ствий с будущими квартирами в строящемся доме.

Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Феде­рации» в перечень недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ был включен объект незавершенного строи­тельства. Тем не менее, многое осталось неясным, по­скольку, определяя объекты недвижимости, законода­тель не уточнил, с какого момента они становятся не­движимостью, всегда ли являются недвижимостью или только в том случае, если не выступают в качестве предметов действующего договора подряда.

Мнения о том, чем именно является объект неза­вершенного строительства, высказывались разные.

Объекты незавершенного строительства можно было бы считать специальным видом недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они, по об­щему правилу, не подлежат самостоятельной государ­ственной регистрации в качестве недвижимости, а сле­довательно, юридически не являются таковой. Весьма сложен для определения и момент их фактического со­здания... Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью стро­ительных материалов и конструкций, в которую также вложен труд строителей (т. е. движимым имуществом), а право собственности на них, по общему правил}', при­надлежит подрядчику (ср. п. 2 ст. 702, п. 2 ст. 703, п. 1 ст. 705, п. 1 ст. 741 ГК РФ). Их можно считать недвижи­мостью лишь за рамками подрядных отношений (в час­тности, после консервации строительства).

До окончания строительства заказчику (застрой­щику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект, строительный объект — предмет договора строительного подряда. Таким об-разом, авторы сходятся во мнении, что объект неза­вершенного строительства является недвижимостью только в том случае, если отсутствует действующий договор строительного подряда. Необходимо отме­тить, что данные работы были опубликованы до вне­сения изменений в ст. 130 ГК РФ.

Что касается объекта незавершенного строитель­ства, в отношении которого отсутствует действую­щий договор строительного подряда, тут можно ска­зать однозначно: если данный объект по своим при­знакам является недвижимым имуществом, то он яв­ляется недвижимостью.

Сложнее решается вопрос в отношении объекта, который является предметом действующего договора строительного подряда или возводится силами заст­ройщика. Иногда такой объект пытаются квалифици­ровать в качестве совокупности строительных мате­риалов, сложенных в определенном порядке.

Думается, что такая квалификация неправомер­на, — как только те или иные стройматериалы были неразрывно соединены друг с другом, они прекрати­ли свое существование в качестве самостоятельных вещей, что подтверждается и судебной практикой.

В Постановлении от 26.10.99 № 3655/99 ВАС РФ указал, что «установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадле­жащей истцу недвижимости».

Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подле­жит отмене. В остальной части решение суда являет­ся законным и обоснованным и отмене не подлежит.

В п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 13.11.97 № 21 указано: «Не завершенный строитель­ством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации».

При рассмотрении спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завер­шенный строительством объект недвижимости и подле­жит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ, объекты граж­данских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение ко­торых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строи­тельством. Следовательно, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собствен­ником другим лицам.

При определении квалификации конкретного строения, не завершенного строительством, в каче­стве движимого или недвижимого важно не забывать 'и про технические критерии.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99 выделены следующие признаки недвижи­мого имущества:

1) монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;

2) подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);

3) принадлежность строения к капитальным (в данном случае — первой группе капиталь­ности);

4) характер работ по привязке фундамента к мест­ности, по изготовлению фундамента и монта­жу, свидетельствующий о возведении сооруже­ния, прочно связанного с землей (недвижимого имущества);

5) указанные выше необходимые признаки отне­сения имущества к недвижимости устанавли­ваются исходя из технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

В Постановлении ФАС СЗО от 14.11.2000 по делу № А56-6166/2000 суд, признавая совокупность объектов недвижимостью, мотивировал это следую­щим образом: «... по заключению проведенной су­дом апелляционной инстанции строительно-техни­ческой экспертизы, на занимаемом ответчиком зе­мельном участке расположены такие объекты, как инженерные коммуникации, маелобензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные емкости с заглублением до 2 метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к ос­новным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочлененных сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанных с землей, со сроком эксплуатации не менее 50 лет. Их демон­таж невозможен без несоразмерного ущерба им и их назначению».

Подводя итоги, можно выделить следующие кри­терии отнесения имущества к недвижимому:

1) неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие фундамента);

2) отведение участка под строительство (этот кри­терий относится скорее к юридическим и будет рассмотрен ниже);

3) подведение к нему стационарных коммуникаций;

4) отнесение данных объектов к основным фон­ дам {этот критерий также будет рассмотрен от­ дельно, среди юридических критериев);

5) отнесение объектов к капитальным (при этом опять-таки следует учитывать, что даже в слу­ чае отнесения объекта к капитальным такой объект может не быть признан недвижимос­ тью, если возводился на определенное время);

6) отсутствие признаков временного строения, ко­ торое должно быть устранено с земельного уча­ стка по окончании срока пользования участком;

7) техническое предназначение объекта;

8) возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после пере­мещения.

Критерий технической (физической) связанно­сти с землей. При применении данного критерия должны исследоваться наличие фундамента, его ха­рактеристики, способ прикрепления объекта к фун­даменту, а также материал, из которого изготовлен данный объект.

С объектами жилого фонда все понятно, поскольку жилой дом всегда строят в соответствии со СНиПами на прочном фундаменте, т. е. объект прочно связан с землей. Но в процессе работы риэлтор имеет дело не только с объектами жилого фонда, но и не жилого. Особенно часто это встречается при строительстве но­вых жилых домов, когда вместе с жилым комплексом строят и административные помещения, торговые залы. Кроме того, строительство любого жилого дома почти всегда сопровождается строительством гара­жей. В таких случаях бывает трудно определить объект в качестве движимого или недвижимого. В практике рассмотрения дел арбитражными судами федераль­ных округов есть постановления, вынесенные по де­лам, где объектом спора выступало недвижимое иму­щество одним из вопросов, возникавших при рассмот­рении дела, как раз был вопрос об отнесении имуще­ства к объекту недвижимого или движимого имуще­ства. Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Поста­новлении от 13.03.2003 по делу № Ф08-679/2003 ука­зал, что павильоны не являются объектами недвижимости, так как не имеют фундамента и не считаются сооружениями, прочно связанными с землей.

Аналогичный вывод содержится и в Постановле­нии ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2000 по делу № Ф04/2131-185/А81-2000. В данном деле интересным является вывод о том, что неразрывную связь с землей и невозможность перемещения здания без несоразмерного ущерба его назначению возмож­но установить визуально.

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2002 по делу № А29-1380/02-2э отмечено, что поскольку объект имеет монолитный фундамент на свайных основаниях, следовательно, присутствуют признаки недвижимого имущества. В этом случае ар­битражный суд посчитал данную техническую харак­теристику фундамента достаточной для признания объекта недвижимым имуществом.

В Постановлении от 11.01.2002 по делу № 1170/5К ФАС Волго-Вятского округа считает, что раз постро­енный гараж не имел фундамента, подведенных ста­ционарных коммуникаций, обусловливающих связь объекта с земельным участком, то при составлении технического паспорта данному объекту не присваи­вается кадастровый (условный) номер и объектом не­движимости он не является.

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12.03.2002 по делу № А65-14296/2001-СГ2-6 сформу­лировал следующую позицию: «Торговый павильон является легковозводимой конструкцией и не отно­сится к недвижимым вещам в силу ст. 130 ГК РФ».

Причем, что такое «легковозводимая конструкция» и из каких документов и характеристик объекта исхо­дил суд при определении того, что «торговый пави­льон является легковозводимой конструкцией», из са­мого Постановления не усматривается.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2002 по делу № ФОЗ-А51/02-1/879 указано, что «не завершенный строительством объект «Кры­тый рынок» не может быть признан в качестве недви­жимого имущества, поскольку использованные при его строительстве металлические конструкции, вер­тикальные панели, согласно рабочему проекту, чер­тежам, являются сборно-разборными, то есть могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены. Наличие фундамента на объекте не свидетельствует в данном случае о возведении недви­жимости».

Но в Постановлении от 15.04.2002 по делу № Ф09-702/02-ГК ФАС Уральского округа, сославшись на ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Закона РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), не признал, что факт возведения объек­та из металлических конструкций является доказа­тельством того, что объект не является объектом не­движимости.

В обобщении практики рассмотрения споров, свя­занных с применением закона о государственной реги­страции, ФАС Волго-Вятского округа также говорит­ся, что «спорный объект состоит из сборно-разборных элементов и, согласно требованиям статьи 130 ГК РФ, к объектам недвижимости не относится».

В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2002 по делу № А43-3005/01-21-60 закреплено, что «одиннадцать мини-магазинов (павильонов) яв­ляются сборными конструкциями, демонтаж и пере­мещение которых на новое место возможны без при­чинения несоразмерного ущерба их назначению, то есть относятся к движимому имуществу».

Наоборот, в Постановлении ФАС Волго-Вятского ок­руга от 22.01.2002 по делу № А29-4609/01-2э сделан вы­вод, что факт установки перечисленных объектов на бе­тонные фундаменты обеспечивает их связь с землей, од­нако доказательства невозможности отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерно­го ущерба их назначению заявителем не представлены.

Из изложенного очевидно, что судебная практика признает следующие признаки неразрывной связи с землей:

1) наличие фундамента. Заметим, что само по себе наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости — оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками;

характер фундамента — как видим, наличие у объекта фундамента, представляющего собой кирпичную кладку на бетонной плите, которая лежит на земле, не привело к признанию данных объектов недвижимостью. Думается, приопределении характеристик фундамента сле­дует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», СНиП 2.02.03-85 «Свайные фундаменты», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости;

3) материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборным сооружением, соору­жением со стенами в виде металлических реб­ристых листов по металлическому каркасу, если использованные при его строительстве металли­ческие конструкции, вертикальные панели, со­ гласно рабочему проекту, чертежам, являются сборно-разборными, то суд приходит к выводу, что такие объекты могут без ущерба для объек­та в целом быть разобраны и перемещены;

4) невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению;

5) наличие подведенных к объекту коммуникаций. В процитированных выше делах (постановления

Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99; ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2000, № А56-6166/2000; ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2002 № 1170/5К; ФАС Уральского округа от 15.04.2002 № Ф09-702/02-ГК) наличие подведенных коммуника­ций было названо в качестве одного из признаков не­движимого имущества.

При этом, отсутствие подведенных коммуникаций не может выступать основанием для того, чтобы не признавать такой объект недвижимым имуществом, но если коммуникации подведены, то есть основания для признания такого объекта недвижимостью.

Отнесение объекта к капитальным. Это следу­ющий критерии, по которому объекты относят к дви­жимому или недвижимому имуществу.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 № 2061/99 в качестве признака недвижимого имуще­ства была указана принадлежность строения к капи­тальным (в данном случае — первой группе капиталь­ности). В Постановлении ФАС СЗО от 14.11.2000, по делу №А5 6-6166/2000, отнесение объектов к объек­там капитального типа также было признано одним из признаков недвижимости. В данных двух случаях отнесение объекта к капитальной постройке стало решающим признаком отнесения его к объекту не­движимого имущества.

В деле № А56-15389/00 суд в решении от 25.08.2000 указал, что «понятие "недвижимые вещи" является категорией правовой, а не строительной. От­несение объектов к той или иной группе капитальнос­ти с точки зрения строительных норм не влияет на по­нятие недвижимости. Право на строение, сооружение как на объект недвижимости не возникает в случаях, если земельный участок не был предоставлен в уста­новленном порядке под строительство либо возведен­ное строение предполагалось как временное, что оз­начает иные цели использования земельного участка и иное назначение самого объекта». Суд кассационной инстанции оставил в силе решение и постановление в части отказа в признании данных объектов недвижи­мостью, указав, что объекты являются временными и не могут быть недвижимостью в силу их правового режима. Таким образом, видно, что судебная практика может быть противоречивой по данному вопросу и критерий отнесения объектов к движимому или недви­жимому имуществу именно по признаку капитальной постройки может и не оказать существенного влияния.

Впрочем, ФАС Поволжского округа занял иную по­зицию, указав в Постановлении от 01.07.2003 по делу № А49-6216/02-6/24, что каких-либо указаний на то, что некапитальные строения или сооружения не могут быть недвижимым имуществом, федеральное законо­дательство не содержит. Аналогичная позиция была высказана ФАС МО в Постановлении от 27.01.2003 по делу № КГ-А40/8701-02. Следовательно, критерий ка­питальности постройки вообще не будет учитываться судами при определении объекта в качестве движимо­го или недвижимого имущества.

При определении объекта в качестве недвижимого имущества также следует учитывать правила ст. 272 ГК РФ, которая говорит о последствиях утраты соб­ственником недвижимости права пользования зе­мельным участком, на котором эта недвижимость расположена.

В связи с этим при использовании данного крите­рия следует учитывать, что отнесение объекта к ка­питальным может служить только одним из доказательств невозможности перемещения этого объекта без ущерба для его назначения, а отнесение объекта к некапитальным само по себе не является доказа­тельством того, что данный объект не является объектом недвижимости.

Критерий технического предназначения объек­та. Думается, что при определении технического предназначения объекта следует исходить из того, предназначен ли он для перемещения изначально, а не из того, заложена ли возможность перемещения в его конструкцию. Заложенная в конструкцию воз­можность перемещения объекта является отдельным критерием, не имеющим отношения к техническому предназначению объекта.

Существуют утвержденные Госстандартом СССР ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определе­ния» и ГОСТ 22853-86 «Здания и сооружения мо­бильные (инвентарные)».

Согласно ГОСТ 25957-83, мобильные здания и со­оружения (которые в соответствии с указанными ГОСТ могут быть и двухэтажными) предназначены для пе­редислокации, имеют ходовую часть л должны быть передислоцированы не менее определенного количе­ства раз, предназначены для перемещения изначаль­но и объектами недвижимости (хотя и называются зданиями и сооружениями) признаны быть не могут.

Также не являются объектами недвижимости то нары, которые, как правило, постоянно расположены на одном и том же месте, но по своей технической сущности являются прицепами к автотранспортным средствам и изначально предназначены для переме­щения (хотя и несамостоятельного).

Если же объект изначально для перемещения не предназначен, то это служит одним из доказательств того, что он является недвижимостью. Возможность функционирования данного объекта по прежнему на­значению после перемещения также может служить одним из критериев определения имущества как дви­жимого или недвижимого.

Согласно ст. 8 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ», до введения в действие Закона о ре­гистрации применяется действующий порядок реги­страции недвижимого имущества и сделок с ним.

Объект строительства, как до, так и после прекра­щения договора строительного подряда, должен от­носиться к недвижимому имуществу. Специфика объекта строительства на стадии действующего до­говора строительного подряда состоит в том, что он обременен обязательственными правоотношениями сторон договора.

Из материалов дела, приведенного в Информаци­онном письме ВАС РФ от 24.01.2000, следовало, «что на участке возведены фундамент и стены дома. Пере­мещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Значит, данный объект является объек­том недвижимости».

В п. 21 Информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 отмечено, что «право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистра­ции этого строительства в установленном порядке».

Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом для продолжения строительства недостроен­ного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствую­щее вознаграждение. Объект незавершенного строи­тельства являлся вкладом заказчика в договор про­стого товарищества.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска от­казал, так как все выполненные работы по незавер­шенному строительству оплачены заказчиком и, сле­довательно, он имел право распорядиться им как сво­ей собственностью, в том числе передав незавершен­ное строительство другому лицу.

Далее суд кассационной инстанции отменил реше­ние и передал дело на новое рассмотрение по следую­щим основаниям. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строи­тельные работы, а заказчик — принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у под­рядчика сохраняется право на продолжение строитель­ства. Из норм ст. 219 ГК РФ вытекает, что право соб­ственности на здания, сооружения и другое вновь со­здаваемое недвижимое имущество, подлежащее госу­дарственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следуя нормам ст. 130 ГК РФ, незавершенное строительство является недвижимым имуще­ством, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации).

Соответственно, для решения вопроса о право­мерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения дого­вора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта не­движимости. В соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8, не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимо­му имуществу, если они являются предметом дей­ствующего договора строительного подряда.

Если более конкретно, то в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 было указано сле­дующее: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, от­носятся к недвижимому имуществу. Поэтому при раз­решении споров о праве собственности на не завер­шенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими право­отношения собственности на недвижимое имуще­ство и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права соб­ственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими». Из данной формули­ровки следуют два логических вывода:

1) если договор подряда в отношении объекта не­ завершенного строительства расторгнут, то та­ кой объект является недвижимым имуществом;

2) объект незавершенного строительства, в отношении которого продолжает действовать дого­вор строительного подряда, не является недвижимым имуществом1.

Почему суд руководствовался именно вторым вы­водом, из самого Обзора не ясно. Особенно странно это, учитывая, что в Обзоре № 8 не был затронут воп­рос об объектах незавершенного строительства, в от­ношении которых продолжает действовать договор строительного подряда.

Кроме того, возможна и такая ситуация, когда до­говор подряда хоть и не расторгнут и формально про­должает действовать, но фактически сторонами не исполняется и продолжение строительства не осуще­ствляется. Следуя логике Обзора № 51, такой объект недвижимостью не является. Указанный вывод пред­ставляется нам абсолютно неверным.

Думается, что не просто в отношении объекта не должно существовать действующего договора строи­тельного подряда (который может и не исполняться, но и не расторгаться), а объект не должен изменять­ся. В связи с этим по аналогии не может являться не­движимым имуществом объект, строительство кото­рого продолжается силами самого собственника, без привлечения подрядчика.

Заметим, нельзя быть уверенным, что тот или иной объект является предметом действующего договора строительного подряда. Залогодатель может уверять, что договор подряда на строительство объекта в це­лом не заключался. А впоследствии выясняется, что на момент регистрации права собственности и/или заключения договора ипотеки действовал договор под­ряда или осуществлялось строительство силами само­го застройщика. Между тем в ст. 25 Федерального за­кона «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» нет требования о представлении документов, подтверждающих отсут­ствие действующего договора строительного подряда.

При этом, поскольку договор строительного под­ряда не подлежит какой-либо регистрации, получить достоверные сведения о его наличии или отсутствии достаточно проблематично.

Исходя из вышеизложенного, при принятии в ипо­теку объекта незавершенного строительства необхо­димо получить от залогодателя подписанное руково­дителем и главным бухгалтером залогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда на дату подписания договора ипотеки отсут­ствуют и что строительство силами самого залогода­теля не осуществляется.