Задачи для самостоятельной работы. Для объекта оценки за величину рыночной стоимости принимается итоговая величина рыночной стоимости, полученная обобщением результатов затратного
Задача 16.
Для объекта оценки за величину рыночной стоимости принимается итоговая величина рыночной стоимости, полученная обобщением результатов затратного, доходного и сравнительного методов оценки, которые указаны в таблице. Величина годовых эксплуатационных расходов составляет 26 000 руб.. Годовой темп прироста стоимости аналогичных объектов недвижимости соответствующего назначения составляет в среднем 5%. Годовой темп прироста эксплуатационных расходов принят в размере 12%. Обычный срок экспозиции для объекта оценки составляет 6 месяцев. Величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости, составляет в среднем 11 000 рублей. Ставка дисконтирования для объекта оценки составляет 12,32%. Определите ликвидационную стоимость объекта оценки.
Таблица - Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
| Наименование параметра | Затратный подход | Метод сравнения продаж | Доходный подход | Взвешенное значение стоимости |
| Объект недвижимости | ||||
| Весовой коэффициент | ||||
| Итого рыночная стоимость объекта, руб. |
Таблица - Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
| № | Наименование показателя | Объект недвижимости |
| ликвидационная стоимость | рассчитывается | |
| рыночная стоимость объекта недвижимости на момент приобретения | ||
| величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения | ||
| годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости | ||
| годовой темп прироста эксплуатационных расходов | ||
| обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах | ||
| относительная величина прибыли предпринимателя | ||
| относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости | ||
| ставка дисконтирования при вложении в недвижимость | ||
| Ликвидационная стоимость объекта оценки |
Ответ: ________________ .
Задача 17.
Для объекта оценки за величину рыночной стоимости принимается итоговая величина рыночной стоимости, полученная обобщением результатов затратного, доходного и сравнительного методов оценки, которые указаны в таблице. Величина годовых эксплуатационных расходов составляет 31 500 руб.. Годовой темп прироста стоимости аналогичных объектов недвижимости соответствующего назначения составляет в среднем 8%. Годовой темп прироста эксплуатационных расходов принят в размере 13%. Обычный срок экспозиции для объекта оценки составляет 6 месяцев. Величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости, составляет в среднем 14 370 рублей. Ставка дисконтирования для объекта оценки составляет 15,04%. Определите ликвидационную стоимость объекта оценки.
| Наименование параметра | Затратный подход | Метод сравнения продаж | Доходный подход | Взвешенное значение стоимости |
| Объект недвижимости | ||||
| Весовой коэффициент | ||||
| Итого рыночная стоимость объекта, руб. |
| № | Наименование показателя | Объект недвижимости |
| ликвидационная стоимость | ||
| рыночная стоимость объекта недвижимости на момент приобретения | ||
| величина годовых эксплуатационных расходов на момент приобретения | ||
| годовой темп прироста стоимости объектов недвижимости | ||
| годовой темп прироста эксплуатационных расходов | ||
| обычный срок экспозиции объектов недвижимости, соответствующий рыночной стоимости, в годах | ||
| относительная величина прибыли предпринимателя | ||
| относительная величина расходов, связанных с покупкой и переоформлением прав на объект недвижимости | ||
| ставка дисконтирования при вложении в недвижимость | ||
| Ликвидационная стоимость объекта оценки |
Ответ: ________________ .
ГЛОССАРИЙ
Аренда — имущественный наем, договор, по которому одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за определенную плату.
Владение — физическое обладание имуществом. В случае если лицо является добросовестным владельцем, то есть владеет имуществом на законных основаниях, оно имеет право на самостоятельную защиту прав на него в суде. Право владения возникает не только у собственника имущества, но и у лиц, владеющих имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом, а также по приобретательской давности.
Вторичный рынок недвижимости — система правоотношений по поводу купли продажи, аренды, залога, обмена объектов недвижимости, принадлежащих собственникам на основе права первичного приобретения, например, квартиры, которые к моменту выхода на рынок уже находились в собственности как минимум одного лица.
Девелопер — компания, реализующая строительные проекты в сфере недвижимости за счёт собственных и (или) заёмных средств.
Договор аренды — соглашение, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) принадлежащее ей движимое и недвижимое имущество во временное владение и пользование за плату. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать имущество, являющееся предметом договора, в противном случае он является недействительным.
Дом— здание, предназначенное для жилья или для размещения учреждений или предприятий.
Здание— физически неделимый архитектурно-строительный объект, имеющий определённое функциональное значение. Здание — наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Земельный участок — часть земной поверхности, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус, доку ментально установленные ограничения для его использования.
К недвижимым вещам — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.
Рынок — совокупность экономических отношений в сфере обмена товарной продукции или услуг и связанных с процессом купли продажи.
Сервитут — право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица.
Собственность— экономическая категория, отражающая права владельца владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Жилая недвижимость– малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.
Коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс.
Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).
Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Потребительская стоимость(стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости . Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.
Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Страховая стоимостьобъектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.
В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.
Ликвидационная стоимостьпредставляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта с учетом износа.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.
Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства .
Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости.