Особенности оценки зданий из бетона

В зданиях из монолитного бетона может иметь место скрытый дефект, способы выявления которого необходимо найти. Это увеличение объемного веса керамзитобетона наружных стен, а, следовательно, и снижение их теплостойкости. Имеются случаи, когда в определенных зонах вместо керамзитобетона в процессе строительства использовался тяжелый бетон. Повышенная теплопроводность наблюдается и в сборных конструкциях стен, выполненных из однослойных керамзитобетонных панелей с увеличенным, против нормируемого, объемным весом (например, 1600-1800 кг\м вместо 1000-1100 кг\м).

Серьезным дефектом в панельных и каркасно-панельных зданиях является негерметичность вертикальных и горизонтальных швов, восстановление которых требует определенных затрат и должно быть учтено при определении стоимости. Возможно, потребуется проведение испытаний на воздухо- и влагопроницаемость.

Одним из распространенных дефектов железобетонных конструкций являются трещины. По роду развития они могут быть стабилизировавшимися и нестабилизировавшимися по времени. Появление трещин в конструкциях возможно в результате расклинивающего действия замерзающей воды в пустотах настилов, колодцах для анкерных болтов, стаканах для установки колонн, а также из-за коррозии металла в пористом бетоне или при недостаточном защитном слое.

Особый вид трещин с выступанием бетона встречается в конструкциях, подвергшихся воздействию высоких температур (при пожаре). Динамика поведения трещин проверяется по маякам.

Чаще всего первопричиной разрушения отдельных конструктивных элементов и частей здания является вода, попадающая в пазы, щели и трещины конструкций. Долговечность стеновых панелей и перегородок из легких бетонов или иных эффективных стеновых материалов, независимо от технологии их изготовления, во многом определяется свойствами самого материала на воздействие влаги, способствующей процессам растворения и образования льда. Легкие бетоны обладают способностью изменять свои физико-механические свойства при перемене температуры и влажности, причем у ячеистых бетонов (пенобетон, газобетон) это проявляется в большей степени.

Техническое заключение по результатам обследования

Факторы и причины проведения технического обследования, могут быть различны, но независимо от того, что послужило мотивом для его проведения, результат должен быть один – это выдача Технического заключения, являющееся официальным и имеющим юридическую силу документом.

Заключительный этап включает в себя обработку, анализ и оформление результатов технического обследования. На данном этапе составляется Техническое заключение, которое состоит из краткой пояснительной записки, иллюстрационных материалов и выводов.

Подготовка соответствующего технического заключения осуществляется в несколько стадий:

Стадии	Задачи	Описание
1.Оценка технического состояния	Оценить техническое состояние строительных конструкций	Используя нормативную документацию, определение класса технического состояние конструкции.
2.Анализ и обработка данных	Проанализировать собранные данные по объекту	Обработка данных, полученных в ходе проведения экспертизы.
3.Разработка инженерного решения	Разработать решение, выдать рекомендации	Разработка рекомендаций по обслуживанию и ремонту (при необходимости) объекта.
4.Подготовка и выдача заключения	Выдача заключения заказчику	Ознакомление заказчика с проделанной работой (при необходимости - натуральные пояснения на объекте).

Техническое заключение– это заключение, произведенное по результатам обследования, в котором указывают категорию технического состояния здания и дают оценку возможности восприятия этим зданием или сооружением дополнительных деформаций или других воздействий, обусловленных новым строительством или реконструкцией. При необходимости приводиться перечень мероприятий для усиления конструкций и укрепления грунтов оснований.

Состав технического заключения зависит от объективного состояния здания или сооружения, и, именно, это заключение используют как обязательный документ при защите технической документации (согласовании). Так как он дает техническую оценку и пределы возможностей по переустройству здания, перепланировки и переоборудования офисного помещения, по организации новых входов или изменению вида фасада, по реконструкции здания и сооружения.

В зависимости от цели Техническое заключение бывает:

1.Техническое заключение о текущем состоянии здания;

2.Техническое заключение для согласования перепланировки, переоборудования и переустройства;

3.Техническое заключение для согласования реконструкции.

Как правило, Техническое заключение содержит:

– описание существующего здания, объемно-планировочного и конструктивного решений;

– результаты технического обследования отдельных конструкций – кровли, стен, фундаментов, а так же подробное описание этих конструкций, их дефектов, и рекомендации по дальнейшей эксплуатации;

– развернутый вывод с рекомендациями по усилению отдельных конструкций и дальнейшей эксплуатации всего здания (помещения);

– прогнозные характеристики конструкций здания и дальнейшего использования их после реконструкции, перепланировки или усиления;

– фотоотчет, фиксирующий дефекты, как правило только тех, которые могут повлиять на дальнейшую эксплуатацию здания;

– графическую часть с чертежами, в том числе обмерочными;

– результаты лабораторных исследований (при необходимости);

– расчетная часть с поверочными расчетами отдельных конструкций

– приложения, планы БТИ, материалы проекта и т.п.

Пояснительная записка обычно составляется в следующей последовательности:

1. Общая характеристика объекта оценки. В данном разделе указывается местоположение объекта, дается краткое описание участка, приводится перечень улучшений, относящихся к объекту оценки. Основные строения объекта характеризуются по следующим позициям:

• функциональное назначение (тип, проектная мощность, вместимость, параметры главных технологических процессов);

• объемно-планировочное решение зданий (этажность, наличие подвалов или технических подполий, блочность, технические этажи, надстройки и т.п.);

• перечень основных количественных данных по зданиям (линейные размеры, площади помещений, площади застройки, строительный объем, высоты этажей).

2. Описание конструктивных решений строений и внутренних систем инженерного оборудования.

При описании конструктивных решений зданий (сооружений) приводятся проектные и/или фактические данные (конструктивный тип, характерные геометрические размеры, вид строительных материалов, примененных для их возведения) о следующих конструкциях:

• фундаменты;

• стены и каркасы;

• междуэтажные перекрытия и покрытия;

• крыша и кровля;

• полы;

• элементы обустройства (балконы, лоджии, крыльца и т.п.);

• наружная отделка фасадов;

• внутренняя отделка помещений.

При описание внутренних систем инженерного оборудования приводятся основные характеристики (тип, внешний источник, потребляемые мощности, расходы сред и т.п.) и состав оборудования следующих инженерных систем:

• электроснабжения и освещения;

• водоснабжения;

• отопления;

• вентиляции и кондиционирования;

• канализации;

• газоснабжения;

• пожаротушения;

• сигнализации.

3. Эксплуатационные данные. По результатам изучения эксплуатационной документации в данном разделе заключения приводятся следующие сведения:

• время начала и окончания строительства здания;

• особенности прохождения процесса строительства;

• сведения об аварийных ситуациях, имевших место за период эксплуатации здания;

• сведения о проведенных капитальных ремонтах и реконструкциях здания;

• особенности использования здания.

4. Общая характеристика текущего состояния строительных конструкций и элементов. На основании обработки данных дефектных ведомостей в разделе дается качественная и количественная характеристики повреждений и дефектов элементов зданий. Рассчитывается физический износ конструкций, элементов, систем здания и определяется физический износ здания в целом.

5. Выводы по следующим позициям:

• наличие законодательных ограничений по текущему и перспективному использованию объекта оценки;

• степень соответствия фактического использования объекта проектному назначению;

• текущее состояние строительных конструкций;

• работоспособность и текущее состояние систем инженерного оборудования;

• перечень основных факторов, вызывающих уменьшение стоимости;

• рекомендации по поводу проведения более глубокого исследования технического состояния отдельных элементов.

Основными иллюстративными документами в Техническом заключении об освидетельствовании являются ситуационная схема генплана объекта, схемы поэтажных планов и разрезов основных строений, фотографии улучшений и их элементов, имеющих повреждения.

Формы технических заключений по обследованию технического состояния здания представлены ниже.

Приложение 1

(обязательное)