Договору купівлі-продажу квартири

Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (в нашому випадку квартиру) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (в нашому випадку квартиру) і сплатити за нього певну грошову суму.

В договорі купівлі-продажу квартири зазначаються реквізити сторін, предмет договору, ціна договору, права та обов’язки сторін, інші умови. Договір купівлі-продажу квартири скріплюється підписами сторін, посвідчується нотаріусом і підлягає державній реєстрації.

Суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору пояснюються важливістю квартири як об'єкта права приватної власності.

Згідно із статтею 55 Закону України «Про нотаріат», угоди про відчуження майна, що підлягає державній реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується. При посвідченні угод про відчуження нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна. В разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується у разі посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача. Посвідчення правочинів щодо відчуження, квартири провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

При посвідченні договору продавець зобов'язаний надати документи, які підтверджують його право власності на майно, яке відчужується, серед яких: або нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири; або свідоцтво про право власності, видане при приватизації житлового приміщення органами приватизації; або договір довічного утримання; або свідоцтво про право власності на частину в спільному майні подружжя; або свідоцтво про придбання квартири на публічних торгах; або свідоцтво про право на спадщину; або рішення суду про визнання права власності на квартиру. Також для посвідчення договору купівлі-продажу квартири нотаріусу необхідні паспорти та ідентифікаційні коди сторін, документи, що підтверджують експертну оцінка квартири (нормативно-грошова оцінка, експертна оцінка, будівельно-технічна експертиза, звіт незалежної оцінки), форма № 3 про відсутність заборгованостей по комунальних послугах, будинкову книгу – якщо вона є, план квартири, акти на повірку лічильників тощо.

Договір купівлі-продажу квартири подається нотаріусу не менше ніж у двох примірниках, один з яких залишається у справах державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.

Усі примірники договору купівлі-продажу квартири підписуються учасниками правочину. Посвідчувальний напис вчиняється на всіх примірниках правочину. На бажання учасників правочину кожному з них видається по одному примірнику, про що зазначається у тексті правочину.

Проте, посвідчення договору купівлі-продажу квартири має (порівняно з загальними правилами купівлі-продажу) відповідні особливості.

Квартира може мати кількох власників, всі вони описуються у договорі. Якщо власником є один із подружжя, то інший особисто пише дозвіл на купівлю/продаж нерухомості. Такий дозвіл має бути висловленим письмово і нотаріально посвідченим.

В разі, якщо неповнолітній (малолітній) зареєстрований (прописаний) у відчужуваній квартирі необхідна згода органу опіки й піклування на здійснення даної угоди. Такий дозвіл необхідний також для оформлення відчуження від імені, на ім'я неповнолітнього в тому випадку, коли він є співвласником нерухомого майна, або нерухомість буде здобуватися на його ім'я.

Якщо продавцеві належить частина будинку або квартири на праві спільної власності, необхідно надати доказ про відмову співвласників від переважного права купівлі цієї частки.

Інколи квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам'ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець — власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторі свідоцтво про прийняття спадщини.

Слід мати на увазі, що коли від імені продавця за довіреністю виступає довірена особа, не виключається, що така довіреність може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, скасував її, визнаний недієздатним та ін.), і тоді укладений довіреною особою правочин також буде недійсним.

Якщо квартира належить державній організації, то її можна продати тільки з дозволу Фонду державного майна України.

Нотаріус зобов'язаний перевірити відсутність заборони на відчуження будинку (квартири) чи арешту. Заборона на відчуження може бути, наприклад, у зв'язку з укладенням продавцем договору під заставу житлового будинку. Якщо покупець дав згоду придбати будинок і відповідати за зобов'язаннями продавця (у цьому разі повернути борг), то за згодою кредитора такий договір може бути посвідчений. Довідка про відсутність заборони дійсна протягом трьох місяців. Для запобігання можливій недобросовісності продавця така довідка вимагається нотаріусом для надання напередодні посвідчення договору.

Також, відповідно до цьогорічних змін у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державним реєстратором є нотаріус як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно. Таким чином, нотаріус спочатку реєструє право власності на квартиру Продавця в Державному реєстрі речових прав на майно, потім посвідчує договір купівлі-продажу квартири, і тільки після цього реєструє право власності Покупця на квартиру.

Для отримання більш детальної інформації щодо реєстрації прав на нерухоме майно, я звернулася до державного та приватного нотаріусів з такими питаннями:

- Чи дійсно нотаріус може зареєструвати право власності на нерухоме майно та його обтяження?

Державний нотаріус зазначила, - «Так, дійсно на сьогодні нотаріус здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, як спеціальний суб’єкт з визначеними законодавством повноваженнями. Проте, процедура, порівняно з минулими роками навряд чи стала простіше, перш за все для нотаріуса.»

- А які саме з’явилися ускладнення в Вашій роботі?

Перш за все це не доведений до ладу державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. БТІ не перенесло інформацію із своїх архівів, у зв’язку з чим нотаріусу необхідно спочатку здійснити пошук в реєстрі на випадок зареєстрованого права на квартиру, потім якщо такого не знайде самостійно, під свою відповідальність, зареєструвати у встановленому законом порядку право власності (в даному випадку) на квартиру. І це не враховуючи, що сам реєстр може виснути по декілька годин. Окрім цього нотаріусу необхідно перевірити право власності на квартиру у всіх реєстрах на предмет застави, арешту тощо. Оскільки договори купівлі-продажу нерухомого майна є досить розповсюдженими, а часу на їх посвідчення та реєстрацію витрачається чимало, то на сьогоднішній день вся наша контора цим тільки й займається. Таким чином, стало більше клопоту, відповідальності та невдоволених клієнтів, яким ми просто фізично не можемо приділити стільки часу як раніше.

Звернувшись із тими ж питаннями до приватного нотаріуса, остання зазначила, - «На сьогоднішній день, як державний так і приватний нотаріуси є спеціальними суб’єктами з визначеними законодавством повноваженнями. Тобто вони реєструють право власності на нерухоме майно та його обтяження. Щодо ускладнень в роботі, то в нашій конторі це не так відчутно, порівняно з державними нотаріальними конторами, оскільки ми взяли спеціально підготовлених помічників саме на виконання таких операцій. Така реєстрація дійсно займає досить багато часу, проте це не є основною проблемою для нас. Найбільше нас хвилює те, що відповідно до змін в законодавстві на нотаріуса покладена досить серйозна відповідальність, всупереч недопрацьованій базі. Ми як сліпі кошенята навпомацки шукаємо та перевіряємо майно, яке підлягає державній реєстрації у всіх реєстрах, проте де гарантія, що документи на останнє не лежать десь в архівах БТІ? Саме тому, сьогодні мало хто з приватних нотаріусів береться за таку невдячну справу як державна реєстрація прав на нерухоме майно та його обтяження.»

Отже, враховуючи вищевикладене можна дійти висновку, що процедура посвідчення договору купівлі-продажу квартири має не тільки ряд особливостей, а й досить ускладнилась порівняно з минулими роками. На мою думку вихід із даної ситуації є – це зобовязати БТІ перенести дані з власних архівів в державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а також залучити нові інформаційні технології для покращення роботи зазначеного реєстру. Дані зміни спростять процедуру посвідчення договору купівлі-продажу квартири, зберігши нерви не тільки Продавцю і покупцю, але й нотаріусу.