Занятие 4. Прекращение права собственности на жилое помещение.
Занятие 3. Правовой статус собственника жилых помещений и граждан, проживающих с ним в принадлежащем ему жилом помещении.
1. Права и обязанности собственника при пользовании жилым помещением.
2. Раскройте особенности права общей собственности на жилое помещение. В каком порядке осуществляются владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности? Каким образом и при каких условиях может быть произведен выдел доли в жилом помещении, находящимся в общей долевой собственности? Когда допускается выплата компенсации вместо выдела доли в жилом помещении?
3. Кто относится к членам семьи собственника жилого помещения? Определите их правовой статус?
4. Правовой статус бывшего члена семьи собственника. Может ли быть сохранено право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника?
5. Правовой статус граждан, которым право пользование предоставлено по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
6. В каком порядке производится выселение граждан, проживающих с собственником в принадлежащем ему помещении, право пользование жилым помещением которых прекращено?
7. В каких случаях и в каком порядке производится выселение.
!!! Письменное задание:
Составьте исковое заявление в суд о выделе доли участнику общей собственности на жилое помещение.
Задача 1
В 2000 году Васильев Д., оформив договор аренды земли и получив разрешение на строительство жилого дома в деревне Яшкино, приступил к строительству 3-х этажного коттеджа. Осуществляя закупку материалов, он неоднократно обращался за помощью к своему брату Сергею, который также совместно с ним осуществлял монтаж системы отопления, инженерных систем, электромонтажные работы. Строительство дома осуществляла строительная бригада, нанятая Васильевым. Однако, как правило, деньги за выполненные работы строителям привозил Сергей.
В 2001 году Васильев зарегистрировал брак с Каримовой. В 2002 году у них родилась дочь.
В апреле 2002 года строительство коттеджа было закончено, и Васильев с семьей вселился в него.
В феврале 2004 года Васильев и Каримова подали заявление в суд о разводе и разделе общего имущества. При рассмотрении дела Каримова претендовала на ½ коттеджа, указывая на то, что его приемка в качестве законченного строительством объекта была произведена уже после регистрации брака и рождения ребенка. Васильев же возражал против данных требований, заявляя, что основная часть расходов на строительство коттеджа была осуществлена им еще до заключения брака, и коттедж принадлежит только ему.
Одновременно в суд поступило исковое заявление от брата Васильева - Сергея, в котором он просил признать за ним право в общей собственности на указанный коттедж, поскольку он принимал непосредственное участие в его строительстве и осуществил большую часть финансирования.
Рассмотрите доводы сторон. Решите дело.
Согласно пункту 1 статьи 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Следовательно, та часть дома, которая была построена до заключения брака, должна быть признана частной собственностью Васильева Д., однако право собственности на недвижимость возникает, согласно ГК, с момента его государственной регистрации. Право собственности на дом возникло во время брака. Но Васильев может доказать, что большая часть дома была построена его иждивением, и тогда Каримова будет претендовать лишь на часть дома, которая была построена во время брака.
Согласно пункту 5 Постановления ВС СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» от 31.07.1981 года указывается, что содействия застройщику со стороны членов ее семьи в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома, если только между этими лицами и застройщиком не было договоренности о создании общей собственности на жилой дом, и именно с этой целью они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Следовательно, иск, поданный братом Васильева, удовлетворению не подлежит.
Со стороны брата Васильева возможна в данной ситуации подача искового заявления о неосновательном обогащении и требовании регресса по отношению к своему брату.
Задача 2
Серков обратился в суд с иском о выделе его доли в трехкомнатной квартире, которая принадлежит на праве общей долевой собственности ему, его жене и их 15-летней дочери. В обоснование заявленных требований Серков указывал на то, что их семья фактически распалась, на рассмотрении в суде находится его заявление о расторжении брака. Совместное проживание с женой невозможно, в семье постоянно возникают ссоры, жена не позволяет ему пользоваться отдельной комнатой, какого-либо другого жилья у него не имеется. Несмотря на то, что Серков неоднократно предлагал различные варианты размена, жена ни на один из них не соглашается. Причем в качестве одного из вариантов Серков предлагал разменять квартиру на однокомнатную и двухкомнатную с доплатой, из которых однокомнатная останется ему, а двухкомнатная будет оформлена на жену и ребенка. При этом осуществить доплату обязался Серков. Однако жену указанный вариант также не устроил.
В каком порядке производится выдел доли в праве общей собственности на жилое помещение? Какие обстоятельства при этом устанавливаются? Возможен ли выдел доли Серкова? Возможна ли выплата компенсации вместо выдела доли? Вправе ли Серков требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения? Какое решение должен принять суд?
Согласно пункту 12 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 года № 8 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Таким образом, если выдел доли квартиры Серкова невозможен, он имеет право обратиться в суд с заявлением об установлении режима пользования квартирой или с заявлением о предоставлении доли квартиры в денежном эквиваленте.
Задача 3
Печерина обратилась в суд с иском о разделе в натуре дома, 1/6 которого принадлежит ей, 1/3 – Осипову, ½ - Глебовой. Решением суда иск был удовлетворен. При этом, суд исходил из варианта раздела дома, предложенного экспертом, согласно которому раздел первого этажа дома произведен по фактическому пользованию, а второго этажа – по тому же принципу, за исключением комнаты размером 9,4 кв.м., ранее находившейся в пользовании Осиповой, а по решению суда переданной Печериной.
В кассационной жалобе Осипова утверждала, что указанная комната с момента покупки ею 1/3 дома, согласно договору купли-продажи находилась в ее пользовании, ранее ею пользовался собственник 1/3 дома.
Печерина возражала против доводов жалобы, указывая на то, что, предлагая вариант радела, эксперт исходил не только из фактического пользования домом сторонами и размера жилых помещений, но и из стоимости, при этом в заключении он указал, что выделенные ответчице помещения без упомянутой указанной комнаты соответствуют 1/3 дома.
Какие вопросы следовало поставить на разрешение эксперту в данном случае? Какие доказательства должен представить эксперт при обосновании предложенного варианта раздела жилого помещения? Может ли в заключении эксперта содержаться предложение о переоборудовании жилого дома в связи с его разделом? Каким образом можно разрешить спор при невозможности выдела доли в натуре? Оцените доводы сторон. Правильно ли разрешено дело судом первой инстанции?
Задача 4
Петров В. в сентябре 2003 года приобрел в собственность 2-х комнатую квартиру. В декабре 2003 года был зарегистрирован брак между ним и Завьяловой Л. После регистрации брака Завьялова вместе со своей несовершеннолетней дочерью от первого брака переехала к мужу. В январе 2005 года брак между Петровым В. и Завьяловой Л. был расторгнут.
В апреле 2005 года Завьялова обратилась в суд с иском к бывшему мужу Петрову Б. об устранении препятствий в пользовании квартирой. В обоснование своих требований она указала, что имеет равные с ним права на пользование данным жилым помещением, поскольку они проживали совместно, и она, и ее дочь зарегистрированы по месту жительства в данной квартире. Петров же не позволяет пользоваться квартирой в полном объеме, запрещает входить во вторую комнату в квартире, в которой находятся его вещи, ограничивает в пользовании кухней и грозит выселить из квартиры.
Петров возражал против заявленных требований и, со своей стороны заявил встречный иск о выселении Завьяловой и ее дочери, указывая, что является единственным собственником квартиры. При этом Завьялова нарушает его права собственности, не позволяет нормально жить, постоянно приводит в квартиру посторонних людей, оставляет без присмотра своего несовершеннолетнего ребенка, рассчитывая на помощь Петрова, и, более того, собирается вновь выйти замуж и поселить в квартире своего нового мужа. При этом, платежи за квартиру она не осуществляет, помощь в ее уборке и ремонте не оказывает.
Определите правовой статус Завьяловой и ее дочери. Приобрела ли она и ее дочь право пользования спорным жилым помещением. Изменился ли их правовой статус после расторжения брака с Петровым. Оцените доводы сторон. Какие требования в данной ситуации вправе заявить Завьялова? Правомерны ли действия и требования Петрова? Решите дело.
Право собственности на квартиру возникло до вступления Петрова в брак, а значит, данная квартира не является совместной собственностью супругов, и вещного права у Завьяловой на квартиру, исходя из норм СК, нет.
Согласно пункту 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Требования Петрова, на мой взгляд, правомерны. Завъялову и ее несовершеннолетнего ребенка необходимо выселить по пункту 1 статьи 35 ЖК РФ, т.к. у нее отпали основания права пользования жилым помещением.
Задача 5
В сентябре 2002 года супруги Николай и Елена Савины подали заявление о приватизации жилого помещения, в котором проживали с несовершеннолетним сыном Борисом по договору социального найма. При этом Николай отказался от участия в приватизации, поскольку стоял в очереди на улучшение жилищных условий и рассчитывал на возможность получения другого жилья, которое в дальнейшем можно будет также приватизировать.
Вместе с тем, очередь на получение жилья так и не подошла, а в декабре 2004 года супруги расторгли брак. Раздел имущества произведен не был.
В апреле 2005 года Елена поставила Николая в известность о необходимости освободить приватизированное жилое помещение в связи с тем, что она собирается вновь выйти замуж, и совместное проживание с бывшим мужем при таких обстоятельствах является невозможным. Кроме того, ею и будущим мужем рассматривается вариант продажи указанной квартиры и покупки другой, большей по площади. Поскольку Николай продолжал проживать в спорной квартире, Елена обратилась в суд с иском о выселении Савина Николая. При рассмотрении дела Николай возражал против заявленных требований, указывая на то иного жилья у него нет.
Правомерны ли требования Еленой Савиной? Какие нормы законодательства регулируют возникшие правоотношения сторон? Вправе ли Елена продать указанную квартиру без согласия Николая? При осуществлении сделки купли-продажи и регистрации права собственности какие документы она должна будет представить, принимая во внимание, что в квартире проживает также несовершеннолетний ребенок? Решите дело.
Задача 6
Между Петровой и Светловым 30 октября 1996 года был заключен договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры. Данный договор был удостоверен нотариально и с 1 декабря 1996 года Светлов со своей семьей вселился в приобретенное жилое помещение.
В 2000 году Светлов решил продать данную квартиру с целью улучшения жилищных условий и приобретения квартиры большей площади. Вместе с тем, при обсуждении условий договора с покупателем Алешиным, последний, ознакомившись с документами, отказался приобретать данную квартиру, поскольку ни сам договор купли-продажи квартиры, ни право собственности на нее за Светловым не зарегистрировано в государственном органе, как того требует Гражданский кодекс РФ.
Кроме того, при отсутствии зарегистрированного права собственности за Светловым, по мнению Алешина, невозможно будет произвести и регистрацию договора между ним и Светловым, что повлечет недействительность сделки.
Оцените доводы сторон. С какого момента возникает право собственности на жилое помещение? Какие последствия наступают при отсутствии такой регистрации? Подлежит ли обязательной регистрации договор купли – продажи между Петровой и Светловым? Необходима ли регистрация права собственности на жилое помещение за Светловым в данном случае?
В соответствии со статьей 12 ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пункт 2 статьи 551 ГК РФ определяет, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Таким образом, т.к. у Светлова право собственности на квартиру не зарегистрировано, хотя оно и возникло, т.к. закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество вступил в силу только в 1998 года, и не было закреплено требование об обязательной регистрации договора и права собственности на жилое помещение, он не имеет права совершить отчуждение квартиры по договору купли-продажи недвижимого имущества до того, как он зарегистрирует право собственности.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ НОРМАТИВНЫЙ МАТЕРИАЛ:
1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. №188-ФЗ (принят ГД РФ 22.12.2004г., одобрен СФ РФ 24.12.2004г.)/ Российская газета, 12.01.2005г. №1.
2. Федеральный закон РФ «О введении в действие ЖК РФ» от29.12.2004г. № 189-ФЗ/ Российская газета, 12.01.2005г. №1.
3. Федеральный закон РФ от 30.12.2004г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть 1 ГК РФ»/РГ от 31.12.2004г. №292.
4. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № 36-ФЗ, от 11.04.2002 № 36-ФЗ, от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 29.12.2004г. №196-ФЗ, от 30.12.2005г. № 214-ФЗ, № 217-ФЗ) / "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, № 30, ст. 3594, 15.04.2002, № 15, ст. 1377, 16.04.2001, № 16, ст. 1533, 16.04.2001, № 16, ст. 1533, 16.06.2003, N 24, ст. 2244., 03.01.2005г., №1(ч.1)
5. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991г. № 1541/"Российская газета", № 5, 10.01.1993.
6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости" /"Вестник ВАС РФ", № 1, 1998.
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»./"Вестник ВАС РФ", № 9, 1996.
8. Постановление Пленума ВС ССР от 31.07.1981г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом»/ "Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993", М., "Юридическая литература", 1994.
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 (ред. от 25.10.1996) «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в российской федерации" /"Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 - 1993", М. "Юридическая литература", 1994, "Бюллетень Верховного Суда РФ", № 1, 1997.
10. Постановление Президиума ВС РФ от 23.11.2005 «Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов» /правовая система «Констультант плюс».
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА:
1. Афонина Е., О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". / "Вестник ВАС РФ" № 7, 2000 г.
2. Афонина Е.И., О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Из опыта Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа) /Вестник ВАС РФ, 2000г., № 7.
3. Брагинский М.И. Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М. 1998г.
4. Бутырин А., Лаврененко С. "Раздел жилого дома в судебном порядке: пределы применения технических норм" /("Российская юстиция", № 9, 1997).
5. Гришаев С. Ваше право на собственности на жилой дом и квартиру. М. 1995г.
6. Грудцына Л.Ю. "Жилье как объект имущественных прав"/ "Адвокат", 2005, № 12.
7. Жуйков В. Возникновение права собственности граждан на квартиры. /Росийская юстиция. 1993г., № 15.
8. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве /Учен. зап. ВИЮН. 1941. Вып. 2. С. 80.
9. Куликов, Н. Балычева, Регистрация недвижимости: есть варианты./"Бизнес-адвокат" № 23, 2000 г.
10. Потяркин Д. Раздел жилого помещения. /"Законность" № 8, 1999 г.
11. Рябцев Г., Вступление в права: раздельная регистрация /"Бизнес-адвокат" № 21, 2001 г.
12. Толчеев Н., Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры)./"Российская юстиция"№ 7, 2000 г.
13. Фогель В.А. "Жилое помещение как объект права собственности"/"Нотариус", № 1, 2003г.
14. Фогель В.А. "Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение"/"Бюллетень нотариальной практики", № 4, 2002.
Трезубов Егор Сергеевич, группа Ю-051.
Занятие 4. Прекращение права собственности на жилое помещение.
1. Каковы основания изъятия жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд? Какими нормами права регулируются возникающие при этом правоотношения?
2. Опишите порядок изъятия жилого помещения при изъятии при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Какое орган принимает решение об изъятии? Может ли быть изъята часть жилого помещения?
3. Укажите основания и порядок изъятия жилых помещений при признании многоквартирного дома аварийным.
4. В каких случаях производится обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам гражданина-собственника? Когда обращение взыскания на жилое помещение не допускается?
5. Каким образом соблюдаются права граждан на жилище при изъятии принадлежащих им жилых помещений по обязательствам?
6. Условия и порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения.
7. Определите порядок и условия, при которых осуществляется выплаты компенсации за счет казны РФ при утрате права собственности на жилое помещение. Кто может заявить требования о выплате такой компенсации? В каком порядке определяется размер указанной компенсации?
Задача 1
Между Сергеевой и Красновым в январе 2003 года был зарегистрирован брак, после чего Краснов и его 9-летний сын от первого брака переехали жить в квартиру Сергеевой, принадлежащей ей на праве собственности. При этом зарегистрированными по месту жительства Краснов и его сын остались в квартире матери Краснова.
13.09.2004г. Сергеева продала Лебедеву принадлежащую ей на праве собственности квартиру, в связи с чем 20.11.2004г. была осуществлена государственная регистрация договора и перехода права собственности на квартиру в органе, уполномоченном в области государственной регистрации.
По истечении одного года с момента заключения договора, прокурор обратился в суд с иском о признании указанной сделки недействительной, поскольку при ее совершении были нарушены интересы несовершеннолетнего ребенка – не было получено согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором фактически проживал несовершеннолетний. Какого-либо другого жилого помещения Сергеевой приобретено не было, она вместе с Красновым занимаются бродяжничеством и попрошайничеством, ребенок Краснова нередко ночует на улице. Факт регистрации его по месту жительства бабушки – матери Краснова, не имеет, по мнению прокурора, в данном случае какого-либо значения, поскольку фактически он там никогда не проживал, квартира является коммунальной, в одной комнате в настоящее время проживает четыре человека. К тому же, на что обратил внимание прокурор, факт отсутствия государственной регистрации по месту жительства в квартире Сергеевой не может влиять на права ребенка, поскольку приглашенные свидетели подтвердили, что он был вселен Сергеевой в качестве члена семьи и с момента вселения никакого иного жилья не имел.
Лебедев возражал против заявленных требования, указывая на то, что на момент совершения сделки он не знал и не мог знать об указываемых обстоятельствах. Сергеевой были представлены все документы, подтверждающие, что она единственный собственник квартиры. Согласно справки из ЖЭКа каких-либо иных лиц, кроме нее, в данной квартире по месту жительства не было зарегистрировано.
Суд, рассмотрев иск прокурора, признал совершенную сделку купли-продажи квартиры недействительной и обязал стороны возвратить друг другу все полученное по сделке - квартира должна быть возвращена Сергеевой, которая, в свою очередь, должна была вернуть полученные по договору денежные средства Лебедеву. В ходе исполнения решения суда выяснилось, что у Сергеевой отсутствует указанная сумма денег, поскольку она не работает и какого-либо иного имущества у нее нет. Судебным приставом исполнительное производство было окончено в связи с невозможностью взыскания.
Правильно ли решено дело? Какие обстоятельства подлежат установлению при рассмотрении подобной категории дел? Какие нормативно-правовые акты в данном случае подлежат применению? Может ли Лебедев защитить свои имущественные интересы иным способом? Изменилась бы ситуация в случае, если государственная регистрация договора и перехода права собственности была бы осуществлена после 01.01.2005г.?
Дело было решено неправильно. Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В данном случае ребенок Краснова не является оставшимся без попечения и не является членом семьи собственника (Сергеевой). Членом семьи Сергеевой он стал бы только при усыновлении, которое, исходя из условий задачи, не произошло.
Следовательно, договор является заключенным и действительным, оснований для реституции нет.
Если бы государственная регистрация была осуществлена после 1 января 2005 года, то у Лебедева появился бы дополнительный способ защиты.
Статья 31.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает такой способ защиты: собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации (данная статья была введена в ФЗ 30.12.2004 года).
Задача 2
Семья Юдиных проживала в квартире, принадлежащей им на праве собственности.
10 марта 2005г. в связи с решением местной администрации об изъятии земельного участка для государственных нужд (строительство торгового центра), Юдиным было предложено временно (до приобретения другого жилья) выехать в другое жилое помещение, предоставленное муниципалитетом, и одновременно рассмотреть вопрос о предоставлении компенсации на приобретение жилья, равного по площади изымаемому.
Юдины отказались переезжать в предложенное им временное жилое помещение, поскольку оно находилось в другом районе, к тому же было неблагоустроенным. Компенсация же, предложенная администрацией, позволяла приобрести квартиру, хотя и такую же по площади, но только в спальном районе, на окраине города, что не устраивало Юдиных, поскольку в настоящее время их квартира расположена в центе города. Кроме того, в их квартире сделан хороший ремонт.
После неоднократного предупреждения, администрация с помощью милиции произвела переселение Юдиных в предоставленное им временное жилье и опечатала изъятую квартиру.
Юдины обратились в суд за защитой своих прав.
Оцените действия администрации? Перечислите основания для изъятия жилого помещения. Кто уполномочен принимать решение об изъятии жилого помещения при изъятии земельного участка? Правомерно ли в данном случае произведено изъятие земельного участка, жилого помещения? Какие были допущены нарушения? В каком порядке определяется выкупная цена жилого помещения? Опишите способы защиты прав Юдиными.
Задача 3
18 апреля 2005 года Марковым было получено уведомление из Администрации области о принятом решении об изъятии принадлежащей ему квартиры в связи с изъятием земельного участка для строительства автодороги. В уведомлении было указано на необходимость освободить жилое помещения в течение одного года с момента его получения, а также рассмотреть предложенное соглашение об определении и порядке выплаты выкупной цены.
Марков возражал против определенной в предложенном соглашении выкупной цены, поскольку он в настоящее время производит капитальный ремонт квартиры, уже осуществил все подготовительные работы и приступил к ее отделке, тогда как предложенная в соглашении сумма не оставляет возможности сделать в новой квартире такой ремонт. Возникшие разногласия не позволили сторонам прийти к соглашению. В июне 2005г. Марков закончил ремонт – выровнял и заново оштукатурил стены и потолок, сменил электропроводку, положил паркет, поставил стеклопакеты, сменил дверные блоки и предложил представителю Администрации определить выкупную цену квартиры по рыночной цене с учетом ее месторасположения, произведенных затрат на ремонт, на что был получен отказ.
Правомерны ли действия Маркова в указанной ситуации. Каким образом должна быть определена выкупная цена жилого помещения. В каком порядке производится изъятие жилого помещения, если с его собственником не достигнуто соглашение о выкупной цене?
Да, действия Маркова в данной ситуации являются правомерными, т.к. согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ, определяется в соглашении сторон.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ), хотя в части 5 статьи 32 указано, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
В том случае, когда с собственником не достигнуто соглашение и выкупная цена жилого помещения не определена, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещение, вправе обратиться в суд с иском о выкупе жилого помещения. Срок исковой давности по таким делам составляет два года с момента направления собственнику жилого помещения решения органа об изъятии и сведения о государственной регистрации такого решения.
Задача 4
Коммерческий банк в 2002 года предоставил Вершкову кредит в размере 2 500 000 рублей для приобретения жилья под залог приобретенного жилого помещения. Вершков на полученные кредитные средства приобрел четырехкомнатную квартиру в элитном жилом доме, куда вселился вместе с семьей (жена и сын).
Поскольку обязательства по выплате кредита Вершковым не выполнялись в объеме, предусмотренном договором, после неоднократных предупреждений, в марте 2005 года банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенную квартиру и выселении Вершкова с семьей из жилого помещения. При этом, банк предлагал для выселения однокомнатную квартиру в панельном доме, стоимость которой равнялась сумме, внесенной Вершковым по договору займа.
Вершков категорически возражал против заявленных требования, указывая на то, что переселение в указанную квартиру невозможно, поскольку создает нуждаемость его семьи в улучшении жилищных условий. Данная квартира находится в ином районе, откуда его дочери неудобно добираться до школы, в которой она учится.
Какими нормативно-правовыми актами будут регулироваться указанные правоотношения? Какие обстоятельства должны быть установлены при рассмотрении дела? Каким образом осуществляется реализация права на жилище граждан, на квартиру которых обращено взыскание по ипотечным обязательствам? Предоставляется ли им какое-либо иное жилое помещение, на какой срок? Оцените доводы сторон. Решите дело.
В данной ситуации имеет место ипотека, установленная в обеспечение обязательства по целевому кредитному договору, следовательно, должны применяться следующие нормы права: нормы ГК о залоге и о кредите, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года, ЖК РФ.
При рассмотрении дела необходимо исследовать ипотечный договор, кредитный договор и закладную (если такая была составлена). В соответствии с частью 2 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодержатель вправе обратить взыскание на недвижимое заложенное имущество при условии систематического нарушения сроков внесения платежей заемщиком (он же залогодатель), т.е. при нарушении сроков внесения платежей три и более раза в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка является незначительной.
Статья 51 ФЗ об ипотеке определяет, что взыскание заложенного недвижимого имущества должно осуществляться в судебном порядке за исключением случая, предусмотренного статьей 55 ФЗ (только на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).
Конкретные обстоятельства, которые должны быть установлены при рассмотрении дела, определены в части 2 статьи 54 ФЗ об ипотеке.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
Т.к. Вершков является гражданином, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, он, согласно части 3 статьи 54 ФЗ об ипотеке, имеет право отсрочить принудительную реализацию жилого помещения сроком до одного года по решению суда. После того, как заложенное жилое помещение было реализовано на аукционе, полученная сумма распределяется между залогодателем и его кредиторами. Статьей 61 ФЗ об ипотеке определено, что сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
Статьей 78 ФЗ об ипотеке определено, что обращение взыскания на заложенное жилое помещение является основанием для прекращения права пользования данным жилым помещением, а значит, вступает в силу статья 35 ЖК (выселение гражданина, права пользования жилым помещением которого прекращено).
В данной ситуации ФЗ об ипотеке не предусматривает предоставления жилого помещения взамен реализуемого. Статьей 95 ЖК РФ предусмотрена возможность помещения граждан в помещения маневренного фонда, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными. Однако в данной ситуации необходимо будет обратить внимание на то, были ли данные помещения единственными, т.к. банк все-таки предоставлял жилое помещение Вершкову.
Доводы сторон, на мой взгляд, являются несоответствующими закону.
Задача 5
В принадлежащей Зайцеву на праве собственности трехкомнатной квартире, находящейся на 3-м этаже 9-этажного дома, он постоянно устраивал пьянки и дебоши. Соседи по квартире, а также жильцы некоторых других квартир неоднократно направляли жалобы в ЖЭК, местную администрацию, из которых следовало, что из-за постоянных посетителей, приходящих к Зайцеву, в подъезде не закрывается дверь, стало грязно. Более того, Зайцев не осуществляет ремонт в квартире, в том числе инженерных систем, из-за чего постоянно осуществляется затопление первого и второго этажей дома. Более того, в квартире Зайцева постоянный шум, в том числе до позднего вечера, а иногда и до утра. Представитель ЖЭКа неоднократно предупреждал Зайцева о необходимости устранения данных нарушений, однако какого-либо положительного действия это не возымело. На жалобы жильцов работники ЖЭКа указывали, что плату за квартиру и коммунальные услуги Зайцев вносит регулярно и в полном объеме, в связи с чем каким-либо образом воздействовать на него не могут, и предложили жильцам самостоятельно урегулировать конфликт с ним.
Правомерен ли ответ представителей ЖЭКа? Какие меры воздействия в данном случае могут быть применены к Зайцеву, в каком порядке?
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ НОРМАТИВНЫЙ МАТЕРИАЛ:
1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. №188-ФЗ (принят ГД РФ 22.12.2004г., одобрен СФ РФ 24.12.2004г.)/ Российская газета, 12.01.2005г. №1.
2. Федеральный закон РФ «О введении в действие ЖК РФ» от29.12.2004г. № 189-ФЗ/ Российская газета, 12.01.2005г. №1.
3. Гражданско-процессуальный кодекс РФ с изменениями, внесенными ФЗ РФ от 29.12.2004г. № 194-ФЗ/ РГ от 30.12.2004г. № 290.
4. Федеральный закон РФ от 30.12.2004г. № 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой ГК РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/ РГ от 31.12.2004г. № 292.
5. Земельный кодекс РФ с изменениями, внесенными в нее Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ/ РГ от 30.12.2004г. № 290.
6. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. с изменениями, внесенными Федеральными законами от 30.12.2004 № 214-ФЗ, 216-ФЗ/ РГ от 31.12.2004г. № 292.
7. Гражданский кодекс РФ.
8. Постановление Конституционного суда РФ от 21.04.2003г. № 6-п/ "Собрание законодательства РФ", 28.04.2003, № 17, ст. 1657.
9. Постановление правительства РФ от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
10. Обзор судебной практики верховного суда РФ от 01.03.2006г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года»/ "Бюллетень Верховного Суда РФ", 2006, № 5.
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА:
1. Диордиева О.Н. "Исполнение решений судов по жилищным делам"/"Арбитражный и гражданский процесс", N 1, 2003.
2. Конюх Е.А. "Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд"/"Журнал российского права", 2006, N 1.
3. Муратов В.А. "Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений"/"Законодательство и экономика", 2005, N 7.
4. Потяркин Д. Выселение из жилого помещения. /"Законность" № 3, 1999г.
5. Потяркин Д. "Компенсация за освобождаемое собственником жилое помещение в Москве" /"Законность", № 6, 2001.
6. Щенникова Л. " Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей»/ Российская юстиция" № 4, 2001 г.