Расчет стоимости возведения аналогичного объекта

В связи с отсутствием данных о стоимости строительства точной копии оцениваемою объекта в текущих ценах на действительную дату оценки, целесообразно применить стоимость замещения.

В оценочной практике для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости в основном используется индексный метод расчета. Он заключается в определении полной восстановительной стоимости, путем умножения базовой стоимости, обозначенной в сметной документации по оцениваемому объекту на индекс пересчета стоимости к уровню текущих цен [52].

Определение затрат на создание объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому, осуществляется по следующей формуле:

С = (B2001 · J2001-2014) (51)

Где B2001 – общая стоимость строительства в ценах 2001 года, вышеуказанного здания, согласно укрупненным показателям стоимости строительства;

J2001-2014 – 5,43 без учета НДС - индекс перехода уровня цен от ТЕР 2001 года к уровню цен 2014 г. по видам строительства Российской Федерации, согласно [30];

Расчет износа здания

В теории затратного подхода к оценке стоимости недвижимости накопленный износ трактуется как общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием. В данном дипломном проекте используется метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод разбивки).

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Расчет физического износа

Расчет физического износа осуществлялся методом экспертизы состояния согласно [34]. Согласно данному методу определялся физический износ каждого конструктивного элемента здания. Общий физический износ определяется по формуле:

, (52)

Где Fф — физический износ здания, %;

Fi — физический износ i-го конструктивного элемента здания, %;

Li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости

i - го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n — количество конструктивных элементов в здании.

Восстановительная стоимость принимается в расчетах за 100%.

Таблица 15

Описание конструктивных элементов здания и определение износа

Название конструктивных элементов Описание конструк-тивных элементов Технич. состояние   Удельный вес по таблице Поправка к удельному весу, % Удельный вес КЭ с поправками Износ, % % износа к стр. гр. 7 х гр,8 / 100
Фундаменты Монолитная железобетонная плита Хорошее 0,27
  Колонны Железобетонные сборные Нормативное 0,7
а)стены наружные внутренние б) перегородки Кирпичные, газобетонные блоки Норамтивное 3,15
Перекрытие и покрытие Сборные железобетонные Норамтивное 1,82
Кровля Совмешенная, ж/б плита, рулонное покрытие Трещины в кровельном ковре вследствие отсутствия деформационных швов
Полы Бетонные, линолеум Вздутие, возникшее из-за недостаточного уплотнения 1,6
Оконные и дверные проемы ПФХ профили на окнах и дверях Норамтивное 0,5
Отделочные работы Краска, обои Норамтивное 2,4
Санитарно- и электротехн. Устройства   Отопление, электрич. Норамтивное 0,9
    Прочие   Отмостка   Норамтивное         0,63
Итого     12,97

Значение износа округляется до целого числа. Таким образом, физический износ составляет 13 %.

Расчет физического износа сведен в таблицу 16.

Таблица 16

Расчет физического износа в ценах 2014 года

Конструктивные элементы Удельный вес Стоимость работ в ценах 2014 года, тыс. руб Износ конструктивных элементов, % Износ конструктивных элементов. тыс. руб
Фундаменты
Колонны
Стены, перегородки
Перекрытие, покрытие
Кровля 11 243
Полы
Проемы 16 208
Отделочные работы
Санитарно- и электротехн. устройства
Прочие  
Итого  

По итогам можно сделать вывод, что функциональный износ здания составил 17898 тыс. руб. Это вызвано сроком службы здания, та как оно было построено в 2007 году и его износ на 2014 г в соответствии с расчетами составляет 13%.

Далее рассчитаем совокупный износ и рыночную стоимость объекта недвижимости.

Наши рекомендации