Тема 7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами.

Жилищным кодексом РФ возложена обязанность на граждан и организации своевременно и полностью, вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает для:

· нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

· арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

· нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

· члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

· собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

У нанимателей эта обязанность возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения. У собственников с момента регистрации права собственности на жилое помещение.

В случае приобретения жилого помещения во вновь строящемся доме, обязанность по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги, должна быть возложена на покупателя жилого помещения с момента регистрации перехода права собственности от застройщика, а не с момента сдачи дома государственной комиссии, получения ключей от квартиры, подписания акта приема квартиры и т.п., как это распространено на практике.

Необходимо обратить внимание на то, что структура платы за жилое помещение для собственников и нанимателей неодинаковая. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в
многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

По договорам коммерческого найма, плата за наем, и другие виды платежей определяются сторонами договора.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Размер оплаты жилья устанавливается по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищного фонда. Размер оплаты жилья также зависит от качества и местоположения жилья. При этом учитываются потребительские свойства района, потребительские свойства дома.

Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов.

Порядок регулирования тарифов организации коммунального комплекса, обеспечивающих электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса определен Федеральным законом «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Кроме того, установление цен на коммунальные услуги осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства»,

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, вносят обязательные платежи или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитывается исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.

Наймодатель, управляющая организация, обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее, чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму. Право на субсидии имеют граждане:

- пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

- члены жилищных кооперативов;

- собственники жилых помещений.

Этим гражданам субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением на основании заявлений граждан, с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.

Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении или выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов РФ.

В соответствии со ст. 160 ЖК РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме ст.161 ЖК РФ. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирным домом. Согласно Постановлению Госстроя РФ от 27.09. 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» управление жилищным фондом включает в себя:

- организацию эксплуатации;

- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

- все виды работ с нанимателями и арендаторами.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления :

- непосредственное управление собственниками;

- управление товариществом собственников жилья;

- управление жилищным кооперативом или иным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Способ управления выбирается собственниками на общем собрании и в последствие может быть изменен. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией. С управляющей компанией заключается договор управления. Договор заключается письменно путем составления одного документа. При выборе управляющей компании договор заключается с каждым собственником. По договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется по заданию собственника; органов управления ТСЖ или жилищного кооператива в течение установленного срока за плату оказывать услуги выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома; предоставлять коммунальные услуги.

Содержание договора должно включать следующее:

- состав общего имущества многоквартирного дома и его местонахождение;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;

- порядок определения цены договора, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией ее обязательств по договору.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем на один год и не более чем на пять лет. Управляющая компания обязана приступить к выполнению своих обязанностей по договору не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Изменение или расторжение договора производиться в соответствии с гражданским законодательством.

Договорные отношения по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривают защиту прав потребителей:

- включение в договор таких условий, которые бы гарантировали получение потребителями качественных услуг, соответствующих требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;

- повышение ответственности исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг и гарантий их качества.

Управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципального образования, устанавливается Правительством РФ, органами государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управление такими домами осуществляется путем заключения договора управления домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса.

Одним из способов управления многоквартирными домами является управление товариществом собственников жилья. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, обеспечении владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом либо совместного использования имущества, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Права и обязанности ТСЖ закреплены в ст. 137 ЖК РФ. Одними из важнейших обязанностей ТСЖ являются:

- обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;

- обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников при установлении условий и порядка владения, пользования, и распоряжения общей собственностью;

- принятие необходимых мер для предотвращения или пресечения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками многоквартирного дома общим имуществом или препятствующих этому.

Членство в ТСЖ возникает у собственника жилого помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, договоры оказания услуг по содержанию, выполнению работ по ремонту общего имущества, заключаются с лицами, которые осуществляют соответствующие виды деятельности, собственники помещений на основе решений общего собрания. Собственники или большинство их выступают в качестве стороны договора. Договоры по обеспечению холодным, горячим водоснабжением, водоотведением, электроснабжением, газоснабжением, отоплением, заключаются с каждым собственником. В отношениях с третьими лицами от имени собственников может действовать один из собственников по доверенности.

Тема 8. Жилищные споры.

В данной теме необходимо обратить внимание, прежде всего на процессуальные особенности рассмотрения судами гражданских дел, предметом которых являются жилищные вопросы (споры). На основе изученного теоретического материала и необходимой законодательной базы (материального и процессуального законодательства) необходимо уметь правильно применять соответствующие нормативные акты при разрешении практических казусов, возникающих в судебной практике. Очень важным, прежде всего, является решение следующих процессуальных вопросов:

правильное решение вопроса о подсудности дела, т.е. где подлежит рассмотрению данное дело в районном суде или у мирового судьи;

правильное определение вида судопроизводства (исковое, особое, публично-правовое);

определение круга лиц, участвующих в деле;

в исковом производстве определение надлежащего ответчика по делу;

правильное определение и формулирование исковых требований в исковом заявлении;

определение предмета, основания иска;

ссылка на необходимые доказательства.

От правильного решения всех вышеуказанных вопросов зависит вынесение законного и обоснованного решения по делу.