Договор найма жилого помещения. Особенности правового регулирования договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Вопрос 51)

(гл. 35 ГК ст. 671-688, ст. 91.16-91.17 ЖК РФ)

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор может быть заключен с одним из членов семьи.

Объектом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор найма заключается в письменной форме. Размер платы определяется по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Расторгается в судебном порядке по требованию наймодателя. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит гос.регистрации.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс» узаконена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах. В этих целях внесены соответствующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

До принятия вышеназванного Закона под жилищным фондом социального использования понималась совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Теперь к жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения как государственного и муниципального жилищного фонда, так и частного жилищного фонда, предоставляемые гражданам как по договорам социального найма, так и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах. Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утвержден Правительством Российской Федерации.

Важной особенностью рассматриваемой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ). В этом также состоит отличие данного вида договора от договора социального найма жилого помещения. Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме включает все издержки бюджета на содержание дома, включая затраты на его строительство

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Ст. 91.12 ЖК РФ При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

6. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Ст. 91.5. ЖК РФ - предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

ГК гл. 8, ст 91.6 ЖК Договор найма заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. Срок определяется по выбору нанимателя по договору найма. Стороны договора найма имеют права и обязанности, предусмотренные частью 2 статьи 61, статьей 65 ЖК, а также несут ответственность, предусмотренную статьями 66 и 68 настоящего Кодекса. Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению. Договор найма прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, права хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий.

Описание объекта недвижимого имущества в ЕГРП. Порядок внесения в ЕГРП записей при ликвидации или преобразовании (разделении, слиянии, выделении) объекта недвижимости. (Вопрос 143)

(Правила ведения ЕГРП от 23 декабря 2013 г. N 765)

Подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта нед. имущества.

По объекту недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, в подразделе I ЕГРП указываются только: вид, кадастровый номер, а также при наличии КН зем. участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства (для здания, сооружения или объекта незавершенного строительства), КН здания или сооружения, в которых расположено помещение (для помещений), КН квартиры, в которой расположена комната (для комнаты). В случаях, когда объект недвижимости не учтен в ГКН и ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, другим ФЗ предусмотрено в целях описания объекта недвижимости в ЕГРП представление заявителем документов, содержащих описание объекта недвижимого имущества, краткое описание (характеристики) объекта недвижимого имущества. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считаются сведениями подраздела I ЕГР: (з/у - I-1, неж. здание, строение I-2, жилой дом – I-3, сооружение I-4, жилое помещение в многоквартирном доме I-5, уч.недр и многолет. насаждения неж. помещению в здании (в том числе в многоквартирном доме) или сооружении – I-6; объекту незавершенного строительства - I-7); участку недр - I-8); предприятию - I-9); единому недвижимому комплексу - I-10).

В записи подраздела I для объекта недвижимости, не учтенного в государственном кадастре недвижимости, также указываются:

1) наименование объекта недвижимости - индивидуальное наименование объекта недвижимости (если оно имеется). При отсутствии индивидуального наименования указывается обобщенное наименование соответствующего вида объектов недвижимости (Например: гараж, нежилое здание).

2) адрес (местоположение) объекта - адрес, как правило, почтовый в структурированном виде в соответствии с ФИАС, или, при отсутствии такого адреса, - описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и так далее);

3) назначение (для зданий, сооружений) - основное назначение объекта (Например: жилое, нежилое, производственное, складское, торговое помещение и так далее).

4) категория земель и вид разрешенного использования (для лесных участков из состава земель лесного фонда);

5) площадь - общая площадь объекта недвижимого имущества (для объекта незавершенного строительства - общая площадь застройки, для линейных сооружений - протяженность (длина) объекта, для сооружений, предназначенных для хранения, - объем сооружения);

6) степень готовности объекта в процентах (для объекта незавершенного строительства);

7) количество этажей, в том числе подземных этажей (при наличии этажности у здания, сооружения).

Ст.32 Правил ведения ЕГРП. Если объект нед., для которого сформирован раздел ЕГРП, образован в результате раздела, объединения, перераспределения ранее существовавших объектов, выдела из таких объектов, права на которые были зарегистрированы в ЕГРП, либо возникли иные причины, приведшие к изменению кадастрового (условного) номера (в том числе при гос. рег. права на созданный объект недвижимости при завершении строительства (вводе в экспл.) объекта незавершенного строительства, право на который было зарегистрировано в ЕГРП), в записи подраздела I указываются предыдущие К(У)Н предшествовавших объектов. С прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел ЕГРП закрывается, в целях чего формируется запись о ликвидации (преобразовании) объекта, в которую заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела. На лицевой стороне соответствующей записи подраздела I ЕГРП раздела, ведение которого до вступления в силу настоящих Правил осуществлялось на бумажном носителе, проставляется штамп о ликвидации объекта. Записям закрытого раздела ЕГРП, в том числе содержащейся в нем записи о ликвидации (преобразовании) объекта, присваивается статус "архивная".

Порядок предоставления информации из ЕГРП. Состав предоставляемых сведений, основания и сроки предоставления. Порядок запроса и предоставления информации из ЕГРП посредством почтового отправления. (Вопрос 160)

(ст. 7, 8 Закона № 122-ФЗ, Приказ МЭР № 180 от 14.05.2010 «Об утверждении порядка предоставления сведений из ЕГРП» раздел II, Приказ МЭР от 22.03.2013. №147)

Сведения, содержащиеся в ЕГРП – явл. общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП. Сведениями ограниченного доступа являются: а) сведения о содержании правоустанавливающих документов, б) обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, в) сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. К обобщенной информации относится также информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Запрос представляется в отношении одного объекта недвижимости либо одного правообладателя.

Выписка из ЕГРП должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него.

В выписке из ЕГРП, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет сведения в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса, за исключением запроса правообладателя о предоставлении ему информации о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права, которая предоставляемся в срок не более чем семь рабочих дней с даты получения такого запроса.(в ред. Приказов Минэкономразвития России от 22.09.2011 N 504, от 16.12.2013 N 743)

В случае, если предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с ФЗ или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, направляет обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений. Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений может быть обжаловано в судебном порядке М (п. 2 в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)

Сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только:

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 129-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)

- самим правообладателям или их законным представителям; - физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя; -залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся у него в залоге;- руководителям, заместителям руководителей федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, уполномоченным решениями руководителей данных органов или фондов, если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий данных органов или фондов в установленной сфере деятельности, в том числе для предоставления государственных или муниципальных услуг;(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 23.07.2013 N 251-ФЗ)- судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также органам прокуратуры Российской Федерации в целях осуществления надзора за исполнением законодательства Российской Федерации; (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; - арбитражному управляющему в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества;(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2009 N 334-ФЗ)- руководителям (должностным лицам) федеральных государственных органов, перечень которых определяется Президентом Российской Федерации, и высшим должностным лицам субъектов Российской Федерации (руководителям высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации) в целях исполнения ими обязанностей по противодействию коррупции;

Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимого имущества, сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости представляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. (инфор. Предостав. в теч 7 раб. дней)

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет сведения в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса, за исключением запроса правообладателя о предоставлении ему информации о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права, которая предоставляемся в срок не более чем семь рабочих дней с даты получения такого запроса.(в ред. Приказов Минэкономразвития России от 22.09.2011 N 504, от 16.12.2013 N 743)