V. правила застосування поправок

34. При наявності відмінностей технічних характеристик оцінюваної будівлі від аналогічних характеристик прийнятого типу (об'єкта-аналога) уводяться відповідні поправки.

Для можливості введення поправочних коефіцієнтів на конструктивне рішення, інженерне забезпечення, матеріал чи вид робіт оцінюваної будівлі в описі типових будівель Збірника зазначені питомі ваги кожного конструктивного елемента та основного інженерного обладнання (далі - структурні елементи).

Питома вага являє собою вартість структурного елемента у відсотках стосовно повної вартості будівлі. Сума питомої ваги усіх структурних елементів типової будівлі дорівнює 100%.

Поправочний коефіцієнт до питомої ваги і-го структурного елемента К _і являє собою співвідношення вартостей одиничних показників (1 куб.м, 1 кв.м, 1 м.п.) цього структурного елемента оцінюваної будівлі й об'єкта-аналога, а саме:

в іо К = ---, і в іа

де: в _іо - вартість одиничного показника і-го структурного елемента оцінюваного об'єкта;

в _іа - вартість одиничного показника і-го структурного елемента об'єкта-аналога (типу будинку, приведеного в Збірнику.

Поправочні коефіцієнти К і розроблені щодо основних структурних елементів будівель: фундаментів, стін, перекриттів, підлог та покрівель для найбільш розповсюджених варіантів застосування різних матеріалів і технологій до шести основних розділів Збірника, у яких міститься інформація про будинки, їх частини та господарсько-побутові будівлі.

У розділі "Житлові та дачні будинки" також приведені поправочні коефіцієнти на різні види заповнення прорізів: вікна, двері та ворота, що можуть використовуватися стосовно відповідних елементів об'єктів-аналогів, інформація про які міститься в інших розділах, а саме: підвалів, надбудов, прибудов і садових будинків.

При цьому значення поправочних коефіцієнтів у межах кожного розділу Збірника розраховані відносно найбільш характерного (базового) варіанта конструктивного рішення відповідного структурного елементна, для якого К і = 1.

Якщо конструктивне рішення структурного елемента об'єкта-аналога не збігається з базовим варіантом, поправочний коефіцієнт у кожному конкретному випадку розраховується як співвідношення наведених у таблиці поправочних коефіцієнтів для відповідних структурних елементів об'єкта оцінки й об'єкта аналога.

Наприклад, необхідно визначити поправочний коефіцієнт до питомої ваги стін з цегли керамічної повнотілої товщиною 51 см об'єкта-аналога, якщо об'єкт оцінки має стіни із шлакобетонних блоків товщиною 64 см.

Відповідно до базового варіанта поправочних коефіцієнтів щодо стін житлових та дачних будинків (стіни з цегли керамічної повнотілої товщиною 38 см - табл. 1-02 розділу "Житлові та дачні будинки" Збірника поправочні коефіцієнти складають:

К _со - для стін з шлакобетонних блоків товщиною 64 см об'єкта оцінки - 1,22;

К _са - для стін з цегли керамічної повнотілої товщиною 51 см об'єкта-аналога - 1,31.

У цьому разі поправочний коефіцієнт стосовно стін К _с розраховується як співвідношення означених вище коефіцієнтів і становитиме К _с = К _со / К _са = 1,22/1,31 = 0,93.

Якщо товщина констауктивних елементів об'єкта оцінки не збігається зі значеннями товщин, що наведені в таблицях поправочних коефіцієнтів на відмінність їх конструкцій та матеріалів, визначення поправочних коефіцієнтів слід здійснювати шляхом інтерполяції.

При відсутності необхідних поправочних коефіцієнтів для окремих видів конструктивних елементів у таблицях розділу Збірника, до якого належить об'єкт-аналог, можуть бути використані відповідні поправочні коефіцієнти для аналогічних конструктивних елементів з іншого розділу Збірника.

Наприклад: житловий будинок, що оцінюється, у цокольному поверсі має перекриття у вигляді цегляних склепінь по металевих балках. Для цього випадку поправочний коефіцієнт у порівнянні з перекриттям зі збірних залізобетонних панелей об'єкта-аналога визначимо за даними табл. 2-02.2 розділу "Підвали, погреби та плавальні басейни" Збірника, що містить поправочні коефіцієнти означених видів перекриттів. Таким чином, поправочний коефіцієнт становитиме К = 0,75/0,62 = 1,21. Тобто до питомої ваги перекриття зі збірних залізобетонних панелей об'єкта-аналога за наявності в об'єкті оцінки перекриття з цегляних склепінь по металевих балках застосовується поправочний коефіцієнт К = 1,21.

При відсутності необхідних поправочних коефіцієнтів для окремих конструктивних елементів і видів робіт їх значення в процесі оцінки об'єктів визначаються за зазначеною у цьому пункті формулою на основі даних щодо вартості одиничного показника (1 куб.м, 1 кв.м, 1 м.п.) структурних елементів будівель, які приведені в розділі "Усереднені показники вартості відтворення конструктивних елементів та видів робіт за розрахунком на відповідну одиницю виміру" Збірника, чи на основі даних будівельних організацій, що надають послуги за відповідними видами робіт.

35. Питому вагу і-го структурного елемента в загальній вартості оцінюваної будівлі гама _іо з урахуванням поправок на його відмінність від відповідного структурного елемента обраного об'єкта-аналога визначаємо з використанням поправочних коефіцієнтів К _і за формулою:

гама = гама х К , іо іа і

де гама _іа - питома вага і-го структурного елемента в загальній вартості об'єкта-аналога.

36. Якщо в житловому будинку, що оцінюється, крім фундаменту з цоколем, є підвал, а в об'єкті-аналозі підвал відсутній, поправочний коефіцієнт до питомої ваги фундаменту з цоколем об'єкта-аналога може визначатись як співвідношення сумарної площі зовнішніх стін фундаментів та цоколю і стін підвалу оцінюваного об'єкта до площі зовнішніх стін фундаментів та цоколю аналога за формулою:

S + S фц ст.п (об'єкт оцінки) гама = -----------; ---------------. ф S (об'єкт-аналог) фц

Виходячи з положення п. 14 цього Порядку, що загальна висота фундаменту з цоколем складає 1,0 м, площа зовнішніх стін фундаментів з цоколем S _фц (їх вертикальна проекція) визначається через показники оцінюваного будинку: периметр - P _б, тобто S _фц = P _б х 1,0, а площа стін підвалу - S _ст.п. - через периметр підвалу - P _п і його висоту Н _п, зменшену на 1,0 м, тобто S _ст.п. = P _п х (Н _п - 1,0).

Наприклад, потрібно визначити поправочний коефіцієнт на наявність підвалу в оцінюваному житловому будинку з параметрами:

периметр будинку P _б = 100 м, периметр підвалу P _п = 50 м, висота підвалу H _п = 3,0 м, якщо периметр об'єкта-аналога також дорівнює 100 м.

Для цих умов поправочний коефіцієнт до питомоїваги фундаментів та цоколю об'єкта-аналога становитиме:

(S + S ) P х 1,0 + P х (H - 1,0) фц ст.п б п п гама = ------------- = -------------------------- = ф S P х 1,0 фц б 100 х 1,0 + 50 х (3,0 - 1,0) 100 + 50 х 2 = ---------------------------- = ------------ = 2. 100 х 1,0 100

У протилежному випадку, коли в об'єкті оцінки підвал відсутній, а об'єкт - аналог має в своєму складі підвальну частину, наведена вище формула з визначення поправочного коефіцієнта на відмінність підземної частини об'єкта оцінки і об'єкта-аналога матиме вигляд:

S фц (об'єкт оцінки) гама = -----------; ---------------, ф S + S (об'єкт-аналог) ст.п фц

де в чисельнику S _фц - площа зовнішніх стін фундаментів з

цоколем об'єкта оцінки, а в знаменнику S _ст.п = P _п х (H _п - 1,0) і S _фц = P _б х 1,0 м - відповідно площа стін підвалу і площа зовнішніх стін фундаментів з цоколем, визначені за показниками об'єкта-аналога.

37. У спрощеному методі за наявності в оцінюваній будівлі підвалу чи напівпідвалу проводиться знижка питомої ваги фундаментів об'єкта оцінки на 70% (К _ф = 1 - 0,7 = 0,3),

ураховуючи, що фундамент оцінюваної будівлі в обсязі вказаних 70% (у середньому) є стінами підвалу, які враховуються при окремій оцінці підвалу.

Якщо підвал чи напівпідвал розташований під частиною будинку, поправку слід визначати в розмірі пропорційно площі підвалу щодо площі основи основної частини будівлі.

38. Якщо житловий будинок, що оцінюється, має інженерне обладнання та благоустрій, відмінні від інженерного обладнання та благоустрою об'єкта-аналога, до показників вартості аналога вносяться необхідні поправки в %, значення яких приведені в примітках до таблиць-характеристик відповідних об'єктів-аналогів.

У разі, якщо об'єм об'єкта, що оцінюється, суттєво відрізняється від об'єму об'єкта-аналога, значення поправок щодо окремих видів інженерного обладнання житлових будинків можуть бути уточнені за відповідними графіками зміни питомої ваги інженерного обладнання у вартості будинків у залежності від їх об'ємів.

Такі графіки стосовно електрозабезпечення, водопроводу, каналізації, опалення від місцевого котла, газопостачання від зовнішніх мереж, телебачення, радіо та блискавкозахисту для будинків з найбільш поширеними об'ємами в діапазоні 250-1850 куб.м наведені в підрозділі 4 Загальної частини Збірника.

Наприклад, якщо для оцінюваного будинку з показниками V = 510 куб.м, H = 4,2 м і P/S = 0,37 найбільш прийнятним аналогом визначений будинок-типорозмір об'ємом V = 504 куб.м, H = 4,2 м і P/S = 0,37 (належить до типу 1-7 (9) з V = 268 куб.м), при цих показниках об'єкта оцінки поправки на основі графіків підрозділу 4 Загальної частини Збірника відповідно становитимуть:

- на водопровід - 1,5%;

- на каналізацію в зовнішню мережу - 3,25%;

- на опалення від місцевого котла - 6,8%.

Для будинків, об'єми яких виходять за межі означеного діапазону (+- 50 куб.м), необхідні поправки стосовно конкретного інженерного обладнання приймаються за граничними значеннями відповідних графіків.

У випадках, коли елементи інженерного обладнання та благоустрою розташовані в прибудові, а в основній частині будинку відсутні, - поправки до основної частини будинку не застосовуються.

За наявності в оцінюваній прибудові інженерного обладнання і благоустрою поправки на його наявність уводяться з приведених даних до таблиці типу об'єкта-аналога, за яким проводиться оцінка основної частини будинку, або відповідно до абзацу другого цього пункту.

39. Якщо в об'єкті оцінки в порівнянні з аналогом окремі структурні елементи відсутні чи за функціональним призначенням замінені іншими, у таких випадках до питомої ваги зазначених структурних елементів аналога застосовується поправочний коефіцієнт К _і = 0,0.

При цьому значення питомої ваги інженерного обладнання об'єкта оцінки, яке є додатковим у порівнянні з аналогом, установлюється відповідно п. 38 цього Порядку (приклади наведені в підрозділі 5 Загальної частини Збірника.

Наприклад: житловий будинок, що є аналогом, має пічне опалення, питома вага якого в загальній вартості будинку складає 5%, а об'єкт оцінки опалюється лише від місцевого котла, питома вага якого складає 7%; у такому разі питома вага опалення в загальній вартості об'єкта оцінки становитиме 7%, при цьому до питомої ваги пічного опалення об'єкта-аналога застосовуємо коефіцієнт К = 0,0.

40. При внесенні поправок для переходу від одного конструктивного рішення чи матеріалу підлог до іншого необхідно мати на увазі, що поправочні коефіцієнти для підлог "з улаштуванням основи" стосуються підлог підвалів, напівпідвалів, а також перших поверхів будівель, якщо під ними відсутні підвали, а поправочні коефіцієнти для підлог "на готову основу" стосуються підлог усіх інших поверхів, ураховуючи, що вартість основи для них урахована у вартості елементів перекриття.

41. Після уведення поправочних коефіцієнтів на матеріал чи конструкцію, відсутність чи наявність елементів інженерного обладнання і благоустрою, сума питомої ваги усіх структурних елементів оцінюваної будівлі може бути більшою чи меншою 100%. Отримане значення цієї суми, що включає можливі виправлення, у кожному конкретному випадку є загальним поправочним коефіцієнтом, що використовується при визначенні укрупненого показника вартості відтворення оцінюваної будівлі на основі вартості 1 куб.м об'єкта-аналога, узятої з відповідних таблиць Збірника.

Наприклад: Якщо сума питомої ваги всіх структурних елементів оцінюваного будинку після внесення поправок складає 96%, а вартість 1 куб.м об'єкта-аналога складає 251,4 грн., то скоректована питома вартість об'єкта оцінки дорівнює:

251,4 грн. х 96% ---------------- = 251,4 х 0,96 = 241,3 грн., 100%

а в разі, якщо сума питомої ваги після внесення поправок становитиме 112% при тій самій вартості 1 куб.м об'єкта-аналога, то скоректована питома вартість об'єкта оцінки дорівнюватиме:

251,4 грн. х 112% ----------------- = 251,4 х 1,12 = 281,6 грн. 100%

42. У зв'язку з тим, що сума питомої ваги усіх структурних елементів оцінюваної будівлі після внесення поправок, як правило, відрізняється від 100%, їхні значення надалі перераховуються з метою приведення їх загальної суми до 100%. Розглянемо це на прикладі, наведеному в такій таблиці:

------------------------------------------------------------------| N | Найменування | Питома вага | Для оцінюваного будинку ||поз.|конструктивних| у вартості |------------------------------|| | елементів | об'єкта- |попра- |питома вага|скоригова|| | | аналога, % |вочний |з урах. |на питома|| | | |коеф., К|поправки, %|вага, % ||----+--------------+-------------+--------+-----------+---------|| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 ||----+--------------+-------------+--------+-----------+---------|| 1 |Фундаменти | 20,0 | 1,25 | 25,0 | 26,0 ||----+--------------+-------------+--------+-----------+---------|| 2 |Стіни і | 35,0 | 1,00 | 35,0 | 36,5 || |перегородки | | | | ||----+--------------+-------------+--------+-----------+---------|| 3 |Перекриття і | 30,0 | 0,70 | 21,0 | 21,9 || |підлоги | | | | ||----+--------------+-------------+--------+-----------+---------|| 4 |Горище і дах | 15,0 | 1,00 | 15,0 | 15,6 ||----+--------------+-------------+--------+-----------+---------|| | Усього| 100,0 | - | 96,0 | 100,0 |------------------------------------------------------------------

Зазначені в графі 6 цієї таблиці скориговані значення питомої ваги призначені для використання на наступному етапі оцінки - визначенні залишкової вартості відтворення (заміщення) чи інвентаризаційної вартості будівель з урахуванням фізичного зносу їх структурних елементів за період експлуатації, що встановлюється у відповідності до ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий" Держцивільбуд при Держбуді СРСР.

43. Якщо необхідно визначити значення поправок у відсотках для і-го структурного елемента оцінюваного будинку Дельта _іо у залежності від значень поправочних коефіцієнтів і питомої ваги даного структурного елемента в загальній вартості обраного об'єкта-аналога, використовується формула

дельта = (К - 1) х гама іо і іа

Для прикладів скористаємося даними з указаної таблиці.

Приклад N1. Визначимо величину поправки у відсотках для фундаментів оцінюваного будинку для випадку, коли їхня питома вага у вартості об'єкта-аналога становить гама _фа = 20% (гр. 3 табл.), а поправочний коефіцієнт К _фо = 1,25 (гр. 4 табл.).

При цих умовах поправка

дельта = (1,25 - 1) х 20% = 0,25 х 20% = + 5%. фо

Далі визначаємо питому вагу фундаментів оцінюваного будинку

(гамма _фо з урахуванням означеної поправки на їх відмінність від даного структурного елемента в обраному типі об'єкта-аналога:

гама = гама + Дельта = 20% + 5% = 25% (гр. 5 табл.). фо фа фо

Приклад N 2. Визначимо величину поправки у відсотках для структурного елемента - "перекриття і підлоги" для випадку, коли його питома вага у вартості обраного типу об'єкта-аналога гама _па = 30% (гр. 3 табл.), а поправочний коефіцієнт К _по= 0,7 (гр. 4 табл.).

При цих умовах поправка

Дельта = (0,7 - 1) х 30% = - 0,3 х 30% = - 9%, по

а питома вага даного структурного елемента у вартості

оцінюваного будинку з урахуванням поправки становитиме:

гама = гама + дельта = 30% - 9% = 21% (гр. 5 табл.). по па по

Примітка. Значення поправок можуть бути зі знаком плюс при

поправочних коефіцієнтах - К _і більше 1 та зі знаком мінус при К _і менше 1.

44. У тих випадках, коли тільки частина конструктивного елемента оцінюваної будівлі відрізняється від конструктивного елемента об'єкта-аналога, відповідний поправочний коефіцієнт К _і використовується лише стосовно цієї частини шляхом урахування значення її відсотка в загальному обсязі елемента.

Приклад № 1. В оцінюваному одноповерховому житловому будинку паркет по чорній підлозі з дощок товщиною 36 мм на лагах по цегляних стовпчиках і бетонній основі займає 40% від загальної площі всієї підлоги, решта (60%) - підлога дощата з дощок товщиною 36 мм, що ідентична підлозі об'єкта-аналога.

При порівнянні паркетної підлоги об'єкта оцінки з дощатою підлогою об'єкта-аналога згідно з табл. 1-04 розділу "Житлові та дачні будинки" Збірника поправочний коефіцієнт складе 2,25.

З урахуванням частки відповідного типу підлоги в загальній площі підлог об'єкта оцінки для випадку, коли питома вага підлог у вартості обраного типу об'єкта-аналога - гама _па = 12%, її значення для оцінюваного будинку становить:

40% х 2,25 60% х 1,0 гама = гама ( ---------- + --------- ) = по па 100% 100% = 12% х ( 0,4 х 2,25 + 0,6 ) = 12% х ( 0,9 + 0,6 ) = = 12% х 1,5 = 18%.

Приклад № 2. В оцінюваному будинку зі стінами, ставленими з пластин, є брандмауерна стіна товщиною 51 см і дві фасадні стіни, облицьовані в півцеглини. Площа брандмауерної стіни в порівнянні зі всією площею стін будинку становить 20%; стін, облицьованих цеглою - 50%; решта 30% - стіни ставлені з пластин.

При оцінці такого будинку з використанням об'єкта-аналога зі стінами, ставленими з пластин, для якого питома вага стін в загальній вартості будинку складає 32%, необхідно врахувати такі поправки:

а) на наявність брандмауерної стіни товщиною 51 см, що замінює 20% стін об'єкта-аналога, ставлених з пластин; для такого випадку згідно з поз. 1.1 та 3.1 табл. 1-02 розділу "Житлові та дачні будинки" Збірника поправочний коефіцієнт становитиме К 1 = 1,31 / 1,16 = 1,13;

б) на наявність облицювання ставлених з пластин стін у 0,5 цегли (50%) поправочний коефіцієнт відповідно до поз. 1.1 та 3.1 табл. 1-02 розділу "Житлові та дачні будинки" Збірника становитиме К 2 = 1,41 / 1,16 = 1,22.

З використанням визначених поправочних коефіцієнтів і врахуванням відповідної частки стін, до яких вони відносяться, питома вага стін в загальній вартості оцінюваного будинку в розглянутому прикладі становитиме:

20% 50% 30% гама = гама ( ---- х К + ---- х К + ---- х 1,0 ) = со са 100% 1 100% 2 100% = 32% х ( 0,2 х 1,13 + 0,5 х 1,22 + 0,30 х 1,0 ) = = 32% х ( 0,226 + 0,61 + 0,30 ) = 32% х 1,136 = 36,35%

VI. Прикінцеві положення

46. Вартість заміщення (відтворення) малоповерхових житлових будинків, будівель і споруд на дату оцінки визначається шляхом використання укрупнених показників вартості відтворення відповідних об'єктів - аналогів, наведених у Збірнику, збільшених на індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт, що встановлюються Держбудом України, за період від 1 січня 2003 року до дати оцінки.

47. Інвентаризаційна вартість, що є оціночною вартістю, визначається під час проведення технічної інвентаризації відповідно до вимог Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України від 24 травня 2001 року № 127, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за № 582/5773.

Інвентаризаційна вартість малоповерхових житлових будинків, будівель та споруд визначається у такій послідовності:

а) розраховується вартість заміщення (відтворення) об'єктів оцінки (земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд) за станом на 1 січня 2003 року на основі показників відповідних об'єктів-аналогів, наведених у Збірнику;

б) обчислюється вартість заміщення (відтворення) об'єктів на дату їх оцінки шляхом застосування до вартості, визначеної у відповідності до підпункту "а" цього пункту, індексів зміни вартості будівельно-монтажних робіт у наступний після 1 січня 2003 року період, які встановлюються Держбудом України;

в) коригується вартість заміщення (відтворення) об'єктів оцінки шляхом застосування коефіцієнтів, що враховують їх функціональне й економічне знецінення в залежності від періодів уведення об'єктів в експлуатацію, наведених у таблиці:

------------------------------------------------------------------| Період уведення об'єктів в експлуатацію | Коефіцієнти || | знецінення ||------------------------------------------+---------------------||до 1984 року | 0,46 ||------------------------------------------+---------------------||у 1984-1990 роках | 0,57 ||------------------------------------------+---------------------||у 1991-1995 роках | 0,54 ||------------------------------------------+---------------------||у 1996-1997 роках | 0,70 ||------------------------------------------+---------------------||у 1998-2002 роках | 0,81 |------------------------------------------------------------------

г) розраховується фізичний знос (знецінення) об'єктів оцінки;

ґ) визначається інвентаризаційна вартість об'єктів оцінки врахуванням фізичного зносу в скоригованій на дату оцінки згідно з підпунктом "в" цього пункту вартості заміщення (відтворення) цих об'єктів.

48. У разі, якщо неможливо підібрати об'єкти-аналоги серед наведених у Збірнику, а також при відсутності поправочних коефіцієнтів на окремі конструктивні елементи та види робіт або при відсутності їх вартісних показників у розділі "Усередненні показники вартості відтворення конструктивних елементів і видів робіт за розрахунком на відповідну одиницю виміру" Збірника, вартість об'єкта оцінки чи окремих конструктивних елементів та видів робіт визначається шляхом складання кошторисів.

Таблиця 1

Таблиця величин параметричних характеристик конфігурації горизонтальних перерізів будівель у залежностівід значень P/S та S