Економічний зміст дохідного підходу
Дохідний підхід полягає в перерахунку потоків майбутніх доходів у їх поточну вартість. Загальний алгоритм розрахунків у разі використання прибуткового підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій
Порівняльний підхід
Порівняльний підхід базується на аналізі ринкових продажів й використовується для оцінки більшості об'єктів нерухомості в ринковій економіці. Він базується на легко доступній для оцінювача ринковій інформації і дозволяє отримати просту, логічно обґрунтовану думку про ціну об'єкта нерухомості.
Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування, передбачає аналіз цін продажу та пропонування майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.
Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про майно, що оцінюється повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу щодо укладення таких угод не відрізняються від вимог щодо визначення ринкової вартості; продаж майна відбувся з дотриманням типових умов: оплати; умови на ринку схожого майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.
Основне значення здійснюваних в рамках ринкового підходу операцій полягає в тому, що покупець об'єкта нерухомості не заплатить за нього ціну більшу за ту, за якою може бути придбаний аналогічний за усіма показниками об'єкт нерухомості.
Терміни і визначення
Вартість – це гроші чи грошовий еквівалент, який покупець готовий обміняти на який-небудь предмет чи об'єкт. Незважаючи на явну близькість, в теорії оцінки заведено розрізняти поняття вартості, витрат і ціни. Вартість – це міра того, скільки гіпотетичний покупець готовий заплатити за оцінювану вартість.
Витрати – це міра затрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт, подібний до оцінюваного. Витрати впливають на ринкову вартість, але однозначно її не визначають. Дорогий об'єкт може мати низьку корисність і відповідно невисоку вартість.
Ціна – це історичний факт, який відображає витрати на купівлю подібних об'єктів за колишніми угодами, а також теперішній факт відображення ціни пропонування продавця. Ціни колишніх угод і ціни продавця не обов'язково бувають обґрунтованою мірою вартості на дату оцінки.
Відповідно до операційних потреб і функціонального призначення існують різні модифікації вартості. Вартість поділяється на дві широкі категорії: вартість в обміні та вартість у користуванні.
Вартість в обміні – це ціна, яка переважає на вільному, відкритому конкурентному ринку. Вона визначається на основі реальних економічних факторів, тому її називають об'єктивною вартістю.
Є такі види вартості в обміні як ринкова, ліквідаційна, заставна, страхова, орендна.
Ринкова вартість – це найвища грошова сума (ціна), за яку передається майно (титул власності) в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і продавцем на дійсну дату оцінки за дотримання таких умов:
- відкритості та конкурентоспроможності ринку, на якому вільно взаємодіє достатня кількість контрагентів, пов'язаних з продажем і купівлею аналогічних об'єктів власності;
- покупець і продавець оцінюваної власності точно поінформовані про основні характеристики нерухомості та стан ринку, діють розважливо, зі знанням справи і без примусу;
- термін експозиції об'єкта власності на ринку має бути достатнім для залучення необхідної кількості потенційних покупців, які утворюють даний сегмент ринку.
Ліквідаційна вартість – це грошова сума, яку реально можна отримати від продажу оцінюваної власності, коли бракує часу для проведення адекватного маркетингу і визначення її ринкової вартості.
Заставна вартість– це оцінка за ринковою вартістю майна (майнових прав), що передаються як гарантія забезпечення боргових чи інших зобов'язань.
Страхова вартість – базується на вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки в цілому чи окремих його елементів, найпіддатливіших до руйнування (знищення). На основі страхової вартості визначаються страхові суми, страхові виплати та страхові відсотки.
Орендна вартість – розрахункова величина вартості об'єкта оцінки, яка використовується для визначення нормативу орендної плати. За базу орендної вартості беруть переважно ринкову вартість об'єкта нерухомості за умови дальшого його використання в такий самий спосіб, що і на дату оцінення.
Вартість у користуванні — це міра цінності власності окремого користувача або групи користувачів, що є складовою діючого підприємства без урахування найбільш ефективного її використання і величини грошового еквівалента від можливого продажу. Оскільки вартість власності в користуванні задовольняє потреби конкретного користувача, то її часто називають суб'єктивною вартістю.
Вартість у користуванні поділяється на такі види як інвестиційну, балансову, податкову, вартість заміщення, вартість відтворення, залишкову вартість заміщення, утилізаційну, скрапову і митну вартість
Інвестиційна вартість – вартість об'єкта нерухомості, визначену за конкретних умов, мети та результативності інвестування.
Балансова вартість – відображена в бухгалтерській звітності первинна вартість активів, проіндексована на дату останньої переоцінки і зменшена на суму амортизаційних відрахувань.
Податкова вартість – вартість, розрахована згідно з порядком. визначеним законодавством про оподаткування власності.
Вартість заміщення– сукупність витрат у поточних ринкових цінах на створення нового функціонального аналога, який має еквівалентну з оцінюваним об'єктом корисність.
Вартість відтворення – сукупність витрат на створення точної копії об'єкта оцінки з урахуванням існуючих ринкових цін на дату оцінки.
Визначення фізичного зносу об’єкту
Фізичний знос - поступова втрата споконвічно закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.
Методи розрахунку фізичного зносу будинків наступні:
• нормативний (для житлових будинків);
• вартісний;
• метод терміну життя.
Нормативний метод розрахунку фізичного зносу припускає використання різних нормативних інструкцій міжгалузевого чи відомчого рівня. Як приклад можна назвати Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків (ВСН 53-86) Державного комітету з цивільного будівництва й архітектури при Держбуді СРСР. - М., 1990, застосовувані бюро технічної інвентаризації з метою оцінки фізичного зносу житлових будинків при технічній інвентаризації, плануванні капітального ремонту житлового фонду незалежно від його відомчої приналежності.
У зазначених правилах дана характеристика фізичного зносу різних конструктивних елементів будинків і їхня оцінка.
Фізичний знос будинку варто визначати по формулі
де Fф - фізичний знос будинку, %;
Fі - фізичний знос г-го конструктивного елемента, %;
Lі - коефіцієнт, що відповідає частці відбудовної вартості і-го конструктивного елемента в загальній відбудовній вартості будинку;
n - кількість конструктивних елементів у будинку.
Частки відбудовної вартості окремих конструкцій, елементів і систем у загальній відбудовній вартості будинку (у відсотках) звичайно приймають за укрупненими показниками відбудовної вартості житлових будинків, затверджених у встановленому порядку, а для конструкцій, елементів і систем, що не мають затверджених показників, по їх кошторисній вартості.
Описана методика застосовується винятково у вітчизняній практиці. При всій наочності і переконливості їй властиві наступні недоліки:
• через своєї «нормативності» вона споконвічно не може врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта;
• трудомісткість застосування через необхідну деталізацію конструктивних елементів будинку;
• неможливість виміру функціонального і зовнішнього зносу;
• суб'єктивність питомого зважування конструктивних елементів.
В основі вартісного методу визначення фізичного зносу лежить фізичний знос, виражений на момент його оцінки співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають ушкодження конструкцій, елемента, чи системи будинки в цілому, і їхньої відбудовної вартості.