Функции заказчика-застройщика

Этапы управления качеством в строительстве. 1 этап

Нормативный – определяется требованиями СНиП, ГОСТ, ТУ и других нормативных документов. Устанавливается на стадии научных и экспериментальных исследований;

Этапы управления качеством в строительстве. 2 этап

Фактический – достигнутый уровень качества конечной продукции на стадиях проектирования и осуществления проекта. Характеризует уровень качества проекта и качества работы строителей. На стадии проектирования он зависит от степени соблюдения его нормативного уровня. На стадии исполнения проекта фактический уровень качества обуславливается соблюдением требований проекта;

Этапы управления качеством в строительстве. 3 этап

Эксплуатационный – проявляется и поддерживается в процессе эксплуатации законченных строительством объектов.

Низкий уровень нормативного качества не может быть компенсирован даже самым тщательным выполнением работ на последующих стадиях. Для достижения необходимого уровня качества должен быть обеспечен соответствующий уровень качества на каждом рабочем месте и качества промежуточной продукции на всех этапах создания данной продукции.

Функции заказчика-застройщика

Инвестор располагает денежными средствами, которые готов инвестировать в строительство. Для воплощения инвестиционного проекта необходима организация, которая организует строительный процесс, т.е. заказчик-застройщик. Понятие «заказчик-застройщик» было представлено в главе 1.

Заказчик-застройщик заключает договоры с подрядными организациями, которые осуществляют строительно-монтажные работы, и ведет бухгалтерский учет затрат на строительство объектов основных средств.

Основные функции заказчиков-застройщиков по строительству объектов можно сгруппировать по следующим стадиям организации инвестиционного процесса:

- предпроектная проработка строительства;

- подготовка строительства;

- контроль и надзор за ходом строительства;

- финансирование строительства, ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат.

На стадии предпроектной проработки заказчик-застройщик выполняет следующие функции:

- проводит выбор строительной площадки и получает в установленном порядке разрешение на строительство;

- разрабатывает бизнес-план;

- выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

- получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления, радиофикации, телефонизации;

- определяет, на конкурсной основе:

• проектно-изыскательскую организацию;

• поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика-застройщика;

• страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.

- заключает договоры с организациями, выигравшими конкурс;

- согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом города при строительстве объектов жилья и социальной сферы.

На стадии подготовки строительства заказчик-застройщик осуществляет функции по освоению территории и отводу земельного участка:

- оформляет документы по отводу земельного участка;

- назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

- получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование на период проведения строительно- монтажных работ действующих коммуникаций;

- оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, очистку территории от мешающих строительству объектов;

- выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;

- обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

- получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;

- организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

При выполнении своих функций заказчик-застройщик осуществляет также контроль и надзор за ходом строительства:

- утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика- застройщика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

- получает разрешение на выполнение строительно- монтажных работ;

- передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;

- осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

- сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза мусора, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

- передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную;

- утверждает графики выполнения работ;

- согласовывает подрядчику перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

- проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

- осуществляет приемку, учет, хранение и ревизию оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика-застройщика;

- дает указания подрядчику о составе исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

- согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

- осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствие объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

- контролирует выполнение графика производства работ;

- принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;

- организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- заключает договора и организует выполнение пусконаладочных работ;

- представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;

- после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию;

- принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

В функции заказчика-застройщика входит финансирование строительства, ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. При выполнении данных функций заказчик- застройщик:

- обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

- ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;

- компенсирует подрядчику или субподрядчику убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком-застройщиком условий договора подряда;

- представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходовании финансовых и иных материальных ресурсов;

- после приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика-застройщика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;

- проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

- по согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика- застройщика;

- составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика-застройщика;

- осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;

- осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;

- представляет в соответствующие государственные органы отчетность по итогам хозяйственной деятельности, выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика-застройщика.

Для выполнения своих функций согласно договорам с инвесторами, а также при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления (хозяйственным способом) заказчик-застройщик должен иметь государственную лицензию.