Лекция № 13. Жилищная практика: опыт Великобритании и США
Опыт Великобритании интересен для нашей страны тем, что решение социальных проблем населения до недавнего времени возлагалось на местные органы самоуправления, которые оплачивали капитальные затраты на новое строительство и модернизацию существующего жилого фонда за счет местных налогов, государственных займов, получения ссуды на открытом рынке, продажи земли и домов и деятельности коммерческих организаций, связанных договором с городской администрацией. Планы строительства муниципального жилья в Великобритании можно признать весьма успешными.
Муниципальное (социальное) жилье строится местными органами власти. За рубежом муниципальный, или социальный, жилой фонд ориентирован, в основном, на малообеспеченные слои населения. Низкий культурный уровень населения и отсутствие у муниципальных органов средств для содержания жилого фонда очень скоро превращают эти кварталы в задворки большого города, даже если они расположены в центральной его части. Социальное жилье требует выделения больших средств на его содержание.
Частное жилье. В Великобритании за последние 40 лет число людей, имеющих собственные дома, утроилось и составляет около 15 млн.
Большинство людей, живущих в государственных домах, могут их выкупить. Цена выкупа зависит от времени проживания. Правительство и местные власти поощряют сдачу в аренду и приобретение жителями домов при помощи следующих мер: выделение земли для строительства новых домов, поощрение деятельности подрядных строительных организаций и жилищных ассоциаций, реставрация домов с последующей продажей частным лицам, продажа домов для ремонта новым владельцам и первичным покупателям, продажа домов для временного проживания. Для покупки домов широко практикуется использование ИПОТЕЧНОГО займа. В этом случае жилье приобретается во временное пользование у тех, кто его строит: строительные общества, банки, страховые компании, промышленные компании и общества потребителей. Строительные общества — самый крупный источник ипотечных займов, хотя доля других финансовых институтов тоже растет. Люди, приобретающие жилье под залог, могут получить ссуду в размере от 90% до 100% его стоимости и, кроме того, страховую гарантию. Займы обычно выплачиваются в течение 20—25 лет в виде ежемесячных взносов, покрывающих основную сумму и проценты. Ссуды под недвижимость доступны для покупателей со средним достатком и выше. Люди с более низкими доходами могут объединиться в «строительную ассоциацию» (после покупки дома строительная ассоциация сдает в аренду часть дома и за счет этого покрывает свои расходы).
Домовладельцы имеют право на льготы по выплате процентов по ипотечному займу, если стоимость их дома не превышает 30 000 фунтов стерлингов и если это их основное жилище. В соответствии с программой «Займа для приобретения жилья» лица, впервые покупающие дом и накапливающие для этого средства не менее двух лет, могут испросить дополнительный беспроцентный займ в размере 6ОО фунтов стерлингов на 5 лет и свободную от налога дополнительную сумму до 110 фунтов стерлингов.
Арендный жилой фонд современных капиталистических городов и доходные жилые дома дореволюционной России имеют много общего. Владельцы арендного фонда, как правило, не желают вкладывать дополнительные средства в обустройство и эксплуатацию, так как это снижает доходность предприятия. Арендаторы также не желают ухаживать за жилым фондом и ремонтировать его, поскольку относятся к нему как к временному убежищу. В развитых странах местные органы власти стремятся к сокращению объемов аренды и субаренды.
В Великобритании арендуемая площадь постоянно сокращается. Основная причина — это стремление людей иметь собственный дом или квартиру, большая доступность муниципального жилья, ограничения, действующие при аренде. В частном секторе сдаются в аренду преимущественно квартиры старой постройки, принадлежащие мелким домовладельцам, но есть и крупные компании. Правительство проводит политику повышения доступности приобретения жилья у частных владельцев и поощряет создание различных организаций, занимающихся этим вопросом. В Северной Ирландии уровень арендной платы устанавливается официальным лицом и может быть обжалован в комиссии как квартиросъемщиком, так и домовладельцем.
Жилищные ассоциации — некоммерческие организации, которые сдают, строят, ремонтируют и продают дома и квартиры. Ассоциации обычно помогают людям, нуждающимся в жилье, в особенности пожилым, одиноким и нетрудоспособным. В юридическом плане жилищные ассоциации похожи на жилищные кооперативы советского периода.
В Великобритании жилищные ассоциации были созданы при поддержке правительства и в настоящее время владеют 500 000 домов и 2600 общежитиями. Размер ассоциаций различен: от благотворительных домов для престарелых на 10 человек до товариществ, владеющих 10 000 домов. Программа обеспечения жильем через ассоциации пользуется правительственными субсидиями. Жилищные ассоциации позволяют квартиросъемщику частично владеть домом, а частично снимать его.
Жилые кластеры, включающие группу блокированных домов с подсобными помещениями, мастерскими, кафе и магазинчиками, многофункциональные жилые кластеры смешанной принадлежности, помимо частных и многоквартирных жилых домов, пользуются все большей симпатией у населения. Возможны при этом различные формы собственности: кондоминиум, корпорация, кооператив с ограниченной ответственностью пайщиков, коммунальное владение землей или совместная жилищная ассоциация. Экономические выгоды при многофункциональном использовании здания и помещений включают снижение расходов на содержание квартиры за счет сдачи в аренду части помещений, в том числе отдельных комнат и встроек между домами.
Социальное, или доступное, жилье способствует социальной интеграции населения, облегчает содержание жилого фонда и территории. Форма собственности на жилье определяет степень участия населения в развитии жилой застройки. Правительство и местные власти заинтересованы в приобретении жителями домов и квартир в частное пользование, поскольку при этом проще решаются вопросы ремонта и эксплуатации жилого фонда.
Закон о жилище в Великобритании 1980 и 1985 гг. подтвердил льготы для людей, живущих в государственных домах: гарантия на право пользования жильем, право на квартирный обмен и сдачу жилья, право постоянно проживающего члена семьи на жилплощадь по смерти основного квартиросъемщика, право на сдачу в субаренду и покрытие расходов на ремонт квартиры. После двух лет проживания жители муниципальных домов (за некоторым исключением) могут выкупить свои квартиры по льготным ценам. Жители муниципальных домов имеют право на обмен своей жилой площади, если она не удовлетворяет их требованиям. Если жилой фонд приходит в ветхость, создаются ассоциации жилищного строительства, которые берут на себя ответственность за муниципальное строительство.
Пожилые люди, нуждающиеся в специальном обслуживании и условиях безопасности, имеют право на новые или модернизированные дома, снабженные сигнализацией или имеющие привратника. Органы местной власти обязаны гарантировать предоставление жилья бездомным людям, имеющих несовершеннолетних детей, пожилым и нетрудоспособным.
В США принято федеральное постановление, в соответствии с которым местным муниципальным органам предписывается обеспечивать градостроительное разнообразие жилого фонда. Местным муниципальным органам предписывается предусматривать минимум 25% жилых домов, квартиры которых доступны населению с доходами ниже среднего уровня.
В 1994 г. в шт. Онтарио было принято решение довести долю доступного жилья до 30% , половина которого должна быть доступна для людей с низким уровнем достатка.
Однако на практике существуют уловки, позволяющие девелоперам не всегда выполнять эти требования:
- хотя Градостроительные рекомендации требуют от муниципалитетов размещение доступных домов, муниципалитеты не могут потребовать это от строительных компаний;
- 30% доступного жилья по закону не должны присутствовать на каждом участке, а только в пределах планировочной зоны в целом (площадью, например, 1 000 га).
Во многих городах шт. Калифорния приняты требования для стимулирования строительства доступного жилья. В соответствии с этими требованиями определенный процент жилых домов в пределах зоны новой застройки (обычно 10—20% жилого фонда) должен соответствовать понятию «доступное жилье». Это не всегда, однако, относится к индивидуальным жилым домам. В тех случаях, когда речь идет об индивидуальных жилых домах, в числе условий указывается, что при перепродаже стоимость дома также ограничивается. Почти во всех случаях условием приобретения такого дома будет ограниченность доходов хозяина на момент приобретения (допускаются изменения доходов жильцов в (перспективе как в сторону увеличения, так и в сторону снижения).
Цель состоит в том, чтобы предложить жилье тем, кто вообще не может сам приобрести его на дорогом рынке. Для стран с высоким уровнем образованности населения наиболее эффективной практикой является не строительство дешевого жилья, а специальная система ценообразования, которая позволила бы покупать социально незащищенным людям жилье по цене ниже рыночной.
Наиболее трудной проблемой при организации жилой застройки для малоимущего населения является не столько строительство дешевых домов, сколько их содержание, а в дальнейшем и сохранение для той же категории населения.
Для этого налагают ограничение стоимости сделок при дальнейших операциях по перепродаже недвижимости, устанавливают максимальную продажную стоимость из расчета доступности для малоимущего населения. К сожалению, не все нуждающиеся готовы сами заботиться о своем жилище. Выделение части перспективного жилого фонда для социального жилья (например, чтобы квартиры были доступны по цене для малоимущего населения, как минимум, в течение ближайших 30 лет) может быть выдвинуто в качестве одного из предварительных условий при выдаче разрешения на проектирование. Проблема состоит в том, что рыночное использование субсидированного жилья обессмысливает саму идею создания доступного жилого фонда для малообеспеченного населения. Однако такого рода ограничения отрицательно влияют на установление стоимости имущества и в результате, собственники не могут получить соответствующую компенсацию при продаже и оказываются в худшем положении, чем обычные владельцы частных домов.
Аналогичные аргументы выдвигаются и против контроля стоимости ренты. Искусственное снижение цены ставит вопрос о том, что является наиболее важным: «интересы общества или отрицательные последствия для рынка жилья».
Надежды на смягчение общественных и частных противоречий возлагаются во Франции — на федеральный бюджет, в США — на общественные некоммерческие организации (третий сектор).
Опыт решения проблемы бездомных и малообеспеченных семей в США и Великобритании показал бесперспективность как безвозмездной передачи жилья, так и строительства отдельных кварталов дешевого жилья.
На уровне градостроительного регулирования решение социальных вопросов должно предусматриваться в виде регламентации площадей и реализации согласованной части жилого фонда по доступным ценам.
На уровне градостроительной политики вопрос решается путем выделения квоты на муниципальное жилище во всех строящихся жилых комплексах, резервирование и приоритетное развитие территорий под социальное жилищное строительство. Доступное жилье способствует социальной интеграции населения, формированию климата доброжелательного соседства, облегчает содержание жилого фонда и территории, а дифференциация городской застройки по имущественным возможностям населения ведет к нарастанию социальной напряженности.