Тема 8. Жилые помещения временного пользования

План лекции:

1. Договор коммерческого найма

2. Стороны договора коммерческого найма

3. Расторжение договора коммерческого найма

4. Служебное помещение

5. Специализированные жилые помещения и их виды

6. Беженцы

Понятие договора коммерческого найма дано в п. 1 ст. 671 ГК РФ, согласно которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. При заключении договора коммерческого найма не нужно соблюдать административные процедура, а сторонам следует лишь достичь соглашения по существенным условиям данного договора.

Коммерческий наем обязательно возмездный договор, заключенный в письменной форме.

Государственная регистрация такого договора не требуется.

Максимальный срок, на который составляется договор – 5 лет.

Объектом договора является изолированное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Это может быть квартира, или часть квартиры, часть жилого дома. Но смежная квартира, а также общее имущество многоквартирного дома не могут быть объектом такого договора.

Стороны в договоре – это наймодатель и наниматель.

Наймодатель является собственником жилого помещения, которое сдается внаем. Также наймодателем может быть управомоченное лицо собственника жилого помещения.

Наниматель – это гражданин, которому сдается жилое мощение внаем.

Правом пользования жилым помещением вместе с нанимателем имеют также право лица, которые постоянно с ним проживают. Это могут быть лица, которые не относятся к членам семьи нанимателя. В договоре все лица, которые постоянно проживают с нанимателем, обязательно должны быть указаны. Если в договоре отсутствует информация о некоторых гражданах, то их вселение возможно только с согласия наймодателя, нанимателя, граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении. Если же такой гражданин - несовершеннолетний, то согласие данных лиц не требуется. Все граждане, которые постоянно проживают с нанимателем, имеют такое же право пользование жилым помещением.

При переходе права собственности на жилое помещение, которое занимают граждане по договору коммерческого найма, данный договор не расторгается и не подлежит изменению. Происходит перемена собственника такого жилого помещения, и, следовательно, он становится наймодателем.

Если наймодатель собирается дальше сдавать жилое помещение внаем, то он не позднее, чем за 3 месяца до окончания действия уже заключенного даговора, должен предложить нанимателю заключить договор на прежних или иных условия. А если он не собирается сдавать жилое помещение внаем в течение одного года, то также должен предупредить об этом нанимателя и в те же сроки.

Наниматель с согласия лиц, которые с ним постоянно проживают, может в любое время расторгнуть договор. Об этом он должен предупредить наймодателя в письменной форме за 3 месяца.

Наймодатель может требовать расторжения договора в судебном порядке в случае, если наниматель не вносит плату за найм в течение 6 месяцев. Более длительный срок может быть установлен договором. А при краткосрочном найме (до года) - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Также наймодатель может требовать расторжения договора в судебном порядке, если произошла порча или разрушение жилого имущества по вине нанимателя или граждан, за которых он отвечает.

Суд может отсрочить принятие решения о расторжении договора и предоставить нанимателю срок не более 1 года для того, чтобы он устранил нарушения, которые послужили основанием для расторжения данного договора.

Если наниматель в течение года не устранит эти нарушения, то при повторном обращении наймодателя суд принимает решение о расторжении договора.

В законе есть случаи, когда договор коммерческого найма, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон. К таким случаям относятся: помещение становится непригодным для постоянного проживания, аварийное состояние жилого помещения, другие случаи, предусмотренные законодательством.

Договор, может быть, расторгнут в судебном порядке, если наниматель или граждане, которые с ним постоянно проживают, используют помещение не по назначению, а также систематически нарушают права соседей.

При расторжении договора наниматель и проживающие с ним граждане подлежат выселению.

Служебное помещение предоставляется гражданам в связи с выполнением ими трудовых обязанностей. Такие помещения предоставляются или по месту работу, или рядом с ней. Служебные помещения предоставляются в виде отдельной квартиры.

Любое служебное помещение выдается на основании решения администрации, где работает гражданин. Предприятие или организация передает документы в местную администрацию, которая, в свою очередь, выдает гражданину служебный ордер.

После получения ордера с лицом заключается договор найма на все время работы.

Члены семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним в служебном помещении, имеют с ним равные права и несут равные обязанности.

Наниматель вправе вселять в данное помещение супруга, детей, родителей, иных лиц. При этом требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи.

При вселении несовершеннолетних согласие членов семьи не требуется.

При прекращении трудовых отношений, увольнении прекращается действие договора найма служебного помещения.

Специализированные жилые помещения предназначены для проживания отдельных категорий граждан.

К таким помещениям относятся:

- помещения в общежитии

- помещения маневренного фонда

- помещения для вынужденных переселенцев

- помещения для беженцев

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решения собственников этих помещений, а также действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления.

На одного человека в общежитиях гражданам предоставляются жилые помещения не менее чем 6 квадратных метров площади.

При предоставлении жилого помещения в общежитии такая жилая площадь предоставляется на время трудовых отношений, обучения или прохождения службы.

Их маневренного фонда жилье предоставляется в связи с капитальным ремонтом помещений, которые предоставляются по договору найма или аренды.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Жилье из маневренного фонда предоставляется на время капитального ремонта, реконструкции дома. Также договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается: с гражданами, которые утратили жилые помещения при обращении на них взыскания; до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращает свое действия, когда такие причины отпадают.

Специализированные дома создаются федеральными, региональными, а также муниципальными органами социальной защиты. Они создаются и предоставляются для социально незащищенных граждан. К таким относятся инвалиды, престарелые и др.

При освобождении жилых помещений государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, которые занимают инвалиды, при освобождении ими таких домов в первую очередь заселяются другими нуждающимися инвалидами.

Для беженцев, вынужденных переселенцев органами государственной власти, а также местного самоуправления создается жилой фонд. Это происходит при согласовании с миграционной службой.

Беженцы – это граждане, которые прибыли или желают прибыть на территорию РФ. При этом они не имеют гражданства РФ. Данные граждане должны были вынужденно покинуть место своего постоянного жительства на территории другого государства, поскольку в отношении них было совершено насилие, преследование или в отношении них была опасность подвергнуться насилию, преследованию по национальной принадлежности, вероисповедания, языка и т.д.

Вынужденным переселенцем признается гражданин РФ, который покинул свое место жительства по причине совершенного в отношении него или членов его семьи насилия, преследования по национальной принадлежности, по расовому признаку.

Органы государственной власти, местного самоуправления предоставляют беженцу жилое помещение из специального жилого фонда. Также эти органы оказывают этим категориям помощь при вступлении в жилищный кооператив, при индивидуальном жилищном строительстве.

Контрольные вопросы к лекции:

1. Договор коммерческого найма жилого помещения.

2. На какой срок заключается договор коммерческого найма жилого помещения?

3. На каких основаниях может быть расторгнут договор найма жилого помещения?

4. В каких случаях может быть расторгнут договор найма жилого помещения в судебном порядке?

5. Что такое служебные жилые помещения?

6. На какой срок заключается договор найма служебного жилого помещения?

7. Что относится к специализированным жилым помещениям?

Рекомендуемая литература к лекции: