Купля-продажа и обмен земельными участками

Договор купли-продажи представляет собой одну из правовых форм, опосредующих товарное обращение.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земель­ный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 520 ГК).

Предметом договора купли-продажи служит имуще­ство, которое продавец обязуется передать покупателю. Предмет договора купли-продажи - земельный участок характеризуется рядом особенностей. Именно этим обстоятельством можно объяснить тот факт, что свободной купли-продажи земли пока не предусмотрено ни одной из бывших республик СССР.

Земельные участки, а также все то, что прочно связана, с землей: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения, - отнесено законодательством к недвижимому имуществу. Впервые это предусмотрено ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.

Договоры об отчуждении земли подчиняются общим правилам осуществления договоров. Но при этом долж­ны соблюдаться специальные нормы, касающиеся видов сделок, условий их осуществления именно с недвижи­мым имуществом. Так, в договоре продажи недвижимос­ти должны быть указаны данные, позволяющие устано­вить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре ус­ловие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не счи­тается заключенным (ст. 525 ГК).

Право распоряжения землей в его гражданско-право­вом понятии связано с отменой исключительной госу­дарственной собственности на землю и включением ее в гражданский оборот.

Земля может быть сама по себе объектом сделки по купле-продаже. Например, приобретается в собствен­ность земельный участок для ведения подсобного хозяй­ства. В юридической литературе такую сделку именуют прямой. Но сделка с землей может быть и косвенной опосредованной. В этом случае объектом купли-прода­жи, мены и других договоров будет не столько земель­ный участок, сколько иные объекты недвижимости, рас­положенные на нем.

По договору продажи здания, сооружения или дру­гой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая зое та этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда продавец является собственнике земельного участка, на котором находится продаваема недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности в ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законодательством или договором. При продаже такой недвижимости покупателе приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 523 ГК).

Иначе складывается правовое регулирование перехо­да прав на недвижимость при продаже только земельно­го участка. В соответствии со ст. 524 ГК в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принад­лежащие продавцу здание, сооружение или другая недви­жимость, продается без передачи в собственность покупа­теля этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недви­жимостью и необходимой для ее использования, на усло­виях, определяемых договором купли-продажи.

Таким образом, важное значение имеет объем пере­ходящих к покупателю прав на земельный участок. Если предметом договора служит земля, она может перехо­дить к покупателю на праве собственности. При прода­же расположенного на земельном участке объекта поку­патель становится собственником земли только в случае, когда такими правами обладал продавец. Если же учас­ток, который занят недвижимостью, принадлежит про­давцу на ином праве, то к покупателю переходит только объем его правомочий. При продаже недвижимости, на­ходящейся на земельном участке, не принадлежащем собственнику, покупатель приобретает право пользова­ния соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Сделки по купле-продаже земли могут заключаться на определенный срок, но, по общему правилу, обычно без указания срока. Для пресечения торговли земельны­ми участками, на наш взгляд, следует предусмотреть в законодательстве повышенное налогообложение или зап­рет на продажу участка в течение определенного срока.

Основным признаком договора купли-продажи земли является переход земельного участка в собственность покупателя.

Договор продажи недвижимости должен предусмат­ривать цену этой недвижимости.

При отсутствии согласованного сторонами в письмен­ной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3. ст. 394 ГК, не применяются.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого имущества, нахо­дящегося на земельном участке, включает цену переда­ваемой с этим недвижимым имуществом соответствую­щей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости установлена договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, опреде­ляется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 526 ГК).

Цена земельных участков по сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь (ст. 62 Кодекса о земле).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторо­нами передаточному акту или иному документу о пере­даче (п. 1 ст. 527 ГК).

Закон запрещает отчуждение земли, сдачу ее в залог и аренду до полного внесения платы за землю.

Анализ земельного законодательства свидетельству­ет, что сделки по купле-продаже, обмену земельных уча­стков могут быть различными с позиций цели использо­вания земли. Это может быть продажа органом, уполномоченным государством, земельных участков, на­ходящихся в государственной собственности, в частную собственность гражданам; приобретение участков соб­ственниками для строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства и дачного стро­ительства, отчуждение земель соответствующим сельс­ким (поселковым), городским (городов областного под­чинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органам, а также гражданам при условии сохранения целевого назначения этих земель­ных участков. Жилые дома, дачи и садовые домики мо­гут отчуждаться субъектами права частной собственнос­ти на землю только вместе с земельными участками, кроме случаев продажи строений на снос.

Отчуждение земельных участков, приобретенных гражданами в частную собственность для ведения лич­ного подсобного хозяйства, допускается при сохранении целевого назначения земель.

Совет Министров Республики Беларусь постановле­нием от 14 января 1994 г. № 11 утвердил Перечень населенных пунктов, расположенных на площадях за­легания разведанных и в установленном порядке утвер­жденных месторождений полезных ископаемых, земли которых не подлежат передаче в частную собственность. Перечень земель, не подлежащих передаче в частную соб­ственность, установлен в ст. 38 Кодекса о земле.

Такие земли не могут быть объектами купли-прода­жи.

Одним из видов договоров по купле-продаже земли является договор о продаже земельного участка одним физическим лицом другому. Советом Министров Респуб­лики Беларусь 28 октября 1993 г. утверждена форма такого договора.

При помощи сделок купли-продажи происходит фор­мирование вторичного рынка земли. Создание же пер­вичного рынка осуществляется путем передачи или про­дажи земельных участков в частную собственность гражданам соответствующими местными исполнительны­ми и распорядительными органами.

Формирование земельного рынка путем разрешения продажи земельных участков призвано принципиально изменить порядок перераспределения земель между раз­личными субъектами и между различными сферами эко­номики республики. Прежде эта проблема решалась в административном порядке путем предоставления и изъятия земель по решению соответствующих государ­ственных органов.

В соответствии с действующим земельным законода­тельством могут быть проданы гражданами-собственни­ками другим гражданам земельные участки или их части для ведения личного подсобного хозяйства, для строи­тельства и обслуживания жилого дома, для ведения кол­лективного садоводства и для дачного строительства.

Договор купли-продажи земельного участка или его части может быть заключен при отсутствии спора по данному участку и иных причин, препятствующих за­ключению сделки, например, наложения запрещения и ареста недвижимого имущества (наложение запрещения осуществляется в связи с залогом, предоставлением кре­дита и иными обстоятельствами).

Форма договора купли-продажи земли определяется тремя факторами:

• потребностями гражданского оборота,

• необходимостью контроля со стороны государства за законностью совершения таких сделок,

• особенностями объекта таких сделок.

Несоблюдение нотариальной формы сделок с землей вле­чет ее недействительность. Такая сделка считается ничтож­ной.

Договор купли-продажи земельного участка, разра­батываемый на основе утвержденной Советом Министров Республики Беларусь типовой формы, должен содержать сведения, характеризующие:

а) стороны сделки (данные о продавце и покупателе земельного участка);

б) предмет сделки (местоположение, размер и иные сведения о земельном участке или его части, све­дения о недвижимости, размещенной на этом уча­стке; наличие зданий, сооружений, их точный перечень, по возможности - полное описание);

в) указание на правоустанавливающие документы, .подтверждающие право собственности продавца земли;

г) отсутствие или наличие обременении, лежащих на земельном участке и прочно связанном с ним ином недвижимом имуществе (залог, аренда, осо­бый режим использования, сервитутные права);

д) цену сделки, причем отдельно указывается цена, за которую продается (покупается) сам участок, и отдельно - стоимость строений, размещаемых на земельном участке;

е) отсутствие иных договоров по отчуждению дан­ного земельного участка (он никому не продан, не поменян, отсутствует спор по поводу данной земли, скажем, между наследниками);

ж) другие необходимые условия (например, указание, на кого и в каких размерах возлагаются расходы по составлению и оформлению данного договора).

К договору прилагается план земельного участка, без которого его нотариальное удостоверение не может быть произведено. С момента регистрации право собственности продавца прекращается и возникает право собственности покупателя.

Государственный акт, удостоверяющий право соб­ственности на купленный участок, выдается исполни­тельным и распорядительным органом, а его регистра­цию и учет осуществляет землеустроительная служба. Документ продавца утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения (например, при продаже части участка).

Сделки с землей в интересах несовершеннолетних осуществляют их родители, в интересах подопечных - опекуны, в интересах усыновленных - усыновители. Та­кой договор может быть удостоверен при участии представителя органа опеки и попечительства, если родите­ли, усыновители, опекун или попечитель в силу таких причин, как командировка, проживание в другой мест­ности и т.п., не могут дать согласие на заключение до­говора.

Порядок купли-продажи квартир (домов) между гражданами установлен Гражданским и Жилищным ко­дексами Республики Беларусь, Временным положением, утвержденным постановлением Совета Министров Рес­публики Беларусь от 31 августа 1993 г. № 598. В них достаточно подробно определяются объекты купли-про­дажи, регламентируется порядок осуществления этого договора, его особенности и др. Договор об отчуждении домов, дач, садовых домиков подлежит нотариальному удостоверению по месту нахождения имущества. Для продажи требуется письменное согласие всех совершен­нолетних членов семьи. При оформлении данных дого­воров состав, количество, стоимость имущества, приоб­ретаемого гражданами, не ограничиваются.

При осуществлении подобного рода сделок важно об­ратить внимание на следующие обстоятельства. В соот­ветствии- с действующим законодательством субъектами права собственности на землю могут быть только граж­дане Республики Беларусь, постоянно проживающие на ее территории или приравненные к постоянно прожива­ющим. Поэтому если жилой дом, дача, садовый домик приобретены в собственность лицом, не имеющим права получения в собственность земельного участка, имеюще­го отношение к такому строению, этот участок выкупа­ется у собственника местным исполнительным и распо­рядительным органом за плату по ценам, действующим на момент выкупа.

Продажа земельного участка, находящегося в общей совместной или общей долевой собственности, либо его части может осуществляться при согласии всех участников общей собственности на землю без изменения целе­вого назначения земельного участка.

При наличии спора о границах земельных участков между собственниками соседних земельных участков и иными участниками земельных отношений совершение сделок по купле-продаже земли не допускается. Такой земельный участок может стать объектом купли-прода­жи при урегулировании всех конфликтных ситуаций. Наличие спора о границах земельного участка не способ­ствует стабильности института частной собственности на землю. Участники конфликтных ситуаций во избежание судебных разбирательств должны их разрешить до осу­ществления сделок с землей.

Наиболее сложные вопросы, связанные с применени­ем законодательства о праве частной собственности на жилой дом, разъяснены постановлением № 5 Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 4 июня 1993 г. «О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом».

По договору мены каждая из сторон обязуется пере­дать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно прави­ла о купле-продаже (глава 30 ГК), если это не проти­воречит правилам главы 31 ГК и существу мены- При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 538 ГК).

Предметом договора мены может быть как сам зе­мельный участок, так и жилой дом (дача, садовый до­мик), расположенный на земельном участке, принадле­жащем гражданину на праве частной собственности. В данном договоре вместо уплаты цены покупаемой земли покупатель взамен приобретенного предоставляет другой земельный участок. Субъектами данного договора в настоящее время могут быть не только граждане Рес­публики Беларусь, но и граждане других государств СНГ. Совет Министров Республики Беларусь постанов­лением от 2 августа 1999 г. .№ 1191 утвердил Правила обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь .

Они регулируют порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда на жилые помеще­ния государственного или частного жилищного фонда.

Обмен (мена) жилых помещений допускается с со­гласия собственника или уполномоченного им органа. Обмен жилыми помещениями может быть совершен меж­ду гражданами, проживающими в одном или разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных пунктах.

Предметом обмена могут быть:

* отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или не­скольких комнат, одноквартирный жилой дом;

* часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершенно­летнего члена его семьи, в том числе неизолиро­ванная жилая комната или часть комнаты, при наличии оснований, предусмотренных Правилами.

Наниматель или совершеннолетний член семьи на­нимателя вправе с соблюдением требований, установлен­ных Правилами, обменять приходящуюся на его долю часть жилого помещения с другим гражданином при ус­ловии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в помещении.

В случаях заключения договора мены стороны сделки представляют дополнительно следующие документы:

* государственный акт на право частной собствен­ности на землю,

* план границ земельного участка, справку об отсутствии залога или запрета на от­чуждение земельного участка.

В договоре должно быть указано, что одна сторона передает другой стороне в собственность не только жи­лой дом, но и земельный участок.

Собственники земельных участков имеют право про­изводить обмен незаконченного строительством жилого дома только при условии сохранения целевого назначе­ния этих .земельных участков.

Не любой жилой дом, дача, садовый домик могут быть предметом обмена. Исключен обмен в отноше­нии недвижимости, на которую наложены запреще­ния или арест. Есть и ряд других случаев, ограничи­вающих обмен.

Так, обмен жилыми помещениями не допускается, если:

* к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;

* в отношении члена организация граждан-застрой­щиков рассматривается вопрос об исключении его из этой организации;

* дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сно­су или переоборудованию в нежилой, грозит об­валом, передается для государственных нужд;

* дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помеще­ния;

* обмен носит корыстный или фиктивный харак­тер;

* жилое помещение является служебным, находит­ся в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

* в связи с обменом в квартиру, в которой прожи­вают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического забо­левания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире признается невозможным;

* на жилое помещение в соответствии с законода­тельством Республики Беларусь наложен арест или запрещение на отчуждение (ст. 33 ЖК Рес­публики Беларусь).

В Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков, где его свя­зывают с определенными условиями, поэтому реализо­вать право на обмен мог не каждый садовод. Обмен са­довыми участками рассматривался как один из способов улучшения условий пользования землей. В настоящее же время садоводы - собственники земли - вправе по своему усмотрению решать вопросы обмена земельных участков.

В соответствии со ст. 554-576 ГК земля может быть объектом рентных отношений, в том числе таких как пожизненное содержание с иждивением. Среди сделок, совершаемых с земельными участками, Кодекс о земле называет и дарение.

ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В соответствии со ст. 89 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевре­менного возврата банковского кредита.

Часть земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделе­на в самостоятельный земельный участок.

Согласно ст. 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в силу залога кредитор по обеспеченному за­логом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного иму­щества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогода­тель), за исключением случаев, предусмотренных зако­нодательными актами.

Наиболее широко залог применяется для обеспечения возврата кредитов. В законодательстве о залоге предусмот­рены нормы, придавшие праву залога характер не только способа обеспечения обязательств, но и вещного права.

Залог возникает в силу договора, а также на основа­нии акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предус­мотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге. Зало­гом может быть обеспечено только действительное тре­бование, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договора купли-продажи, имуще­ственного займа и ряда других.

Порядок передачи земельных участков, находящих­ся в частной собственности, в залог для получения бан­ковского кредита утвержден постановлением Совета Ми­нистров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. № 303/9.

Залогодателями земельных участков могут быть юридические лица Республики Беларусь и граждане Рес­публики Беларусь, право частной собственности кото­рых на эти участки удостоверено государственным актом на земельный участок. Залогодержателями земельных участков являются банки согласно перечню, определен­ному Президентом Республики Беларусь.

Залог земли и зданий (сооружений) признается ипо­текой.

Достаточно сложен вопрос о соотношении залога зе­мельного участка с залогом находящихся на нем зда­ний, строений, сооружений. В соответствии со ст. 321 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земель­ного участка, на котором находится здание или соору­жение, либо части этого участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соот­ветствующей части. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное, а в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются со­глашением сторон, а в случае спора - судом.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадле­жащие не залогодателю, а другому лицу, то при обраще­нии взыскания на этот участок и его продаже с публич­ных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел за­логодатель.

Порядок осуществления действий по залогу недви­жимости в Республике Беларусь представлен следую­щим образом:

1. Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согла­сен обеспечить определенным недвижимым иму­ществом.

2. Ипотечный банк проверяет документы, удостове­ряющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находит­ся ли недвижимое имущество в другом залоге.

3. Оценивается стоимость закладываемого имуще­ства. При этом стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нор­мативной цены.

4. Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.

5. Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счет.

6. Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.

7. Залогодатель и ипотечный банк оформляют кре­дитный договор, в том числе и договор о залоге земельного участка.

8. Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продаж;

этого имущества без согласия залогодержателя.

Предметом залога может выступать и земельный участок без строений и других объектов недвижимости. Таким объектом может стать и участок земли, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и дачного строительства.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени законодателя земельного участка, и решение других воп­росов, связанных с выдачей ссуд под залог земельного участка, определяются кредитным договором и договором залога земельного участка, заключаемыми между; банком и залогодателем.

В течение всего срока действия залога земельный участок остается залогодателя и используется им в соответ­ствии с целевым назначением и условиями предоставле­ния.

Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита: улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы, строительство жилого дома, производственных построек, приобретение техники, семян, удобрений и другие нужды, приобрете­ние дополнительного земельного участка в размерах, ус­тановленных действующим законодательством.

Договор залога земельного участка совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регис­трируется в десятидневный срок исполнительным и рас­порядительным органом по месту нахождения земельно­го участка.

Одновременно с удостоверением договора залога зе­мельного участка нотариальная контора налагает запрет на его отчуждение в случае, если это указано в договоре.

Если залогодатель не исполнил обеспеченных зало­гом земельного участка обязательств, банк вправе от его имени реализовать участок, сохранив целевое назначе­ние и режим использования и предоставив залогодателю возможность выкупить заложенный земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им до момента продажи. Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный учас­ток соответствующему исполнительному и распоряди­тельному органу, гражданину или юридическому лицу, которые могут быть собственниками такого участка.

При получении банком за проданный земельный уча­сток суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодате­лю, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, - соответствующему исполнитель­ному и распорядительному органу.

В случае смерти гражданина-залогодателя земельно­го участка право пользования полученным кредитом и обязательства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установ­ленном законодательными актами Республики Беларусь.

В случае перехода в порядке, установленном законо­дательством Республики Беларусь, права частной соб­ственности на заложенный земельный участок к другому юридическому лицу - правопреемнику право залога со­храняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет его обязанности, если до­говором не установлено иное.

При ликвидации юридического лица Республики Бе­ларусь - залогодателя земельного участка залог в отно­шении этого земельного участка прекращается. В этих случаях банк вправе требовать у этого юридического лица досрочного исполнения обеспеченного залогом обя­зательства из суммы, выплаченной юридическому лицу за выкупленный у него соответствующим исполнительным и распорядительным органом земельный участок.

Если у залогодателя земельный участок изымается для государственных или общественных нужд, а ему предоставляется в частную собственность другой земель-вый участок, право залога переходит на предоставлен­ный земельный участок, если договором о залоге не пре­дусмотрено иное.